永和都更協議合建~請益

最近小弟住家有建商來商談都更協議合建，社區內有1熱心人士主動穿針引線協助整合，還成立了群組討論，近來部分住戶陸續收到建商洽談合建契約書，有不少已經簽約了....

但部分住戶或因專業知識不充分，或因對建商或主動穿針引線人之不信任，對契約書內容有疑義...或許因該說..不知有何該爭取未爭取 該注意未注意之魔鬼細節......而不太敢簽下去....

群組內有人把電子檔丟出來....不知道版上善心人士高手等....有何提點建議........

小弟只是普通人....上有老 下有小....也很怕被人騙去......得不償失......還請高手們一一破解.....

基本資料：新北市永和區
更都單元內有4樓住戶數棟，5樓住戶數棟

以下為契約書內容
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合建契約書

立契約書人 地主： (以下簡稱甲方)
建方：00開發建設股份有限公司 (以下簡稱乙方)
茲為合作興建房屋事宜，雙方議定如後條款內容，以為共同信守：

第一條、土地及建物標示：
一、 甲方所有座落於 新北市永和區國光段000、000地號等 2筆土地( 權利範圍：1/4 )，土地持分面積合計約為 44.42 平方公尺 (約 13.44 坪，確實面積以地政機關登記為準)，及地上建物( 000建號含其上之一切加建工作物)甲方同意全部提供給乙方與鄰地做為建築基地，依相關法令及建築技術規則、都市計劃法令等相關規定，規劃興建高級住宅大廈。
二、 預定建築基地範圍：新北市永和區國光段000地號等17筆地號，土地總面積合計 1888.53 平方公尺，約 571.28 坪，確實面積以乙方呈送建築管理機關所核定為準(以下簡稱本案)。
三、 前述建築基地如因故須增減時，乙方得視整合結果增減合建基地範圍，甲方絕無異議。
四、 甲方同意如因法律規範或鄰地協調等結果致改變預定建築基地的範圍時，乙方有權增減本案基地範圍及逕由乙方依實際情事辦理建築變更設計。
五、 本案建築基地依現行法令(含都市計畫相關法令、地方自治條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例、都市更新條例等相關規定)或一般合建申請重建，甲方同意應配合乙方辦理一切程序並提供相關文件，由乙方依相關法令規定辦理。

第二條、合作方式：
甲方提供前條房地為建築基地之一部份，由乙方負責出資整合、辦理結構安全性能評估、銀行信託、容積移轉、建築規劃及設計、申請建造執照及使用執照、負責施工營造及有關本約合建分屋等一切事宜。

第三條、產權保證：
除本契約另有約定外，甲方保證所提供之合建房地無任何他項權利、及無與第三者有任何糾葛或其他權利瑕疵事情(如:租約、地上物侵占、道路通行問題、第三人主張權力或任何不利於建築之事情)，及本約簽訂後，甲方保證不得將本案合建房地之全部或一部份從事建築、增加設定他項權利或負擔、租賃或出售、使用借貸、贈與或為其他與本契約相抵觸之處分行為，否則即視同甲方違約。如因本案建築基地內任一地主之房地涉及任何糾葛，致影響乙方建造執照、使用執照之申請或施工之進行及房屋銷售、產權登記者，甲方均不得以此為由向乙方請求損害賠償或其他補償。

