屋齡50年房子的流通性？

小弟看房子也有段時間了，雖然說這波不景氣來得又快又狠，
但說實在話，台北市地段好一點的房子（新成屋或10來年的房子）價格還是居高不下，
就算是工業住宅開價也不便宜，而且工業住宅還有貸款成數、環境等問題要考慮，
那些地段喜歡又要買得起的，大部分都是些20來年將近30年的老房子，
雖然屋況不怎麼樣，但價格比較彈性，砍砍價買下來再花筆錢裝潢一下，
也可以住得還算舒服，這樣的房子不是很好嗎？有什麼好猶豫的？且待小弟分解...

小弟目前膝下有2幼子（都還不滿3歲），加上自己是個很討厭搬家的人，
而且喜歡的地段喜歡房子也不好找，所以買房子打算住久一點（將近20年），
問題來了，一間屋齡30年的房子住個20年後，屋齡就接近50年了，
先假設這房子蓋得不錯，所以屋齡50年年還堪住，
但日後小孩長大搬出去了，如果夫妻兩人想換個小一點的房子，
這屋齡50年的房子好賣嗎？會不會房貸還完了，房子也不值錢了？
（恐怕只剩有限的土地價值，房子價值已接近0）？
會有這個疑慮是因為無論是在網路上或實體仲介看屋，
好像很少看到50年的房子出售，那些老舊房子到底哪裡去了？

有人會說50年的房子老早就重建了，但看看台北市的現況，
老舊社區那麼多，好像真正改建得也很有限，
除非是地段絕佳有厚利可圖，否則只要社區中有一兩個釘子戶，
往往會讓建商打退堂鼓，重建之路也就變得遙遙無期，
還是說屋子已經50年了，結構老舊又屋況不佳，
大概也沒什麼人住得下去了，所以終究不難重建？

很抱歉，嘮嘮叨叨寫了一大堆，讓大家看得很累，
都是些個人的想法，偏偏自己懂得少又沒經驗，
希望大大們給些意見，幫助小弟解惑，謝謝囉！

附註：別說小弟眼高手低，教小弟去買台北縣或其他地區的房子，
基於一些個人因素，小弟鎖定的就是台北士林區附近，謝謝！