惡質的大建商~不該剝削地主該有的權益與討論合理分配計算方式(都市更新合建)

4/22更新如下

非常感謝各位熱心的網友大大,提供了非常多的訊息,目前也已經匯整完畢,
將在與其他建商與建築師在詳細討論,當初只討論目前建商的容積,並未詳細討論正確詳細的可能容積範圍,
與其正確的分配方式,即日起將會暫時停止回覆此主題,若有問題或指教也歡迎私訊告知,謝謝,

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4/20更新如下

鑒於有些網友反應,故澄清如下,目的只是討論合理的分配計算方式,

或希望有經驗的網友能提供意見想法討論,

至於其他問題可不用回答或看清楚提他網友提問後(有些問題我有回覆),

至於若有其他疑問,因我無法知道網友想知道什麼,故未能一開始全部詳述,

可請發問,在由我或其他網友幫您解答,

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4/19 00:30更新如下

1. 合建相關資料如下

住宅區基準容積率300%,建蔽率50%,基地面積約1300-1400坪,

獎勵1+獎勵2為 27%,基地面積內幾乎為三層或四層樓的公寓,只有一棟是華廈,

建商算式(預計銷售坪效)為300%X1.65X(1+27%)=628.65%,

(628.65%包含室內空間&陽台&雨遮&公共設施,部分獎勵另計),

建商說如果是5(建商):5(地主)分,反推坪效為720%,此部分建商並未細算,故我也沒資料,

不足將購買道路用地做容積移轉,容積依法規最多40%,而非建商一開說的60%容移,

40%容移算入約為825% , 60%容移算入約為 925% ,

建商說所有地主共分得360% , 故360%/825%=0.436,故地主約44%建商56%,

360%/925%=0.389,故地主約39%建商61%,


2. 依建築圖在印證建商說的(都市更新)

預計蓋兩棟,每棟約為基地面積1350X50%(建蔽率)/2(兩棟)= 約為330坪 , 蓋23層 ,

約為14000-15000坪,我只能這樣推算,其他資料建商未給,基地在捷運五百公尺內,

故360%/1100%=0.327 ,故地主分配33%建商67%,


3. 建商目前不提供詳細資訊與算法,只有說總樓高四層樓, 每一層樓的權狀1坪換1.4坪,

總樓高三層樓的一層樓的權狀1坪換2坪,華廈分法未定,建商不管你的土地持分有多少,

只有總結論是所以地主共分360%,建商提供資訊真的很少,


4.建商認為就是依權狀分,不管土地持分,認為容移多的容積全歸建商,

目前看來其他獎勵包含都更獎勵,應該也全歸建商,想要釐清並要求合理分配,建商就會生氣,

所以才想聯合其他地主換掉建商或是請建商能給合理的交待(分配公平),

並依都市更新條例資訊公開透明化,容積計算需清楚 ,

分配方式則是總價值(建築後)-建築成本等相關費用(建商需明細清楚)=所有地主分配到的建坪,

每位地主在依每間房屋的價值比例分配,


故以上為分段簡單說明,不加其他,至於更細的部分,請看下面原文或請您發問,

在這之前,對已看過文章的人抱歉,因為很多很雜的確讓大家心煩與看不懂,

簡單說建商沒有提供詳細資訊並解答地主的問題疑惑,這樣誰敢跟這種建商合建,

另外也可以參考其中一位好心大大(mig33)建議的連結網址如下:

有關合作改建案建商說的分配公式

另外只希望建商能重新重視,畢竟我並不想撕破臉與公布建商名稱與相關資料,

但建商若不悔改,不肯重新面對與態度很差,我想就沒啥好說了,

只能撕破臉 或 集結住戶換建商並重新要求合理分配 或 媒體記者報導 或 任何可能的方式等..


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因應許多人要求重新整理較簡短易懂的文置頂,原文已引言,故應該不違反官方規則,以下整理後,
除相關計算容積與資料外,其餘原文部分已逐一修正細項,希望能讓網友更容易懂,

PO此文用意只希望大家能了解,改天遇到就知道如何處理,絕非要嘴泡或惡意攻擊,歡迎各位網友指教,不
懂得我也會盡我所知回覆各位...


1.不管都市更新下的協議合建或權利變換,或是一般的協議合建,地主該有”知”的權利,建商也該將一切資訊公開透明,並說明如何分配與分配計算方式,而不是只說依權狀坪
數分配,將分配說死,那建商總建坪蓋越多,地主不是越吃虧,依上述建商不出土地最後竟能分配約67%,
這並不合理公平,建商該給交待,

2. 建商面對地主的質疑疑問本該一一舉證分析回答,而不是用不好的態度
回答反正該分的坪數都有依權狀給,地主還要多分啥,即使地主會算,建商表明沒理由就會分,資訊不公開,
那不管哪種方式重蓋,地主的保障在哪??或是只會一昧要地主趕快簽,

3.道路用地的容積移轉建坪與其他獎勵建坪,除扣除建商所以不足720%的部分,
剩餘獎勵多出的容積該明列清楚,不該全數私吞,也該設有保障條款,多出一定的比例或坪數該如何分配,

4. 建商不該說話一直反覆與修正,法規規範都比地主還懂,如果常常要修正說法,那地主的權益能獲得
保障嗎??如同一開始說不走都更,是因為都更規定一樓不可以有店面,現在因為有地主不同意,改說要都更,
公聽會也舉行過一次,並依許多1樓地主要求,重新規劃店面??所以前後說法不一,

5.至於有網友質疑容積破表??因為資訊不夠公開,
故只能請利害的網友依我上述條件試算最大容積可達多少??是否有1100%或是更高??

6.法規是否不夠嚴謹,即使都市更新架構下,建商仍有漏洞可鑽??有可能不用照標準規範,依然有超高分配比例??因為官員說法,他們只審核建商所提文件資料,一下都更架構底下,只要對建商提出的每一項數據有意義,政府會介入協調,但一下又說都更架構底下的權利變換才有辦法介入,都更架構底下的協議合建,政府不介入,繼續提出質疑,政府官員才改口,也是會看,那是看什麼呢?

7.因為別的建商在之前在更小塊的合建裡面,都還能買道路用地容積移轉後,分給地主總建坪的50%-55%
給所有地主並依土地坪數分配,後來的這個建商,只會說我比例就是這樣分,但並不是真的合理,因為後面建商的獎勵容積與移轉容積都多過太多,計算方式不同,怎可隨便比較,

8. 雖然說地主可以不同意合建,但建商不該未盡義務說明,而會講說,沒關係阿,就把你們那一棟孤立,意思
就是讓地主以後付出更大代價又分的比現在少,大部分地主聽到應該都會怕到,故有許多地主都簽署了,但這
種行為不該是一家大公司應有的行為,

9.如同之前提到只希望分配合理公平,這應該是大多數地主的希望,並非像少數地主一樣,
擁有頂樓+頂樓加蓋的地主,要求建商她們要多分一倍,我們非惡質地主,

10.並不怕建商報復或提告,到時會訴諸法律及媒體或任何可能的管道, 到時建商除了要面對社會輿論
與媒體壓力,還要把原本不該私吞的坪數歸還全部地主,甚至建商還要付出形象損失,有地主曾說我這樣做
能得到什麼利益,我啥多的利益都沒得到,得到的是正義獲勝,也能證明,誰說小蝦米鬥不過大鯨魚,