捷運奇岩站的北美市

我對這個建案有些許疑問想請教：( 就純投資立場而言 )
1. 它是工業用地，請問工業用地有什麼缺點 ( 就純投資立場而言 )
2. 去看過這個建案，銷售人員說如果真確定要買，價錢可以再往下殺，那不就一坪才30萬了，不是不想買，是便宜 到不敢買，有人知道為什麼這個在捷運站旁的社區會這麼便宜，還賣那麼久呢？
3. 工業用地是否將來要負擔的水電費用，每年稅金，還有將來的房屋徵值稅都比較高呢？
4. 工業用地要如何更改地目？是不是要花一筆錢呢？

目前暫時想到這些問題，如有還有疑問再向各位請教，煩請各位提供寶貴意見給我，謝謝。