第四條、 信託管理：
一、 甲方應於乙方通知期限內與乙方指定之建築經理公司或金融機構 (以下稱：受託人)完成本案合建信託手續，簽立信託契約並交付辦理信託登記之相關文(證)件及完成相關用印程序。如因可歸責甲方之事由致影響乙方建造執照、使用執照之申請或施工進行者，即視同甲方違約。
二、 甲方於辦理產權信託管理時，若有銀行貸款需清償時，得請乙方及受託人協助甲方向授信銀行申辦轉貸，辦理方案依各戶實際情形另議，但以不損害乙方利益且利息仍由甲方自行負擔為前提。甲方因辦理產權信託所需辦理原銀行之抵押權塗銷及設定抵押權予授信銀行之規費、代書費等費用皆由甲方負擔。
三、 如乙方因建築融資需要另行指定新受託人時，甲方即應無條件配合辦理變更信託作業，本案信託管理費用由乙負擔。
四、 雙方同意受託人，依選屋結果所載甲、乙方受配房屋、停車位及應有土地持分，依本約據以辦理建物及土地所有權移轉登記予甲、乙方。
五、 信託財產移轉登記及塗銷信託登記等作業，由乙方指定之地政士統一辦理。任一方均應配合受託人通知提供必要文件及簽名、用印，不得延誤；如有缺漏文件或需補章之事項，一經通知應即刻補正。

第五條、房屋及車位分配：
一、 房屋及車位分配面積及方式如下：
(一)房屋分配：甲方可分配日後新屋登記面積計51.02坪，分配方式採水平分配方式，甲方自貳樓開始往上逐層分配至足，並往上開放二個樓層供選屋。
(二)車位分配：雙方同意依參與合建土地之比例，對地下層停車位甲方可分取50%，採垂直分配方式。
(三)本約所稱新屋登記面積，悉以地政機關登記為準，其包含主建物、附屬建物及共同使用部份。共同使用部份悉依乙方實際規劃為準。
(四)甲、乙雙方同意有關房屋及停車位甲方所得分配之價值，均以本約約定為實際執行分配之依據。
(五)共用部分之面積各依雙方分取之建物面積比例辦理登記。
(六)房屋及車位之土地持分皆依土地法規規定登記之，雙方同意依最終核准之建造執照面積按各自分取之比例辦理登記。
二、 房屋及停車位分配價值計算：
(一)房屋分配位置：
甲方可分取房屋位置以最靠近甲方提供合建房地(未合併前)位置為原則。
(二)房屋及車位價值計算：
1.甲方可分取房屋價值，係依全部合建地主自貳樓開始往上逐層分配至足之樓層房屋之平均單價，乘以甲方得分配之新屋登記面積後，即為甲方可分取之房屋價值。各戶房屋價格由乙方製表提供。
2.甲方可分取車位價值，係以全部車位總價值除以全部車位數後之平均單價，再乘以甲方得分取之車位數後，即為甲方可分取車位價值。採垂直分法，並以抽籤方式決定，所有車位價格由乙方製表提供。
三、 選屋約定：
(一)甲方同意依其所提供合建房地之原有位置優先進行分配。
(二)甲方依本約應分取之房屋及停車位，應集中並湊足成一完整使用單位(房屋須整戶、車位需整個)，且甲方選配之房屋面積以不超過或低於應分取房屋總面積(房屋總價值)10%(含)的範圍為限。
(三)甲方及其他地主優先選擇房屋，如甲方所選擇之房屋及車位與其他地主有競合之情事時，甲方同意先與其他地主協商，若協商未果，則由乙方採抽籤方式分配。雙方均同意負擔選配結果改變後產生之價差，以現金互相找補。(若為可選整戶者優先選定，其次為與其他地主合併可選整戶者及可分配總價值無法選定整戶需超選或加買者等。)
(四)甲方應於接獲乙方通知期限內和其他地主及乙方完成房屋及車位選配，並簽定分屋協議。如甲方不配合辦理選配房屋及車位，則視為甲方同意由乙方代為分配，甲方不得異議。
(五)甲方所分取之房屋及車位，於交屋以前均不得出售轉讓。
四、 找補方式：
甲方依其可分取房屋及車位價值選擇房屋及車位，應以選足一
個完整單位並以互不找補或以最小找補範圍為原則。甲方可分
取之房屋或車位價值如超過或不足本條約定所應分取之價值
時，雙方同意按乙方公開選屋價格九五折計算，互相找補。雙
方應於新屋產權登記於甲方名下之前，進行結算及給付找補金
額。
五、 為避免雙方競價銷售，甲方於交屋完成後，於乙方銷售期間不得自行以私下或公開方式對外銷售，若甲方實有銷售之必要時，應委託乙方或乙方指定之第三人於公平合理之原則下，代為處理銷售事宜。若甲方違反房屋銷售約定自行出售時，亦應按乙方第一次公開銷售訂價之百分之十計算懲罰性違約金給付乙方。

