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這一回，打房不是「狼來了」。中央銀行突然選在理監事會之前，祭出睽違十年的選擇性信用管制，央行總裁楊金龍12月7傍晚臨時召開記者會，宣示加入打房行列，這令正在推案派對狂歡的建商，突然「酒醒夢回愁幾許」。
過往，央行宣布打房，都是在理監事會後，這次居然趕在理監事會前，可見近期炒房亂象，已讓民怨沸騰。房市政策與民生相關，央行不會獨自決定是否出手，必定經過府院討論，背後代表蔡政府有意遏止熱潮。
但到底政府最想遏止的，是哪一項呢？專家與市場人士均解讀，重點在打擊建商餘屋貸款，避免建商一邊囤房，一邊拿囤房去貸款，把風險套給銀行。央行想做的，是切斷這之間的金流。
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首購、換屋族免驚 央行打房瞄準建商與投資客
這次信用管制的重點，有三大主軸：第一、只打第三戶以上住宅貸款，避免打到首購、換屋族。
第二、嚴打用「公司法人」名義申請住宅貸款，防止投資客藉成立私人公司炒房，規避房地合一稅。
第三、首次限縮「餘屋貸款」的成數，並大幅限縮土建融貸款成數，等於斷了瘋狂獵地、推案建商的金流。
三大主軸中，最令不動產、銀行業者議論紛紛的，就是央行竟重拳揮向過去不被注意到的餘屋貸款。
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楊金龍在記者會上解釋，央行沒有完全掌握全體銀行餘屋貸款，到底有多少，因為很多銀行的餘屋貸款，藏在週轉金貸款中。
他強調，這次會限縮餘屋貸款，是因爲這種貸款，會給人銀行幫助建商「囤房」的不良印象，所以必須管制。
餘屋貸款的資金鏈，究竟是如何串起？房仲業者分析，央行把土建融貸款、餘屋貸款的水龍頭拴緊，目的是不希望看到，建商拚命借錢蓋房子，房子賣不完，再拿去抵押給銀行，借錢出來繼續揮霍，如此週而復始，讓銀行的不動產授信曝險越來越大。
央行打餘屋貸款 目的是防範風險轉至銀行端
住商不動產企研室經理徐佳馨表示，市場好的時候，房子終究賣得掉，建商還得出錢，但市況一反轉，建商無力還債，就會拖累銀行。
一名不具名的民營銀行主管認為，建商大舉獵地、大舉推案，房子賣不完，理應是建商的負債，「但現在（將房子）丟給銀行，還可以借一筆錢出來，負債突然變資產了！」
這名主管說，現在建商的土建融貸款、餘屋貸款成數，普遍高達八成，「一個10億元案子，建商只要出2億元；如果剩5億元（指市價五億元的房子）賣不掉，建商再拿去抵押，又可以借4億元出來，繼續獵地、推案、以案養案。」
「建商把賣不完的房子拚命倒給銀行，銀行游資太多，沒地方去，只好配合建商...我們也知道這樣做有風險，但資金太氾濫了，你能怎麼辦？」這名主管無奈地說。
如今，央行雙管齊下，限縮土建融、餘屋貸款成數，等於一刀切斷，建商與銀行之間的金流。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，限縮土建融成數及餘屋貸款，等於卡住建商財務槓桿，而且在囤房稅無力之下，建商也無法把庫存當成資產，輕鬆融資套出現金。
他認為，此舉將減緩搶地的熱況，也會加快去化餘屋，以健全財務狀況。
業者也觀察到，在提高「囤房稅」稅率呼聲益形高漲之際，央行史無前例重拳打餘屋貸款，似乎在彌補，囤房稅空有工具，卻起不了作用的遺缺。
根據《房屋稅條例》，本人、配偶及未成年子女3戶內可適用自住房屋稅率1.2%，第4戶非自住之住家用房屋就要課徵囤房稅，稅率提高至1.5%至3.6%，具體稅率多少，由各地方縣市政府訂定，也就是所謂的囤房稅。
