#以下專為廣大初階新手撰寫的內容，深不見底大大請不要內容鞭打我，感恩#
我先自曝其短一下，
Hello, 我在2019年09月購入9.8年，約900萬精美小套房，
隔年2020年8月又剛購入了28年，約1500萬帶有大露台22坪以上的電梯大樓。這兩個地點都位於在南京復興、松江南京捷運站的中間南京建國附近。
主要為寫這畢業文，是讓購屋需求的人，多多參考理解買屋心路歷程，儘管每個人背景、想法都不相同，但願用切身的經驗分享給群眾。如果要用到此文的地方，也可以來信跟我知會一下，交換一下意見。
購屋動機：
16歲開始打工，自己也跟著學習經營小小生意8年了，生意是沒什麼進展啦~
累積小小儲蓄，省吃儉用餐餐能自己煮就自己煮，
假日休閒騎騎單車，爬爬山，下海浮潛看看生物。
針對用不到的儲蓄，受到身邊許多人已經有房的人影響，
給了我一個概念就是錢放屋子比放銀行保值；有了這麼初階的想法，
便開始自我鑽研到底該；如何買房，如何找物件，如何鑑價，如何下斡，當然後續就是成交跟出租了。
- 如何買房
沒有這兩樣，其實也不用浪費時間紙上談兵了。
網路資訊很發達，可以利用工具【建議購屋預算、房貸試算工具】大致上就能算出您所負擔的起的房子總價。
另外一個人重點就是，我認為頭期自備款要抓上大約總價的35%，才可以讓你放心地去買，在沒有35%自備款的情況下，會很難去應對未來可能發生的狀況。
- 如何找物件
買房重點，地段 > 環境 > 格局裝潢 > 價格及大小
地段；不動產的價值是，要很搶手，搶手的地段，怎麼都會是贏家。
在貸款銀行的角度來看，它們怎麼都不認為台北市精華區會有降價的未來，
所以你如果觀望台北市精華地段的話，不用白等了，現在就可以開始作功課了。精華區轉手就是容易，跌價可能性也微乎其微。
環境；當然有一個好的環境總是加分點，例如，全聯、學區、商圈、公園、在人們心目中都會有一個很好的加分點，要儘量網羅這加分點越多越好。
格局裝潢；不外乎大家最在意的就是採光&通風，其他裝潢是可以花錢重做的，但是採光跟廁所配置是蠻固定的，可以的話，當然優先考量採光佳、廁所有窗戶的條件。
價格及大小；第一個關於售價這方面，往往開價當然就是個參考值而已，是不用被影響而左右，所以價格可以先不看。大小呢，這也是一個參考值，不管權狀寫了多少數字在上面，你去現場感受一下到底實際有多大，你不覺得好像他們那個權狀大小數字根本跟價格一樣，只是個參考值。靜心思考一下心中感受到的實際的價格，跟實際的坪數大小，才能做出真正的評量。
有時候的15坪你感覺只有9坪。
有時候的15坪你感覺有19坪。這是很玄妙的。
看過夠多房子才會知道我在說什麼。
有時候的1600萬看完你感覺根本不到1000萬價值。
有時候的1000萬看完你感覺卻是遠大於物超所值。
反正不要先看價格跟大小就對了啦!
- 如何鑑價出價
喔~來!重點來了，出多少，怎麼出。
第一招；照自己的心中目標出。有時候房子不是天天都賣得出去，所以你可以試試看照自己的心中目標出，勇於嘗試嘛，畢竟自己也是辛苦存錢該是搏博看的時候了，管他賣價多少，你心中的目標就是那裏!
