永和頂溪站捷運宅 家格綻綻 高檔建材+低公設比31.6%+1層2戶

本文非工商業配文，盡可能將建案公開透明，提供各方向觀點供購屋者參考，且最初的文章就已經在「補充：關於建商」指出過往事件，一切採透明化說明之，無奈本文因涉及利益衝突，不斷遭受攻擊抹黑，本案深入研究後良心柴認為本案在永和極度缺新房的現況，仍有其亮眼的條件，亦符合永和人大多數找房子的需求。 建商過往爭議部分也一併在最初的文章就提醒，個案優缺點也都歡迎留言補充，包含建商爭議影片良心柴也都完整保留，而無來由攻擊人格之留言，因避免無端衝突故屏蔽之。

永和 家格綻綻

建案特色

　　這次良心柴要分享的是位在永和頂溪捷運站附近的小型捷運宅，它具有精緻型建案的所有特徵：總戶數不多、梯戶比非常優良、一層戶數少，並且在結構、氣密窗、地壁磚、防水及建築外觀等全部是水準以上的規畫，搭配上永和蛋黃區無敵的地段優勢，對於在找永和房子的人無疑是強力的候選者。

　　另一方面，由於精緻型建案的基地不大，這就造成不可能有什麼多樣化的公設，且保全為虛實整合的雲端保全(白班真人、夜班中保無限家雲端保全)，但相對的，較少的公設則反應在公設比及管理費上，家格綻綻的公設比僅31.6%、雨遮不計坪不計價、冷氣機不佔陽台空間;且因為管理費僅為60元，整體而言是相當務實的選擇。

　　一改過往較與建案無關的區域分析開頭，未來將先提供建案分析結論，列出優點及缺點如下：

優點：

1. 永和精華區捷運宅、Location立於不敗
2. 公設比低(31.6%)且不計雨遮，同時坪效也佳、無走道少吃柱、冷氣不佔陽台空間，可用空間極大化。
3. 部分戶別為無限棟距。
4. 頂級建材：不二氣密窗、空心紅磚隔間、RAK地磚均為豪宅規格。
5. 結構強化：地質本就優良，再以深達32米連續壁+地中壁+6000磅水泥強化。
6. 代銷表示有股東戶是家格高階主管要自住的，若是真的，實則為施工品質背書。

缺點：

1. 公設簡單： 僅有接待廳、垃圾處理室(附冷藏)、空中花園、曬被場
2. 基地面積不大、使用倉儲式車位(但車位可自由選擇是否購買)
3. 兩側為華廈、導致部分戶別棟距較近(約6~7米寬)
4. 都更案，因此有近三成地主戶(其實已偏低)，另外因為有保留給VIP之股東戶，故可售戶別不多(尚未確認股東戶是否會釋出)
5. 會西曬
6. 建設公司曾有負面新聞。

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基地位置
　　家格綻綻的地址位在中正路與中正路609巷的交叉口，社區大門選擇開在609巷，中正路是雙向四線道、在永和是數一數二繁榮的商業大道，而609巷則較小條、因此建商有依法設置倉儲式車位的等候兼室內上下客區。
　　若至基地實際走訪，609巷目前約為3.5米消防通道，未來因為家格綻綻危老案興建後，部分基地將作為道路用地，使得609巷拓寬為6米雙向車道，對於鄰近住戶是一大福音。

地段

　　永和一直都有著獨特的地位，由於早期軍公教人口大量的安置，為這區建立了基礎的生活機能，而後離台北近的優勢強勢發揮，人口快速移入，且因為地價租金還是相比台北市便宜，所以從百貨公司到各類平價的店都有，因此，我可以很肯定的說，永和絕對是全台灣機能最強的地區之一。
　　而家格綻綻則位於永和的核心，除了步行到頂溪站只要450米、一站進台北市之外，因為地處中正路，不到100米處就有公車站牌，有六線公車前往北車、西門、小巨蛋、敦北及南港軟體園區(快速公車)等地方，交通便捷實已無可挑剔，從下圖可看出，幾乎整個市區都涵蓋在20分鐘爽快通勤圈範圍之內。

　　除此之外，步行範圍中全聯/頂好、光南、七家一線銀行及郵局、數家小診所、藥局、動物醫院以及耕莘醫院；吃東西週邊許多攤販小吃，還有有名的萬香烤鴨，就在中正路下個路口；走路5分鐘可到熱鬧的樂華夜市可作為周末的小放鬆行程，想要舒適一點就沿著中山路散步12分鐘前往比漾廣場，看場電影再吃藏壽司(當然是解封後)；這就是永和的獨特性，絕佳完善的的生活機能，雖然街道常被外地人戲稱為迷宮，但住習慣永和的人，還是會想在永和買房子。
　　學區上，家格綻綻國小為網溪國小學區，國中則是明星國中福和/永和國中，兩者每年上建中北一人數均多。
　　總之，永和在過去十年來對新房的需求顯著大於供給，加上交通、機能等基本盤極強，地段絕對不是要擔心的因素，而家格綻綻因位於其中的核心地帶、又符合銀行對捷運宅的定義，地段有極強的保值性。