但問題是，2014年實施以來，迄今僅台北市、宜蘭縣及連江縣三個縣市實施差別稅率，多數縣市以最低稅率1.5%課徵，引發外界抨擊，地方政府顧忌建商反彈，無意配合中央。
一名房仲業者認為，建商房子蓋太多賣不完，形同囤房，但絕大多數地方政府，對待銷房屋稅率課徵，仍採用最低的1.5%，這對口袋深不見底、又能輕易向銀行融資的建商而言，可說不痛不養。
「既然地方政府打假球，央行就直接管控（資金）源頭，讓建商沒有銀彈可以囤房。」這名業者直言。
從過去經驗分析，此次央行打房，對房市將產生兩個影響。
首先，選擇性信用管制初期，房市的成交量勢必萎縮；再者，全台從南到北瘋漲的房價，漲勢將被抑制。
徐佳馨指出，市面上的主流產品價格，很難繼續攀升，「房價將進入盤整格局，短期內（房價）雖不會大跌，但只要信用管制不退場，房價就有機會慢慢走跌，如同2014年到2016年的情況。」
黃舒衛認為，大建商應不會讓步，讓消費者砍價，一來是無法跟之前的買房的人交代，二來是擔心房價會全面失守。但，中小型建商就很難說了。
「口袋深的大型建商，有機會挺過這波打房；財務不健全、口袋又不夠深的建商，只能自求多福了！」徐佳馨說。
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這是假動作?還是真刀槍?
半年後見真章~
物以稀為貴~
其實台灣房子超多的~永遠看不完~選不完~
過多的商品~還敢喊漲價?
真的是個好東西~大家搶~我買不到~我就認了~
爛東西也太多~還漲到天價~我不想接受~
預估...房價對半砍~目前房價5折?
局勢有變~不宜拿一生辛勞開玩笑~
下個月原本1000萬的掉到800~說不定只算小痛
2020-12-09 1:37 發佈
我2009~2010打算在台北市買第二間，第一間的貸款很多年前就還清了，第二間的錢也存得差不多了。不是自備款而已，是房子的總價。
結果聽到奢侈稅的消息，當然就緩一緩。誰想買貴的？
2012—沒跌，又漲一段上去；2013---還是沒跌，緩漲。2014---續漲。這幾年交易量砍半，台北市在奢侈稅以前平均是4500~6000戶/月，實施後降到2500~3000戶/月。這版上大概沒多少人真正長期在看台北市價、量的關係。
那幾年價錢仍然硬到極點。因為政府把量控制住了，投資客未滿2年都不賣，所以物件少，建商少了投資客的競爭，當然好整以暇慢慢高價賣。
到2015漲勢已緩，此時房地產的景氣已急凍，台北市交易量降到2000戶/月，高點的1/3；又有滿奢侈稅丟出來的投資客新成屋及中古屋競爭。無論如何房價該跌了吧？是有，2016小跌一些。但也就10%以內。但好的物件問幾次價錢都紋風不動。鐵板一塊。
我是不想等了，在2016年就直接現金買了，10年內中古屋。因奢侈稅等待5~6年的結果，多付了2000萬有吧。
最近是在看第三間沒錯，可能台北市，可能台中市西屯區。我原來的兩間一間自住，一間擺著不租不賣。當然，我不是投資客，也不是包租公，無需靠房產謀利。所以版上有人套我帽子當然我火大。我買第三間就是想有更多的空間個人使用，就像有些經濟寬裕些的住個100坪、150坪一樣。不能貸到6成也不關我的事，我又不需要貸。
如果房價真的下來些，我不反對。畢竟我是買方，不是賣方。可以省點錢。但信說打房就會回到台北市30萬/坪嗎？信的人當然可以繼續等。每個人都有自己的信仰。哪天台北市30萬/坪，還是一堆人認為會續跌，仍然一邊罵而不買，然後把錢拿去買名車，說如果跌到15萬/坪，這台車的錢就回來了，繼續等。為何不等？傻了才買房。