第六條、建築規劃之進行：
一、 雙方同意辦理各種獎勵容積及依建築法規興建本大樓，如因政令或情事變更需要變更時，乙方得逕行依法令辦理變更設計，並以主管機關最終核定之建造執照內容為準。
二、 建築執照取得後，為維護建築物精緻格調及施工之配合，乙方有權辦理變更設計。以及就甲方分得房屋外的其它房屋變更設計施工或變更戶數使用。
三、 乙方應確實依照建築主管機關所核准之圖說施工，甲方可分取房屋之建材設備，亦應以乙方公開銷售時之產品規劃為準。乙方保證本大樓之建材不含輻射鋼筋及海砂，即建材符合國家安全標準規定。
四、 正式開工前，甲方如欲變更其分得房屋之室內設計，變更範圍僅於室內隔間之變動，浴廁、管道間、外觀等不得變動。且應於本大樓開工前以書面向乙方提出並經乙方書面同意並以一次為限，且不得違反法令規定。變更設計如涉及加減帳，其金額應經由雙方書面確認無誤後始得變更並於交屋時一併結清，甲方絕無異議。
五、 乙方除有不可歸責之事由外，應於全部地主移交基地後壹年內申報開工，並於市政府核准工期內完成該項工程；完工日期之認定，以核發使用執照日為準，每逾期一日，應以甲方分得房屋之法定工程總造價之千分之一計算罰金。但工程期間如因政令變更、天災地變、損鄰事件等不可抗力之因素或地主房地有糾紛因而延誤或其他不可歸責於乙方事由者，不在此限且乙方不負遲延及違約責任。

第七條、備齊文件及起造人名義：
一、 甲方應於本約簽訂同時，除應交付本約建築基地之房屋拆除同意書、代刻印章委託書等與本案相關之所需文件予乙方，以辦理本約合建有關一切事宜外，並配合辦理容積移轉相關作業、申請建造執照所需文件等相關法定文件。甲方應配合提出之文件，日後如有發現缺漏，甲方應無條件於乙方書面通知期限內備齊補足交付乙方。
二、 甲、乙雙方分取之房屋均以乙方名義或乙方指定之第三人為起造人。
三、 甲方同意由乙方代刻便章壹枚，由乙方負責保管並專供辦理下列程序使用：辦理結構安全性能評估、申請重建計畫、信託、建物滅失、容積移轉、土地使用權同意書、畸零地調處或購買、拆照、建照申請、變更設計、地號分割合併、土地鑑界、起造人申請及變更、使用執照申請等相關單位所需之必要表格及接水、接電、瓦斯、產權登記等所有營建相關鉅細事宜使用，俟交屋完成後，由雙方會同銷毀或交還給甲方，乙方不得移作他用，否則一概無效，並願負法律責任；本式印章非經雙方書面同意，甲方不得中途片面撤銷或中止委託、變更或加任何限制予本項委託，並不得向相關主管機關提出本式印章申辦前開項目之使用異議，否則視為違約。
四、 另有因政府機關、信託辦理或其他文件需由甲方出具證件或出面配合時，甲方應隨時提供文件或其他印鑑配合辦理，絕不耽誤。