建築規劃

建築分AB棟、梯戶比優秀
　　我認為本案的規畫相當優秀，A棟總共15層是最佳的一層四戶兩部電梯配置、而B棟共12層則是一層兩戶一部電梯，梯戶比均相當優秀。

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建築立面具變化性、非廉價平面造型建案。(由於有部分合併戶，戶別位置僅適用標準層)
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臨中正路側使用大量花崗岩面材

社區周邊

　　因為後方的老華廈天井實在不好看，有鋸齒狀的恐龍背建築外型，呂佳隆建築師將所有的主採光面全部朝向了前方(中正路or609巷)，朝向後面的只有冷氣隔柵以及工作陽台，這同時造就了A棟的11樓以及A5或B棟的5F以上具有無限棟距，採光條件很好。但相反的，因為609巷原本僅有3.5米，即便代銷表示危老開發完工交屋後拓寬為6米，面對隔壁華廈的低樓層戶別棟距也就約6米左右，但相信是一分錢一分貨，條件就反應在單價上面。

(家格綻綻面東為舊華廈背後，有鋸齒狀恐龍背，因此將此座向設計為只放冷氣室外機，所有戶別皆座東朝西，後方B棟因影響較小，部分設計做工作陽台。)

從建照套繪圖可清楚看出A5以及B棟最容易有無限棟距
(Note：公寓及華廈1樓無挑高且樓高不同)

坪數配置

　　家格綻綻全案住宅僅70餘戶，其中有四間為近15坪的套房，其餘全部是2或3房設計(不考慮特大坪數股東戶)，主力分為19.4坪的小二房、26坪多的2+1房1.5衛、以及35/38坪的三房，除了19.4坪的小坪數外、所有格局均為標準的明廳，而20坪以下的小二房屬於內客廳，但因為客廳離採光面很近(<3m)，所以採光還算OK。

公設

　　本案的設施實際上只有1F的汽車停等空間(倉儲車位所需)、接待大廳(挑高4.2米)、各棟信箱區； B1的冷藏垃圾處理室，以及B棟頂樓的空中花園、曬被區。(後面實際上並不能被算為公設、因為沒有頂蓋)

汽車採倉儲式車位(相較於坡道平面車位方便性較差)

　　因為建案基地小，採用的是棋盤型倉儲車位，唯承載能力可容納的車輛上限長寬高為5200mmX2050mmX1900mm，載重則為2.5噸，從數據來看，不但BMW X5可使用，連最大的X7旗艦休旅亦可駛入，供應廠商為高普機械，過去客戶包含忠泰、大陸以及久年營造等一線豪宅建商。
　　此外，由於外部道路較小，所以在一樓依法設計了一個6X6的汽車等待區，這個空間因為有室內遮蔽，所以對於雨天或小朋友上下車很有幫助。不過縱使是6X6米，其實還是無法會車使用(從倉儲駛出會卡到)，終究還是得在外面的6米道路停等。
　　本案26坪以上房型可以買車位，20坪則有三個買車位的空間可依需求自由選擇，是一大優勢，畢竟現在車位很貴，尤其對小坪數、買不買車位總價影響相當大。
　　倉儲式車位雖無法提供充電樁，但對於Tesla的電動車主而言，不遠處網溪國小附近就有Tesla充電站、還算方便。

機車位一戶一個、部分車格可充電
　　機車位一戶一個，一樣須搭乘專用梯下地下室，比較特別的則是部分有機車充電車位，可供GOGORO等電動機車搭配charger使用。

格局

「格局部份因須搭配圖片講解，請至部落格網站觀看。」

建材

本案的建材相當有看頭，並且是從看不見的內在到各項裝修材料均在水準之上

內在部分

1. 結構：本案採用深達32米的連續壁搭配地中壁，並且與筏式基礎結合，剛好地質條件也佳，整個建物牢牢地座落於穩固的卵礪層上，同時，水泥磅數亦增加至6000-4000磅，以15樓建案來說實屬頂級。
2. 隔間牆：與豪宅同步使用空心紅磚隔間牆，一樣具有輕隔間自重低的優點，比起傳統之濕式輕隔間或更便宜的白磚牆，但無論吊掛載重及、隔音均遠遠優於前兩者，不怕掛不了大台電視。
3. 防水：乾濕區均防水至頂，同時外牆除施作防水材料外，水平處更直接施作大角度洩水坡，從設計減少未來漏水風險，另有防水保固五年。
4. 保全：以預先建立好完整之雲端保全系統，故未來將採用中保無限家的虛實整合系統，白班警衛搭配夜班線上保全，能大幅降低管理費支出

