新成屋-萬華區「哲邦 萬象の丘」－ 鄰近南機場商圈與捷運廈安站，機能良好巷內社區-賞屋心得

最近持續在台北市萬華、中正區一帶看房，這週末去看了由信義代銷負責的「哲邦 萬象の丘」。這個案子同樣主打豐富的市區生活機能，附近仍有其他建案銷售中像是玖原馥悅、禾田田或是長虹MVP等建案銷售中，今天就把拿到的資料整理一下，和大家做個簡單的開箱與心得分享。

• 位置：台北市萬華區莒光路166巷、艋舺大道120巷39弄口
• 接待中心：台北市萬華區莒光路179號
• 建設公司：哲邦建設
• 基地面積：約277.69坪戶數規劃：共60戶住家
• 樓層規劃：地上13層、地下3層
• 格局與坪數：主力規劃2房（約20至34坪）
• 公設比：約37%～37.7%
• 車位規劃：坡道平面車位35個
• 預計完工：2027年上半年(即將完工)

📍 地段與周邊環境

從代銷提供的空拍地圖來看，這個地點的生活與交通機能非常成熟。

• 交通動能：建案鄰近興建中的「捷運萬大線－廈安站」，未來具備捷運優勢。此外，周邊還有台鐵萬華站以及捷運板南線的龍山寺站可以利用。
• 生活圈：主打「生活就該萬象」，走路就能到知名的南機場商圈，日常覓食超級方便。
• 綠地與學區：周圍有植物園、青年公園等大型休閒綠地，附近還有建國中學等文教設施，整體地段的居住氛圍滿不錯的。

🏢 社區整體規劃與建材

這個案子屬於比較小巧精緻的社區。

• 建築規模：基地面積約 277.69 坪，規劃為地上 13 層、地下 3 層的獨棟建築。總戶數僅 60 戶住家，算是相當單純。
• 車位與公設：配有 35 個平面式車位，公設包含了接待大廳、中庭花園與信箱區。不過需要注意的是，公設比來到了 37%，建蔽率則是 33.8%。
• 建材配備：建材給得滿有誠意的，衛浴使用了 V&B、GROHE 以及 TOTO 馬桶。其他還標配了 YKK 氣密窗、5+5 膠合玻璃、維夫拉克電子鎖以及冠軍磁磚。

🏠 樓層配置與格局探討 (以 A2 戶為例，因為我也只看了這戶)

根據 4-5F、7-12F 的標準層平面圖來看，一層規劃為 5 戶（A1、A2、A3、B1、B2）。
最難得的是，一層 5 戶僅配置1部電梯，不太確定這樣的配置是否夠用呢?
這次特別拿了 A2 戶（約 20.23 坪 / 兩房） 的家配圖來研究：

• 坪數分配：總坪數 20.23 坪中，主建物為 11.69 坪，附屬建物（陽台）0.91 坪，公設佔了 7.63 坪。
• 格局動線：整體格局方正，客餐廳空間連貫。在空間規劃上相當用心，大門進來後的動線轉折，讓主要出入口完全不會直接對到衛浴門，完美避開了常見的風水忌諱，隱私性與空間感都大加分。
• 空間利用：配置了兩間房間與一套衛浴，廚房則連接唯一的陽台空間。

樓層配置與格局探討 (其他格局提供參考)

A1戶：26.66坪


A3戶：26.40坪


B1戶：22.16坪(8樓以下可能會對到對面大樓)


B2戶：22.16坪

📝 個人賞屋總結 (優缺點)

👍 優點：

1. 窗戶及衛浴配置：YKK 氣密窗搭配 5+5 膠合玻璃，以及進口衛浴品牌，對於提升居住品質很有幫助。
2. 優良的室內動線：以 A2 戶來說，在有限的坪數下，門向與衛浴位置安排得宜，沒有風水上的疑慮。
3. 附近少數高樓層：樓層來到13層樓在附近的平房來說算是比較高的建築，相對在頂樓會有比較好的視野。
4. 生活機能強：緊鄰南機場商圈與未來的萬大線捷運站，日常採買與交通潛力俱佳。
5. 公車：幾乎串連整個雙北生活圈
   • 往東-散步3分鐘可以到萬華大站「大埔街」不論是前往板橋、關渡、陽明山、北士科、國父紀念館(大巨蛋)還是搭乘預約公車246路線或是狗狗公車12路公車，這站都可以方便前往，
   • 往西-散步4分鐘「莒光路口」前往光華商場、臺北車站或是天母，都相當便利。
6. Ubike：附近的借還車站步行大約3分鐘可以到，還算方便。
7. 開車：社區設有35個坡道平面車位，社區附近有多個公有停車場「莒光立體」、「莒光社宅」、「萬大國小」對開車族或是親友拜訪都非常方便，這個社區有預留充電裝置的設施如果開電動車的居民相對方便，只是遇到廟會活動封路時可能也是一大考驗。
8. 基地位置：基地所在位置在莒光路166巷道內相對會比臨馬路來的安靜，但如果是開車族可能會因為會車等因素會感到相對壅擠，不過基地有退縮，等啟用後應該比較可以解決這個問題。

🤔 考量點：

1. 公設比偏高：公設比達 37.7%，使得 A2 戶權狀 20 多坪，但主建物僅剩不到 12 坪，在意實際室內使用空間的朋友需要仔細評估。
2. 座向考量：社區整體座向規劃為「朝西」，可能需要注意台灣夏天西曬的問題，或者需依靠標配的 YKK 氣密窗與膠合玻璃來隔絕部分熱能。
3. 梯戶比：一層 5 戶共用1部電梯，上下班尖峰時間不太確定是否足夠使用，如果電梯故障9樓以上的居民會不會很想自己家有個垂降設備。
4. 面大廟及傳統活動：基地旁剛好就是萬華的大夫公廟保儀宮，位置一年之間時常會有廟會活動，是萬華區傳統民俗的記憶，如果喜歡參與相關活動的朋友相對可以考慮，陽台就可以欣賞到這類的傳統民俗活動，但動線上就會需要考量，這傳統活動在近期也不太可能會消失畢竟萬華地方勢力.....。

總結來說，「萬象の丘」是一個在建材相當用心的建案，加上位於巷子內的建案搭配完整的市區機能，很適合重視居住硬體品質的自住客。

相關圖片來自信義代銷及相關網站，實際資料仍以官方訊息為主。

以上簡單心得分享給各位，大家對這個案子有什麼看法呢？歡迎一起討論交流！