第八條、地上物搬遷移交及費用補貼：
一、 乙方書面通知兩個月內，甲方應將本約房地之水、電、瓦斯辦理拆表停用後騰空移交予乙方，並提供停用繳費單據及最近一期房屋稅單，如有未繳納之費用由甲方自行負責。甲方如逾時未騰空移交或留有任何物品者，悉視為廢棄物，任由乙方自行處理，甲方絕無任何異議，並不得要求乙方為任何損害賠償。
二、 本約土地上現有之地上物如有權利登記(設定他項權利或有其他負擔情事)，甲方應於本約簽訂後至本約建築基地辦理產權信託前連帶負責理清及塗銷他項權利或負擔，或辦理轉貸於信託銀行。
三、 搬遷補貼款：乙方同意補貼搬遷費用一筆新台幣 参萬元 整，於全區點交完成後支付。
四、 房租補貼款：乙方同意依原建物所有權狀登數為準，每坪每月補貼新台幣 550 元予甲方作為房租補貼款。補貼期間自全區點交予乙方之完成日起至本約第六條第五項完工日止。
五、 搬遷補貼、房租補貼及各項補貼金額依法計入年度個人所得。

第九條、安全措施：
乙方應於施工期間內確實作妥工地之安全防範措施，如因措施不當致損毀鄰地、鄰房、公私管線設備或侵害他人身體財產時，均由乙方負責。


第十條、驗收及交屋：
一、 乙方於領得使用執照後完成水電等設施，甲方則應依約履行各項應盡之合約義務。乙方應以書面通知甲方前來驗收交屋，就本契約所載之房屋如有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上。雙方約定於合理期限完成修繕，除有乙方未依合約施工，致有重大明顯瑕疵不能進住外，甲方不得藉此為由，拒絕接管或給付應付款項。甲方應於接獲乙方通知交屋日起十五日內驗收點交房屋，逾期視為已交屋，乙方不負保管之責。
二、 有關公共設施部分，由乙方於第一次建物保存登記完成後六個月內完工，並逕行移交大廈管理委員會點收管理，甲方不得異議，亦不得藉故以此作為拒絕交屋之理由。甲方應於依約履行各項應盡之合約義務及繳付各項稅款或費用後，始得點交本房屋。
三、 為其新成大樓能有完善管理，甲方應於交屋時預繳6個月管理費，房屋每坪每月新台幣 元(坪數依權狀面積計算)，平面停車位每月 元，機械車位每位 元；由乙方保管，待管理委員會正式成立時，由乙方扣除代管期間費用，併同申請使用執照專戶儲存之公共基金於公共設施驗收完成後移交之。
四、 本大樓房屋交屋前，非經乙方書面同意，甲方不得自行遷入或招攬工人入內裝修，否則以甲方違約論。

第十一條、土地分割、合併及移轉：
一、 本合建基地依相關法令規定得合併為一筆時，甲方應配合乙方
辦理土地合併手續。關於房屋分取悉依本約第五條約定辦理，不因土地合併而受影響。辦理合併所需規費由乙方負擔。
二、 甲方同意依合建契約書約定，於本案建築工程結構體完成時，甲方應依乙方通知之日期將乙方應分得之土地持分移轉於乙方或乙方指定之第三人。
三、 甲方如違反本條各項之約定，致乙方因此而增加稅費負擔或受
其他損害時，甲方應負擔一切損害賠償責任。

