目前自己現住的房子想要租人 (現在戶籍是空的), 來看屋的人要求要把全家戶籍遷入.
1.請問會造成房東什麼問題嗎?
2.一定會有稅賦問題嗎? 房客說不報稅,但一旦入戶籍不就是無所遁形了嗎?
3.出售前一年是不是不得有出租行為才可以辦理重購退稅?
4.另外,來看屋的人也問我,每年是否會定期做冷氣保養 (我家有四台冷氣), 保養費是否由房東負擔?---請問一般人有附冷氣需要如此定期幫房客清潔濾網/清潔排水管什麼的嗎?
戶籍遷進來最麻煩的還不是報稅的問題,畢竟那本來就是房東的義務...怕的是搬走了之後戶籍還不遷走,那個很麻煩...還要到警局去備案,經過一定時間之後才能到戶政機關去將戶籍塗銷(現在有沒有改變做法我不清楚).
當然,非自用住宅在賣房子時也無法享受地價稅減免了(一年內).基本上對方雖說好不報稅,但是戶籍一旦遷入,房東等於任其宰割,他萬一真的報稅了,你也拿他沒皮條.頂多可以要求補貼稅金(必需在一開始就講好並且記載於租約中.而且不宜登載稅金補貼等字眼,有抵觸法律之嫌.至於該怎麼寫才沒有觸法的風險又能確保自己的權益?恕不在此說明,怕的是房東以後都用這一招,對房客不太公平.實際上這一招我也是看人使用.)
至於冷氣保養的問題,房東要有一觀念,你是出租房屋還是連同房屋一併出租屋內設施?假如是後者,那麼所有的維護保養之責就在房東這邊.不保養?可以,但是萬一故障就要房東負責修繕.在沒有產生故障之前,只要還能夠維持正常運作,房客無權要求保養.因為房客並無冷氣設備的所有權,只有使用權.因此唯有一旦冷氣故障影響了房客的使用權時,房東才有義務負起修繕之責.
舉個例子,家中有安裝天然瓦斯的應該都有經驗,瓦斯公司會定期前來檢驗,每次一來檢驗必定會說要更換什麼有的沒的.開關啦,管線啦...這還不是說坊間詐騙的喔!正牌的瓦斯公司檢驗員也一樣.差別只在於正牌瓦斯公司不會當場收費,費用併計在下期天然氣收費單中收取.而這一換下去沒有二三千無法了結.
問題來了,那麼該不該換呢?換的話費用誰出?瓦斯公司會講的很嚇人,啊這已經漏氣了啦,不換的話哪天爆炸瓦斯公司不負責喔(最好是換了你就會負責勒)!他們甚至會拿出儀器測量,當場儀器就嗶嗶叫給你聽...
好的房客會打電話給房東詢問,差的房客當場就換掉,錢就從下期房租扣掉.這下子糾紛就來啦...
以我個人的經驗,我是跟房客說不用換.但我會定期請熟識的水電公司來做檢驗以保證安全無虞.費用...比瓦斯公司絕對便宜N倍.當然啦,你找到的必需是專業且誠實的水電工.
假如房客還要搞"先換了再說,反正下次房租扣回來"這一套,很抱歉,租約中已有註明:房屋的修繕房東應負其責,但應由房東雇工修繕之.若房客未經房東之同意,任意做為修繕,改造,更動屋內原有設施者,其費用應由房客全數負擔並應立即恢復原狀.如房東無法在一定時限內僱工修繕者,得經由房東之同意後,由房客僱工修繕之.(房東不要只想到保障自己,也要想辦法讓房客住得安心!!)
總之,租約是一個大前提.寫的好的租約可以保障雙方的權益不致衍生糾紛.假如還在用坊間文具店在賣的那種租約...以現在這種世道啊...皮就先繃緊一點吧!
可是要提醒所有的房東,好的租約不是僅保障自己,也要顧及房客的權益!否則房客一看到一堆狗屁保證掉頭就走.
以我個人的經驗,我的房客百分之百都是好人(因為被我懷疑不是好人的我都不會租給他嘛...),但是縱使是好房客也會有糾紛產生的可能性.差別就在於有沒有"事先講好"!還有房東(或房客)是不是太"吃人夠夠"囉.供您參考囉!!
PS:
請不要PM我提供租約範本,這是我當房東十多年來的心血結晶,其中包含了多少的人生閱歷啊...有好的,有不好的.現在不當房東了,為的就是看遍太多人與事.圖個清淨,房子賣的賣,空置的空置,輕鬆太多!!
若是看這個人怪怪的~就千萬不要租
每次都是自己找房客~所以會過濾一下.不優的房客就找藉口推辭
後來有一次給仲介租~對方也沒砍價~但是見面第一眼就心裡毛毛
跟仲介反應~不想租給對方...仲介安撫我說:長的壞人臉不一定是壞人阿..長的好人臉也不一定是好人...不要擔心
結果...........
不到三個月.....
社區警衛打電話給我~說警察破門而入..要我趕快到
原來它們是煙毒通緝犯
連跟我打契約的證件都是假的
由於破門而入
所以門窗都爛了..屋內被翻得亂七八糟
三人當場帶走....卻沒人能負責損壞責任
晚上兩人放回......我堅持不讓它們繼續住下去
來了一些黑衣人...經過一番交涉才讓他們先離開...擇日再搬走物品
..................................................
.........................................(內容複雜...暫略)
1.它們押金根本不夠修復
2.它們說他們不想搬..屋內還有他們物品...
3.煙毒犯...真的很擔心他們在裡面亂搞..萬一出人命...那間屋子就毀了
當時只能想~~趕快送走他們~修復錢的事情就不要再多計較
有朋友曾發生
讓人入戶籍並設立公司..
結果...跑路
每天都有人上門要錢.按電鈴...法院傳票也一直來.警察也上門找人
接下來的房客也受不了~沒多久就不租了
所以~~~~
小心為妙
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