最近有房子的需求，所以有看屋，目前看了一間小坪數的套房目標價約五百萬(可負擔的金額)，頭期款100萬，貸款400萬，因為現在是單身，自己住還夠，如果以後結婚是一定要換房的，目前遇到的狀況是屋主開價580萬不願意降價，房仲業說差個80萬很少，貸款就有了
我跟房仲提我的想法如下
假設500萬讓我買到，你跟我要求一定要2%的仲介費，我之後賣房還要再付4%仲介費(1)，兩次的買賣過戶費+增值稅我抓10萬(2)，住個4年有伴想要換屋，4年的持有成本(地價稅+房屋稅)假設4萬(3)，貸款利息當作都是寬限期比較好算400萬x1.8%x4年=28萬(4)
(以上數字都簡化，抓個大約)
所以購屋後的必須支出是(1)+(2)+(3)+(4)=30萬+10萬+4萬+28萬=72萬
假設房價都沒變化，賣出時我還是可以以500萬賣出
不含任何裝潢家具的部分，4年的期間我500萬購入這個房子自住後賣出500萬，我就要支出72萬，相當於我可以找每個月1.5萬的房子來租，如果像你講的，為了要"買"自己的房子，家這80萬，那我支出的成本就更高，而且你能保證四年後可以用580萬賣掉?
所以我沒有意願加價的想法，不知道是否有偏頗
PS:目前鄰近社區的實價登錄成交價28~35萬，我開價31.6萬，屋主堅持要賣36萬
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感謝大家的回覆，沒想到只是丟個疑問出來，竟然這麼多回覆，先謝謝回覆的人提供你們的想法
我對幾個提到的疑問做一下回覆(如果沒回覆到你想問的，請在告訴我，謝謝)
Q1.小套房不好貸款，怎麼可以到八成?(類似的問題)
A1.我會請房仲找他們配合的代書問，因為每個代書配合的通路都不同，如果房仲給我的回覆是XX銀行可以貸到成交價八成，我請請他寫在斡旋單上"銀行貸款可帶8成，否則契約無效"，然後我會付斡旋金
Q2.我有沒有付斡旋金
A2.有，我是付了斡旋金，簽了斡旋單，房仲一直要我再加價，才上來發問
Q3.現在都用公版的哪有人在收斡旋金
A3.如果房仲願意把貸款條件寫上，證明他真的有問過，那我給他先拿斡旋金，我覺得沒關係(反正沒成就無息退還)
Q4.怎麼不用28萬跟他出
A4.因為單價28萬的是41坪而且在4F/17F，還是有人對4樓反感，所以這個大坪數的成交價較低
Q5.為什麼要買小套房類似的問題
A5.因為我家約20坪，4個人住真的很擁擠，只是想要有多一點生活空間
Q6.只有一百萬怎麼想買房之類的問題
A6.因為我的計畫是500萬的總價，自備款100萬，貸款400萬，是目前工作不會有壓力的狀況(333條件)，再多就不考慮；即使用掉這100萬，還是有留4年無虞的生活費(小公司怕失業的預備金)
Q7.自住沒差，喜歡就多一點買下來之類的問題
A7.我不想加價的理由之一是，同社區高樓層的16F/17F，也是套房的物件(都是不滿20坪的套房)成交價是32.6萬，高樓層通常價格都好一點，這個物件在10F(中樓層)，沒甚麼特別優勢我不想出更高
Q8.最後有沒有買/最後怎麼做
A8.謝謝大家的回覆，屋主堅持他要的價錢，回覆的版友也說新大樓也差沒多少，是真的(我看的物件在新莊，皇翔全新的物件在附近就開39-42萬/坪)，今天晚上房仲也是一直要我再加才有空間談，但我還是沒加價，所以在仲介那邊今天退還斡旋單，仲介也把斡旋金退給我了
Q9.接下來怎麼辦
A9.蠻多建議還不錯，如果只是要個自己住的空間，一萬的預算也能租到房子，畢竟我要的只是生活空間大一點，如果為了要生活空間，硬是去買房子，成本太高了，先來抽社會住宅，祝大家買到適合的房子，謝謝
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