買房的路上有很多坑，想要避免踏進去，選擇「品牌」開發商所推出的建案，是一個風險較低的買房方式，產品就不需要我多說了，高水平發揮是肯定的。
另一方面，這些品牌開發商在選擇土地時都有一套自己的開發邏輯，不僅眼光獨到且具有前瞻性，是我們這些市井小民所無法洞察的，而近年，這些品牌一窩蜂湧進新店「央北重劃區」。
因此「央北」就成為了新北最有價值的重劃區，至少開發商是這樣認為，目前當地的預售市場銷況也十分火熱，作為一個路過的區外客，我對於新店沒有特別的鄉土情懷，所以也不存在地緣性，就純粹以一個地產人的角度來看待央北市場，我發現若不以自住為主要的買房目的，只以置產作為購買主訴求，央北重劃區有幾個不得不忽視的風險，需要你我一起來聊聊。
01.品牌為什麼都看好央北重劃區
央北土地標售時，就吸引很多一、二線及小型開發商進場搶地，土地價格也持續上升，最後一次標售，以165萬/坪的單價，寫下歷史新高，背後所隱藏的購地邏輯離不開下面幾個原因。
第一、位於新店的裕隆城預計會規劃高級住宅與商場，其中，商場規劃會讓新店區整個商業活動更加活絡與聚焦，有望形成新型態的城市核心區，另一方面，高級住宅區也存在著撐高新店房價的機會點，僅管位置離重劃區有段距離，但不妨礙它成為新店房市的重要話題。
第二、新店在大眾交通上，過去大多仰賴北新路上的新店綠線，距離本區域有段距離，所以座落在重劃區下方的中央新村住戶，若搭乘交通捷運需搭乘新店支線「小碧潭站」再轉乘至七張站換線，才能前往市中心，而小碧潭的捷運班次很少，對於通勤族來說頗為不便，直到十四張捷運站出現後，往東串接大坪林，往西連接到中和，讓新店交通網路如同打通任督二脈般，讓人流在區域內的流動性更佳便捷順暢。
第三、新店可開發的空地越來越稀缺，飽和的速度也逐漸加快，像是早年的五峰重劃區因為規模較小，也一下子就開發完畢，央北重劃區佔地面積是五峰重劃區的13倍大，為新店供應更多的土地庫存，加上重劃區內有規劃大面積的公園綠地，居住氛圍媲美台北市蛋黃區。
眾所周知，土地是影響未來房價最關鍵的因素，畢竟土地是建築的重要原物料之一，也是最大的成本支出，換句話說，土地買多貴，未來房價就有多高，而央北重劃區由新北市政府主導的區段徵收，自2017年開始土地釋出，經過幾次標售案下來，土地價格持續向上攀升，其中搶標者不乏一線的品牌開發商。
每一筆土地交易，意味著其價值有被市場一部分買方與賣方所承認，就更不用說賣方是新北市政府、買方是品牌開發商，因此在初期土地標售價，貌似奠定了重劃區的價格合理性。
但我認為，市場並不是只有某個族群說了算，除了政府與開發商外，現在這個時機點還是屬於買方市場，所以決定性的話語權，應該還是回歸到我們這些準買方身上。
02.品牌開發商看錯了什麼？
我承認，品牌開發商的確對於市場的敏感度是高於民眾，但說實話，市場沒那麼容易摸透，它肯定詭局多變，而這樣的不確定性，也讓看好央北的品牌開發商在評估上出現了瑕疵。
例如，預計2021年開幕的裕隆城，在2019年變更設計，把高級住宅取消掉，保留原本的商場規劃，瞬間各大預售案場上，有關於裕隆城的資訊就這樣的，把開發商的臉給狠狠打了，過去最重量級的重大建設利多，就這樣硬生打了折。
再來，中央新村早期為國大代表居住地，算是新店知名的豪宅地段，也是很多新店高資產族群指定的購屋地段，區內居住氛圍佳，中古、新古屋的二手價還有50-55萬，這價格讓當時重劃區的地板價支撐給了一記重重的實錘。
站在品牌開發商的視角，新房不應該比中古屋還便宜，且地段具有獨特性，且重劃區規劃雙向車道，改善中央新村多為單行道的缺點，有機會把周遭高質感的客戶吸納至重劃區，讓重劃區籠罩在中央新村的價值輻射內，複製新店最精華的核心地段。
鑑於如此，中央新村的居民就這樣被「品牌」單方面設定為目標客群，但經過幾輪推案後，品牌開發商才逐漸發現，這些中央新村來的看房量實在是少得可憐，就算是來了，大多也只是看看，並不會形成有效成交。
