買蛋黃區老公寓的必讀精華

買老公寓的時候，已經無法單用區域行情來衡量了，

因為過了一條巷子，土地分區就有可能改變，可謂影響重大。



買公寓時，一定要看【土地分區】、【土地持分】，

別小看土地分區的"容積率"，

當容積率多50%，都更後分回坪數也多50%，

土地分區及容積率可上網自己查：

https://sites.google.com/view/predesign/各地容積率一覽表



以台北市來說：

1.【土地分區】

商二、商三、商四容積率630、560、800，讚！

住四、住三之一容積率300，尚可！

住三容積率225，勉勉強強！都更效率有點不佳，住三為台北市最常見者，碰到也不奇怪。

住二容積率120，別碰！



還有！！台北市常出現「商三特」，別太興奮，

很多商三特都是「商三特(住三)」，容積率適用225，應詳細查詢才能確認。



當然細節也有很多，像是臨路寬度不足、不臨路，都可能導致容積率被調降，應先諮詢專業。
上述所說的道路是指都市計劃圖的道路，眼睛看到的道路不算(須另查詢是否為現有巷道 以公文為證)。



2.【土地持分】

公寓總共3樓，讚！(土地持分只被除以3)

公寓總共4樓，尚可！

公寓總共5樓，盡量避免！

老大樓12層...土地持份被除以12，別碰！



雖然您現在買公寓時，只想裝潢好享受地利之便，

但誰知20年後會怎樣呢？

如果只看表面，沒有看到背後的土地價值，您的都更順序就會被不斷延後，

例如住二5層老公寓，大概200年都沒法重建吧。



註：目前政府有原面積重建方案，但也沒送多少，根本不夠用，除非您想賭一把，賭未來大放送。不過與其賭，不如現在就把握吧！