第二招；實價登入。我為什麼真正會有購屋的念頭因為現在資訊實在太透明了，一間有持續交易紀錄的物件，實價登入是很寫實的。我並不認同為每個人都要去相信什麼專家說要實價登入的幾折幾折去殺，你只會搞死自己而已。在我認知看來，只要是買到實價登入的正負3%內，都是正常值。你買到了高一點點，說真的3%內，很正常呀，不然你怎麼買得到。不然人家幹麼要賣你；你買到了低一點點，當然也恭喜您，有這樣個好機緣。
但是，沒有實價登入怎麼辦~同社區少戶數，沒有實價登入，
你當然只能靠銀行初估啦。千萬不要相信自己的能力，乖乖給銀行估價是最保守可行的。
在我看來，賣方分為幾個步驟，第一個月價格是試水溫，第二個月稍做調整，第三個月就要準備到底是要全盤放出，還是乾脆收起來先不賣了。
想要買到便宜的物件，難，要有耐心，絕大部分的屋主試水溫居多。面對這樣的開價，你也只能照自己心中的目標開，難成交，但讓他們接受一下市場的意見。
當然沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
- 如何下斡
前面步驟做了這麼多功課，自以為飽讀私經都很累了。
其實跟房仲打交道，當你真正要下斡的那一刻，你的學習才剛剛起步。
要買到好的價格，當然就是下斡房仲願意去談看看的最低金額開始，在你與房仲未打過交道的情況下，他會問你空間，你還會加碼，還會再重簽一次，他還會再去談看看。這步驟，會一直到雙方距離近到只有5%，才有可能押進小房間談。
跟房仲打交道，是拉近距離的好方法，怎麼跟房仲打交道呢，廢話當然是用錢談呀，你要不要去思考看服務費你能多給幾%，而不是那邊認為沒底薪又帶看不用錢的房仲們到底是欠了你多少%，更壞的想跳過房仲的那種我就更不多說了，我只能說，房屋買賣糾紛，如果沒透過合法房仲的話，請自負。
今天提供1%的服務費跟2%的服務費差別，是非常巨大的。一方面你不但提供了房仲人員的動機，又或著他們在面對賣方的底價時，又多了份退讓的空間，賣方遇到房仲退讓，那是一件很爽的事情，搞不好勝利心態作祟，一不小心做出了一大讓步呀。
很常在面對雙方斡旋的關鍵，我都會把提高服務費當作一個妙招，讓房仲人員自己去拿捏步調，你要相信有經驗的房仲人員，要全力衝價格談判時，是有能力的，只在於，你有沒有辦法給他們感受到這份真實的態度。
就算努力過後賣方打死不放，可是你購屋的決心是直直接接影響到了你的仲介人員跟後續發展。
- 成交.
最容易的成交情況下，是去收集賣方為何想脫手。
在物件說明書裡面，可以看出設定抵押的對象跟金額。
快速利用設定抵押數字去算出他的缺口大概大不大。
要了解，賣方一般只會給他最信賴、或最高價的房仲脫手。
所以如果一個房仲不是很了解他的賣方的話，或並不是它們直接經手的，我建議是趕快換家房仲。
今天如跟房仲打好關係過後，它們會幫你過濾掉那些市面還在測試水溫的賣方，進而推薦你已經被它們鞭打過後，願意接受空間的賣方，這種機會就要好好把握。期待可以同仇敵慨，你一步他一步鞭打到讓賣方全盤放出。當然事後，該給的也不能少喔。
要買到好屋便宜，只有，做足功課，做好關係，遇到上天機會降臨。要有耐心，畢竟我們只是平凡的求屋者，在與房仲關係、建商關係這方面已經落後好幾步，人家有大批買大批賣的能力，那些人才是他們優先的服務客戶，總之，做好自己工作，展現一下決心，每天總是會有新的物件的，千萬不要操之過急，賺錢辛苦、存錢辛苦、讓我們一起從小做起安居樂業。
感謝閱讀。
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有些東西我一時沒寫到，對了當銀行說你的可能只能貸七成
那是他不好意思說，你買貴了!!!!!!
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其實重點就是遇到好的房仲: 你要表示你有錢，你隨時可簽約的決心，你有買房的精準目標，給足獎金，價格就讓房仲去談到你喜歡的價格為止，這樣就是由被動變主動