像我一樣看過這10多年來房價走勢的，政府的措施會不會讓房價跌，跌多少，就心裡有數。當然遏止無釐頭的漲幅是應該有些效果的。
這2~3年才開始看房子的，會很樂觀看這次打房。人有些希望也好，希望是否成真就看天了。
ryang1212 wrote:
我是不想等了，在2016年就直接現金買了，10年內中古屋。因奢侈稅等待5~6年的結果，多付了2000萬有吧。
最近是在看第三間沒錯，可能台北市，可能台中市西屯區。我原來的兩間一間自住，一間擺著不租不賣。當然，我不是投資客，也不是包租公，無需靠房產謀利。所以版上有人套我帽子當然我火大。我買第三間就是想有更多的空間個人使用，就像有些經濟寬裕些的住個100坪、150坪一樣。不能貸到6成也不關我的事，我又不需要貸。
如果房價真的下來些，我不反對。畢竟我是買方，不是賣方。可以省點錢。但信說打房就會回到台北市30萬/坪嗎？信的人當然可以繼續等。每個人都有自己的信仰。哪天台北市30萬/坪，還是一堆人認為會續跌，仍然一邊罵而不買，然後把錢拿去買名車，說如果跌到15萬/坪，這台車的錢就回來了，繼續等。為何不等？傻了才買房。
像我一樣看過這10多年來房價走勢的，政府的措施會不會讓房價跌，跌多少，就心裡有數。當然遏止無釐頭的漲幅是應該有些效果的。
大大手骨真粗 小弟自嘆弗如
我在之前的文章也有提過類似的觀念
除非你買到"可以滿意住到老的房子"
甚至"也買到可以留給孩子的房子"或"也買到足夠有很好租金收益的房子"
也就是說除非""在你這輩子持有房地產的部位已經完全到位了""
不然你根本就沒有看多房市的本錢
因為房市的上漲,
只會讓你未來的投入成本更高
只會排擠你未來的其他消費或投資
我沒辦法像大哥您用現金買房，
但靠著房貸的幫助這些年也累積了不少間，但我也沒炒作，只賣過一間在海外的，台灣還沒賣過房
我理應完全是房價上漲的既得利益者啊? 但我還是希望房市下跌, 為什麼?
因為我希望未來能夠住到更大的房子, 而且還可以再買幾間給爸媽或小孩; 在達到這個目標之前, 我幹嘛看多房市?
rivegauche1979 wrote:
大大手骨真粗 小弟自(恕刪)
我們的看法並沒有明顯差別。
就現況來說，我是打算再買一間，所以不希望房價上漲。
但也不希望資產減損，所以大幅下跌我也不希望。
話說回來，不管漲跌影響不都大。房子只是我資產的一部分，現金是另一部份。
就像我們持有的美金部位高到一定的程度，另一部分是台幣，美金漲跌的影響就不大了。不管在甚麼情況，不是左手漲(美金對台幣漲)，就是右手漲(台幣對美金漲)。
暫時我沒有在台北市再多買一間的動機，對地點，環境，空間都還算滿意。台北這兩間都是捷運站附近三房，現在住的是10年出頭還算新的房子，四房改三房，大直重劃區面基隆河及金泰公園，客餐廳大約15坪吧，7.6mx7m，有個4.5m寬的落地窗面河，再加上餐廳的窗也面河，拉開窗簾就是綠意。我是大安區長大的，但是當初買大直重劃區這間時，花的錢大概和大安區同屋齡(10年內大樓)，同面積的是差不多價的，就是被這邊的景觀吸引。兩邊相比還是喜歡這邊，舒服多了，社區質感也好。風景優美交通方便，巷弄寬敞公園多。都是屋齡算新的大樓，沒有新舊混雜舊公寓。
兩間房子堆了5套音響，反正舊的沒租人，花錢裝潢過讓自己有另一個空間，對我們家一共三個人來說，空間很夠使用了。所以想買的是台中。
您是有本事的人，要買到夠大的房子只是何時看到滿意的，能夠讓您有動機下手買而已，這不是問題。
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