買老公寓的時候,已經無法單用區域行情來衡量了,
因為過了一條巷子,土地分區就有可能改變,可謂影響重大。
買公寓時,一定要看【土地分區】、【土地持分】,
別小看土地分區的"容積率",
當容積率多50%,都更後分回坪數也多50%,
土地分區及容積率可上網自己查:
https://sites.google.com/view/predesign/各地容積率一覽表
以台北市來說:
1.【土地分區】
商二、商三、商四容積率630、560、800,讚!
住四、住三之一容積率300,尚可!
住三容積率225,勉勉強強!都更效率有點不佳,住三為台北市最常見者,碰到也不奇怪。
住二容積率120,別碰!
還有!!台北市常出現「商三特」,別太興奮,
很多商三特都是「商三特(住三)」,容積率適用225,應詳細查詢才能確認。
當然細節也有很多,像是臨路寬度不足、不臨路,都可能導致容積率被調降,應先諮詢專業。
上述所說的道路是指都市計劃圖的道路,眼睛看到的道路不算(須另查詢是否為現有巷道 以公文為證)。
2.【土地持分】
公寓總共3樓,讚!(土地持分只被除以3)
公寓總共4樓,尚可!
公寓總共5樓,盡量避免!
老大樓12層...土地持份被除以12,別碰!
雖然您現在買公寓時,只想裝潢好享受地利之便,
但誰知20年後會怎樣呢?
如果只看表面,沒有看到背後的土地價值,您的都更順序就會被不斷延後,
例如住二5層老公寓,大概200年都沒法重建吧。
註:目前政府有原面積重建方案,但也沒送多少,根本不夠用,除非您想賭一把,賭未來大放送。不過與其賭,不如現在就把握吧!

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