為什麼？因為這些客戶會選擇長期定居在中央新村，最關鍵的因素就是鄰居的素質，在這個點上，預售屋具有不確定性，買預售屋你永遠沒有辦法100%確定，社區的素質如何，況且重劃區的價格經過品牌的帶動下，價格已直逼新店最精華的北新路沿線，甚至隱約超過台北市蛋白區，這都將迫使中央新村的買方思考，重劃區到底有沒有這個價，最後難免形成了對高房價的抗性。
這裡分享一個漲價邏輯，行政區之間是互有價格支撐，也就是新北市Ｂ地段漲價了，鄰近的台北市Ａ地段就會想說連Ｂ都漲，那我也要漲價，之後Ｂ看到Ａ漲了，好像自己也可以再往上提升點房價，價格就這樣不斷的在市場中翻轉，區域行情的地板價與天花板價都在不停地向上突破。
但上述的邏輯只會發生在房市多頭才會實現，因為光看現在新店區的漲幅與文山區漲幅就可以發現
或許有同行會反駁說：重劃區大多都會被附近的區域客攻擊價格，這是正常現象。
但我們回到前面，重劃區一開始被開發商認同的不就是因為中央新村嗎？那麼如果連這些隱形的中高端資產族群都不認同重劃區的價格，那麼誰會認同？而最要命的癥結點是他們不是買不起，而是單純覺得價格不合理。
品牌隨著時間流逝，也開始意識到問題，開始把目標客群轉向舊市區的買方，只有找對客群，就永遠沒有賣不掉的房子，然後重劃區就這麼成功的火了起來。
03.品牌讓央北的量與價產生質變
品牌本身很有意思，這些有名氣的開發商品牌，本身就有知名度，容易吸引到品牌粉絲，形成自帶流量的效果，所以會幫重劃區注入大量的客源，包括新店舊市區與台北市大安、文山區，而這些品牌建案開始不斷地往區域行情的天花板發起猛烈衝擊。
這些品牌們各自分散在重劃區的四周，地段價值肯定不同，但唯一達成的共識就是它們正在不停地創區域高價，每個品牌建案都會互相形成價格支撐，實際上，現在央北重劃區的購買力已經不在意地段好壞與否，他們只在乎有沒有品牌。
品牌成就了央北的高房價，但依舊很多人買單，品牌建案不停完銷，就好像說好了一樣，一個接著一個推案，中間幾乎沒斷過，像是國泰、國美、大陸、潤泰，這些聽到名字就知道是有口碑的大牌子，不僅活絡重劃區的買氣，也獨佔了想要買央北的高端客群
為什麼有那麼多人喜歡購買品牌？我們可以觀察到目前重劃區內，一線品牌的價格是60-65萬，二線品牌則是50-55萬，兩者房價差距甚大。
這現象也體現出買房人都會希望自己買到最好的產品，甚至能夠成為未來的指標社區是最好不過了。
在重劃區買預售案，因為是尚未完工，代表我們沒有任何信息量可以參考，最直觀的判斷方式就是比品牌，由於價格很高，不僅可以篩選高質量的住戶，同時也可以得到完善的產品規劃與良好的售服。
所以，買方追求品牌的真正原因並不像買精品一般是要炫富，而是想要買到未來的指標社區。
04.未來重劃區成形後，品牌恐將不再特別
既然，買方都希望買到好社區，其中一個角度就是看建案的品牌力，至少現階段還是很具有參考價值，但所謂的「好」也只是比較出來，以舊市區的邏輯來看，當周邊的社區都沒你好的時候，你的社區就會從市場脫穎而出，成為指標社區。
但央北重劃區所擁有的知名品牌太多，或許預售階段不會強碰在一起，但當重劃區成形之後，這些品牌建案陸續成屋，你的社區所擁有的產品力、品牌力在央北都變得不值一提，因為你有的品牌與產品力，大家都有，甚至還比你更高規。
品牌的群聚的確會帶來一定的聲量，但並不是每次都會成為豪宅聚落，還是要視情況而定，包括但不限於鄰居的素質結構或社區的價格合理性。
品牌力、產品力就算再好也脫離不了區域行情的框架，現在央北重劃區的房價，明顯因為品牌飆漲，已經觸及到新店區的天花板價格，甚至可以說品牌已經大幅度透支未來新店的漲價空間，未來是否成功站穩，還需要受到二手市場的考驗。
當然，新店央北重劃區在新北市幾個重劃區當中算是規劃相當不錯，不僅環境怡人，街廓完整漂亮，當作自住也是一個特別好的選擇，但是如果是買「一線品牌」建案作為置產標的，沒有自己入住的打算，並且期望未來5-10年可以有明顯的漲幅，我覺得大家可以再想想，因為目前我還看不到特別的利基點，去支撐房價上漲的願景。
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