外在部分

1. 氣密窗：家格綻綻使用真日系的不二鋁門窗，品質相當優良，搭配5+5 Low-E玻璃，在隔音及隔熱表現上均很優秀，除了窗框本體外，包含窗框填充也是交由不二原廠工班施作，這也是不二特別突出的地方。 (註：Tostem、不二、三協及YKKAP為目前市場上的”真”日系鋁門窗品牌，是唯一型號與日本國內一致的品牌)
2. 衛浴五金：以德國名牌hansgrohe五金搭配TOTO瓷器及TOTO電解水除菌全自動馬桶；單層排氣部分則採用國際大廠台達電的四合一暖風機，2+1房的1.5套衛浴雖合併為同一空間，但安裝兩套暖風機提供使用，也是細節顧牢牢。
3. 地磚：使用世界最大廠杜拜RAK之進口地磚。
4. 電子鎖：使用百年大廠Yale的三合一電子鎖，可靠有保障
5. 廚具：本案滿特別的，建商會替每戶預作電器櫃，並配一台Svago烤箱，對許多小坪數格局規劃，約莫一半的案子會忽略電器櫃位置，甚至連冰箱的位置都忽略，家格在這細節上特別用心，即便是19坪也能做到4機+冰箱完整配置，廚具另搭配標準的櫻花三機及廚下式濾水器，。

RAK隸屬於世界最大全釉拋磁磚集團，屬於集團中高階品牌，陶朱隱園亦有使用
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樂居網的新建案衛浴等級表
(hansgrohe一直是高級衛浴龍頭的代表，也是近年IF設計獎的最大贏家)

補充：關於建商

　　其實在看到這個案子後，心中曾猶豫一下，因為我確定這是個用料、規劃均好的建案，然而家格建設是一個曾有負面新聞的建案。
　　關於那個案子的公設問題就不贅述，判決結果網路上也查的到，基本上就是二工問題然後被住戶舉報拆除，過程我不是當事人故也無法多說什麼，請直接看判決書。
在此提醒，買房一定要確定有沒有二工以及二工範圍，如此才能做好風險評估，如果有以下幾個，風險過高建議不要挑戰:
1. 在防空避難空間內，把原先的車位、車道改成KTV這種設施
2. 把開放空間圍起來說是社區獨有
3. 設計消防動線的改變
4. 原先空地加了頂蓋變成公設
　　以上是報拆的優先項目，我個人認為風險過高，會直接避開! 此外，如果建商利用非法產生的公設來打廣告，則觸犯公平交易法，涉嫌廣告不實，可惜這法對建商多半是不痛不癢。
回到家格綻綻之上，本次還是介紹這個建案的原因在於他的確有好的規畫、地段，另外幾乎沒有公設、也沒機會讓他犯下跟先前相同的錯，而仔細調查、發現這個建商除了上述事件之外，其實建案的評價不錯，另外對於5年保固及2年機電檢修也是有在執行，因此決定不因單一事件而不介紹此案。
　　但還是提醒，良心柴絕對秉持良心把一個建案的好壞都呈現出來，這是我給自己的期許及跟其他房產專家、代銷的差異之處，但購買權仍是掌握在各位，請大家多聽聽不同的消息來源、並積極參與討論，才有更強的能力來為自己做最後決定。

小結

　　　　人們常說買房就是location、location、location，家格綻綻正是符合這個標準的好房，並且在頂級的地段上再加上突出的規劃，這種一層四戶甚至兩戶的配置、零暗廳的格局，在現在逐漸縮坪的當下已經越來越少見，同時整個建案的外觀、建材均屬上乘，因此在自住功能性以及保值性上都很有競爭力。
　　整體來說，倉儲車位及較小的609巷是我主要顧慮的點，如果是天天開車上下班的人可能還是要評估一下，當然較平面車位便宜許多的價錢或許會讓許多人覺得不錯，畢竟這是一個交通條件頂級的捷運宅，平常使用大眾運輸或是機車代步的比例相信還是較高。
　　永和由於購屋剛性需求大，幾週前疫情期間的另一案，也是第一天熱門格局及樓層就全被下訂，因此良心柴發自內心的建議，如果有在考慮真的該加入討論，永和的剛性買盤真的很驚人，也期待大家在看完此篇文章後，能初步有個了解，提高決策的效率，而後找到自己的lovely home。

歡迎Mobile01的大家底下留言討論，也可以聊聊永和其他的案子喔。