最近在新北的房子有建商來談都更
以下是使用分區及分配方式
使用分區 容積率 : 300% 建蔽率 : 50%
地主分配 法定容積55%(地主55%，建方45%)
危老獎勵50%(地主50%，建方50%)
容積移轉10%(地主10%，建方90%)
車位分配 地主持45%及建方持55%
因住家為4層樓公寓，房子的坪數約22.17坪，土地持分面積8.61坪
目前建商開出更新後分配面積為29.36坪(含主建物、附屬建物及公共設施)+1個機械車位
在建商業務跟我們接洽時，表示2~4樓開出的條件算法都一樣，
並沒有所謂的私下協商或是條件給的不同，感覺上建商條件給得很硬，
跟爬文看到的又不太一樣，因為有看到一些文章表示條件都是談出來的，
但是這個建商直接表明大家都是一樣，除了1樓的條件又更優已外，
我想問的是是否真如建商所說條件就是這樣我們要都更就只能接受這個條件沒得談?
另建商所開的條件是否合理?
主要原因通常是原屋的條件不好
因為若更新後的房價是高的，則分回的條件就要較優
住戶分回比率一般都在50%-70%，特殊的還有可能分回80%
當然若原屋是在偏遠地區，即使是所有權人全部同意，也沒有建商要來施作都更
所以建議向專業都更公司詢問評估較為理想
小晴海 wrote:
最近在新北的房子有建(恕刪)
小晴海 wrote:
最近在新北的房子有建(恕刪)
土地持分面積8.61坪~分配面積為29.36坪+1個機械車位
大概就是29.36/8.61=3.41 (每坪土地可以分到3.41坪的建物)+1個停車位(機械)
分配面積為29.36坪(含主建物、附屬建物及公共設施)~扣掉公設~
大概就是29.36*0.7=20.552坪(實際可使用坪數)
原有建物坪數22.17坪(舊房子就算他公設一點點好了)~變成20.55坪~
大概就是跟原有大小差不多~只是舊房子變新房子+1個機械車位~
個人覺得條件不是很好~
(每坪土地只能分到3.41坪的建物~大概就是建物1坪換1坪了~再送你個機械車位~)
不過都更困難~尤其是4樓或5樓的老公寓~這種建商比較沒興趣~
如果是地點很差(比如小巷子裡面~被很多房子包圍)~
錯過~下次也不知道哪時還有人會來找你都更了~
只能多考慮了~
法定容積率300%，地主可分回165%(=300%×55%)
危老獎勵150%(=300%×50%)，地主可分得75%(=300%×50%×50%)
容積移轉30%(=300%×10%)，地主可分得3%(=300%×10%×10%)
所以地主可以分回容積率243%(=165%+75%+3%)
以土地坪數8.61坪來換算可分回20.92坪容積(=8.61×243%)
以建商開給的29.36坪來算銷坪比約1.4倍
若將來公設比約30%，等於室內面積約20.55坪，公設約8.81坪
既然條件裡多送一個機械車位，表示基地開發條件可能不是很優
若想達到原室內1坪換更新後1坪的目標
可於合建契約裡寫明【以舊建物室內面積換更新後主建物面積，附屬建物與公設外加，並包含一個機械車位】
至於找補金額就看建商要怎麼談了
提供參考
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