第十二條、稅費負擔：
一、 甲方應移轉登記予乙方或乙方指定之第三人的土地，按移轉當期之土地公告現值作為申報移轉價格，其土地增值稅由甲方負擔。甲方應於土地增值稅稅單通知核發後三日內繳納完成，不得拖延。
二、 甲方依本約提供合建之土地，其地價稅、田賦、工程受益費在土地移轉登記予乙方或乙方指定之第三人前由甲方負擔，土地移轉登記予乙方後則各自負擔之，但如本合建契約有解除或失其效力之情事者，則乙方已繳付之稅費應由甲方無息全數返還。
三、 為遵守稅法中「合建分屋」之有關互易規定，甲方所取得房屋價款、土地差價及補貼款需與乙方取得土地持分之土地價款總和相等，故甲方於移轉土地產權予乙方時，雙方需互換收款總值憑證，甲方開立土地價款免營業稅之發票或收據給乙方，乙方開立房屋價款應稅之發票給甲方，其房地互易營業稅由甲方負擔，另乙方分得部分自行負擔營業稅。
四、 有關本約土地合併或分割之相關費用由乙方負擔。土地所有權變更登記、房屋保存登記手續、房屋及土地產權登記所需之複丈費、登記規費、印花稅、書狀費、契稅及代書費各項稅費等費用及依公寓大廈管理條例應提列之公共基金，雙方各自依分得房屋比例各自負擔，前開事項均由甲方授權乙方統籌辦理。
五、 瓦斯外管線費、瓦斯押錶費、裝錶費按分得房屋比例各自負擔。
六、 俟本約合建房屋點交完成後，甲方即應負擔其所分得房屋之水、電、瓦斯等基本費用及繳清住戶管理規約中本大樓住戶應繳納之管理基金處理週轉金。
七、 各項費用除另有規定外，甲方同意於乙方書面通知期限內繳納。
八、 甲方依本條約定應負擔之各項費用，若由乙方代為繳納，甲方 應於房屋產權移轉登記前結清。

第十三條、產權登記：
一、 甲方依本契約應分得之房屋，應於建築工程結構體完成時即備齊證件資料，配合乙方及受託人辦理所有權第一次登記，地政士作業由乙方指定並統一辦理。
二、 雙方同意辦理房地所有權移轉登記時，以政府機關之房屋評定價格及土地公告現值作為申報價格。
三、 上開土地房屋產權移轉登記等事項因本合建契約已辦理金融機構合建信託，倘上開產權移轉登記等必須由金融機構專責處理，甲乙雙方依約由金融機構之受託人全權處理。



第十四條、保固期限：
乙方對本約合建大樓自交屋日起，工程結構體保固十五年、固定建材及固定設備保固一年，但如因天災地變等不可抗力之災害或因使用人故意、過失或其它不可歸責於乙方之事由所造成之損害者，不在此限。

第十五條、大樓管理：
一、 甲方(或其指定名義第三人)對本大樓之公共設施設備、法定空地等住戶共用部分(除另有約定外)，統由乙方規畫，並移交本大廈管理委員會依(公寓大廈管理條例)管理使用。
二、 有關本大樓公共設施之操作、修護、清潔、安寧秩序之保障、水電費用之計算攤繳及其它屬於大樓全體用戶之公共事項，甲方同意權全由本大樓之管理委員會統籌管理，並由乙方或乙方指定人代為召開第一次管理委員會會議，制定管理委員會組織章程、住戶大樓規約及各項管理規章，甲方並同意遵守乙方訂定之管理規約及管理收費辦法等規章並分攤管理費。
三、 甲方應於通知接管日起兩個月內成立管理委員會，承受有關公共管理工作；管理委員會成立前由乙方擔任管理人。倘甲方逾期未能成立管理委員會時，由甲方及全體住戶承受本社區公共管理之權利義務。
四、 甲方同意本大樓共用部分、約定共用部分及附屬設施等，皆由大廈管理委員會負責點收。為促進社區公共利益、有效管理本大樓及使用共用部分，甲方同意於房屋分配時簽署「約定專用同意書」、「住戶管理規約」、「停車位分管約定」，甲方不得異議。

