請教前輩，房子所在地新北市新店區，距離捷運站步行三分鐘以內，最近有建商來詢問有關都更適宜
我們這都是建築物四層樓公寓，我家是一樓，建商最近提供相關都更住戶所有權資料，尚未開都更會議
所以想先弄清楚，故請問前輩
1.為何我家一樓建物持有面積會比2-4樓少了1.5坪，這個我真摸不著頭緒
2.使用的地下室（一樓專用，樓梯在一樓室內）沒有土地權狀，是否申請補登？還是都更會議是否可以爭取一定比例分配呢？
3.一般都更是以舊建物持有比例來兌換新建物持有比例嗎？
4.每層樓換算下來以後獲得新建物一樣比例嗎？
謝謝前輩
Norman1973 wrote:
1.為何我家一樓建物持有面積會比2-4樓少了1.5坪，這個我真摸不著頭緒
2.使用的地下室（一樓專用，樓梯在一樓室內）沒有土地權狀，是否申請補登？還是都更會議是否可以爭取一定比例分配呢？
3.一般都更是以舊建物持有比例來兌換新建物持有比例嗎？
4.每層樓換算下來以後獲得新建物一樣比例嗎？
1.一樓沒有陽台的可能性是最大的，因為沒有登記陽台，所以房屋權狀的附屬建物面積就比較小。當然也可能有其他原因，比如小公設分割持份問題，沒有割給不使用樓梯間的一樓這樣等等原因，都有可能。
2.土地不會憑空多出來，你地下室有沒有登記都沒差，土地不會增加。至於為什麼地下室沒有土地持份？很可能是因為你的地下室是防空避難室，列在房屋權狀的附屬建物，甚至根本沒有房屋權狀。坊間一般是使用主建物面積各戶的比例去分土地持份比例的。
3.有分成協議合建與權利變換兩種模式，反正都不是單純看原有建物面積去算。你不滿意就不要簽同意即可。
4.通常不會，因為房屋的鑑定價值不一樣，一樓常常是二樓的1.2~2.0倍，你不換一樓換樓上的房子，很多狀況都可以拿到你們二樓鄰居的兩倍面積。然後沒電梯的公寓評價二樓>三樓>四樓，但是重建分回的房子評價是二樓<三樓<四樓，所以說你們樓上鄰居假設通通分回原樓層，每一戶分同樣面積的新房子，有可能二樓有錢拿或是四樓要補錢。當然，有些四樓有違建頂加，也可能加一點點四樓的評估價值，違建只能加一點點價值而已。
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