第十六條、違約處罰：
雙方應依誠實信用及公平原則依約確實履行，如違反本約之約定，依其情節按下列規定辦理：
一、 若乙方違約，而致本興建基地中途無故停工達三個月以上，經甲方以書面定期催告三十天仍不履行時，除本約另有約定外，每逾一日，乙方應按甲方所分得建物之建照上所列工程造價千分之一計付違約金給付甲方。但有下列情形者，乙方不負遲延及違約責任：
(一)因甲方未依約繳付有關證件、文件或稅費。
(二)因甲方要求變更而遲延工程進行。
(三)因不可抗力之天災、地變，或者因都市計劃變更，政府法令
變更、政府禁建及公共工程施工或其它不可歸責於乙方之原
因致不能繼續工程。
(四) 因鄰損戶拒絕協商而為之阻擾行為。
(五) 因本基地其他地主違約致乙方無法履行契約。
二、 若甲方違反本契約各項約定或妨礙乙方工程時，經乙方以書面定相當限期催告仍不履行時，除本約另有約定外，應支付30個月房租補貼款及搬遷補貼款予乙方作為違約金。如乙方尚有其他損失，乙方並得請求甲方賠賞所有損害及所失利益，以為懲罰性違約金。其他合建地主因甲方違約所致遭受損失均由甲方負責賠賞。

第十七條、特約事項：
一、 甲方須配合辦理本案容積移轉及相關作業，購買公共設施用地費用由乙方負擔，經申請後所增加之建築面積由乙方分得，甲方不得再為任何主張或請求。
二、 雙方同意本約所約定之房地所有權分配權益，已包含所有辦理各種獎勵容積等相關之權利，任一方均不得再對他方再為任何主張或請求。
三、 如本案適用相關法規，甲方應配合乙方向主管機關申請。上開申請所需費用由乙方支付，如日後得向主管機關請求補助費用時，甲方應配合辦理請求作業，且其補助費用歸乙方所有。
四、 本約有效期限自簽約日起兩年內乙方若無法完成整合本合建時，由雙方協商選擇繼續或放棄興建本大樓。不論最終選擇為何以及是否可歸責於乙方，甲方均不得以此為由向乙方請求任何損害賠償或其他補償。
五、 本約之履行，如因甲方違約之故，致乙方無法對其他合建地主履約時，除應依本約第十六條規定處理外，甲方並應負其他合建地主之損害賠償責任。如因其他合建地主違約之故，致乙方無法對甲方履約時，乙方對甲方自不負違約責任。
六、 甲方充分瞭解就本契約約定所生權利及義務，且均以本契約 之明文約定為依據；甲方不得以簽約前有乙方之受雇人或任何第三人之書面、言詞陳述而未經載明於本約中之任何事項，為任何主張或爭執有優於本約之權利。
七、 甲、乙雙方依本契約所載之住址為通訊地址，若通訊地址有所變更時，須立即通知對方。如有拒收或無法投遞之情況，均以郵局第一次投遞日期為送達日期。
八、 甲方依本契約所享有之各項權利，非經乙方之書面同意， 不得轉讓第三人。
九、 本合約之權利義務，對甲、乙雙方之承受人或被授權人、受委 託人、合法繼承人、受讓人、繼受人(含法定受益人)及指定登記人等，均屬有效之權利義務行使者皆具同等約束力。附件皆視為本約之一部分，與本約同等效力。甲方同意乙方得將本契約書轉讓予乙方之相關企業承受及執行。本約簽定前所提供之資料均供參考，最終依本約及相關主管機核定為準。
十、 本契約書中如有未載明事項，悉依建築法規定或市政府工務局核准之施工圖及有關法令與一般善良風俗習慣解釋處理，以策 本合建圓滿完成，倘對本契約書未詳盡之處 ，應本合作態度協議另立補述契約或以建築師公會之詮釋為準。如尚有未盡事宜之爭議，以本約土地坐落之法院為第一審管轄法院。

第十八條、契約分存：
本契約書作成正本壹式貳份，由甲、乙雙方各自收執。
(以下空白)

附件 :
一、 代刻印章委託書
二、 拆除同意書


立契約書人：



甲 方：
國民身分證統一編號：
地 址：
電 話：



乙 方：000開發建設股份有限公司　
代 表 人：
統一編號：
地 址： 新北市板橋區民族路258號10樓
電 話：