24小時與豪宅為伍 (賣豪宅的一個簡單提示，參考看看)

https://www.gvm.com.tw/article/47346

24小時與豪宅為伍

炎熱的夏日午後，佳慧帶著愉悅的心情來到永慶房屋位於台北信義路的總公司。對房仲業有著濃厚興趣的她，準備了許多問題請教永慶房屋協理黎保誠。

在房仲業工作十餘年的黎保誠，一開始即點明房仲業為服務業之一，工作時間長達十二小時，甚至有案子要成交時，時間拉得更長。通常客人的下班時間與放假日，反而是房仲經紀人最忙碌的時刻。即便休假，倘若客戶有相關疑問或其它服務，仍要盡力提供。而且隨著職務調升，壓力與責任也愈大。佳慧聽後深表認同，因為曾聽人說過，漫長的工作時間是房仲經紀人的工作特質。

職前教育

黎保誠提醒佳慧，擔任房仲經紀人一定要耐操，因為工作時間長，所以體力要好，同時抗壓性也要很高。另外，由於購屋通常是一個家庭的最大支出，因此當房仲經紀人面對想要買屋的客戶時，必定會遇到許多擔憂與疑問，此時就要謹慎處理。

另外，房仲經紀人的工作不只負責銷售房屋，更要挖掘有意願售屋的屋主。而這就是一門大學問，除了公司會給予教育訓練外，最重要的是與有意願售屋的屋主洽談委託售屋機會時，對於房仲經紀人而言是一大考驗。

堅持才能爭取客戶
經紀人必須面對許多拒絕，客戶可能會提出對公司的疑問，也會質疑房仲經紀人的銷售能力。房仲經紀人也許拜訪六、七次卻徒勞無功，但黎保誠強調說，優秀且具熱忱的經紀人會持續拜訪，因為堅持到最後的經紀人，才有可能得到屋主的售屋委託。

此外，熱忱和主動積極更是從事這行的重要關鍵。許多房仲經紀人看初次見面的客戶不太說話，就認定屋主不太好溝通，而萌生退意。但黎保誠認為，即使客戶沒有反應，也要持續以熱誠面對客戶。

另外，有些房仲經紀人很現實，看高不看低，面對房價500萬元的客戶就意興闌珊，這種態度可能喪失屋主再度買屋或售屋的委託機會。佳慧聽了黎保誠分析之後頻頻點頭，也認為房仲經紀人應該充滿熱忱，並且不因金額多寡對客戶有差別待遇。

自律、保密為首要
接下來，黎保誠向佳慧介紹房仲經紀人的每日工作流程。早上上班時，開始清理店頭，藉此凝聚向心力，之後再開早會，並由主管提醒業績目標。通常上午大部分的屋主都在上班，因此房仲經紀人會利用電話拜訪，或依據自行排定的行程，外出洽談委託銷售的潛在屋主。佳慧聽了之後深感房仲經紀人需要有強大的自律能力，才能在每日自訂的行程中，持續規律地開發新客戶。

佳慧隨即又問：「豪宅經紀人和一般房仲經紀人的工作內容與要求是否不同呢？」黎保誠說，一般房仲經紀人的客戶族群較大，因此成交速度較快，平均房屋上市開始的三十到四十五天內就能成交。但豪宅經紀人面對的客戶大多重隱私，保障客戶的隱私是最重要的事，有時經紀人還要簽下保密切結，若不慎將客戶買、賣屋的資訊洩露，不但可能失去重要客戶，還要賠償金錢。

也由於豪宅售價高昂，因此客戶會更挑剔、可選擇性高，決定買屋的時間也相對增加。通常豪宅買主的時間有限，最好是以詳細書面方式提供資訊，許多買主會先請祕書、特助、甚至是夫人來看房子，因此豪宅經紀人必須更精確地溝通，才有可能為買主找到心中理想的房屋。如果經紀人的服務讓客戶滿意，就可能再介紹周遭朋友成為下一個買主，因此在服務客戶時要加倍細心。

女性經紀大不同？
「那麼男性與女性在做房屋仲介工作時，是不是會有不同呢？」身為女性的佳慧提出與自己切身相關的問題。女性經紀人通常較能取得客戶信任，倘若豪宅買主由夫人來看屋時，女性經紀人便可與她談家庭、小孩、學區等，有了共通的話題，從交談之中就能更清楚客戶的需求，成交機率也因而提升，這是女性經紀人的一大優勢。

針對女性從事房仲業較擔心的安全問題，永慶房屋除了在教育訓練時，告訴女性帶男性客戶看屋時須注意的安全事項外，每個女性經紀人都配有防狼噴霧劑，或由其它男性經紀人陪同看屋，未來也將跟保全公司合作，隨身攜帶地址追蹤器，以保障女性經紀人的安全。

店頭講解

接下來，佳慧來到永慶房屋的台北大安直營店，由豪宅經紀人游琬玉負責為佳慧介紹經紀人的店頭工作。游琬玉強調，經紀人若發現在門外看房屋簡介的客戶，要在三秒鐘之內上前接待，並請對方入內填寫資料卡，以了解其需求。

由於永慶房屋網站有影音宅速配功能，經紀人讓客戶使用筆記型電腦，透過宅速配功能來過濾、搜尋適合房屋，以節省客戶時間。經紀人也可提醒顧客，可在家中利用電腦隨時看屋，若看中喜歡的房屋，經紀人就會預約時間，帶領顧客看屋。

要準備長期抗戰

佳慧並問年輕的游琬玉：「房仲經紀人流動率高，離職最普遍的原因是什麼？」游琬玉說，由於這是個辛苦的工作，需要長時間地累積人脈並贏得客戶信任，若沒有長期抗戰心態，再加上工作時間長，或周遭親友反對，就很有可能因此放棄。

「那麼年輕的經紀人要如何博取客戶的信任呢？」不到30歲想要成為優秀房仲經紀人的佳慧問。游琬玉表示，經紀人在面對客戶時的行為、眼神、動作，都要特別注意，並且要展現個人專業，例如對於房屋的建材、格局、壁畫風格、甚至是風水，以及近年流行的裝潢都要有所涉獵。這樣在為客戶介紹時，才會言之有物，讓買主更了解房屋的價值所在。

豪宅實戰

接著來到位於台北市忠孝東路二段，價值6000萬元的豪宅，游琬玉由大門的材質、門鎖設計開始，到玄關、鞋櫃、地板材質、屋內高度等，向佳慧一一說明。游琬玉也順便告訴佳慧一些風水與風俗常識，例如有人喜歡房屋坐東向西，這樣賺錢沒人知。她並提醒佳慧每間房子必定有優缺點，對於它的缺點，只能建議客戶解決方式，不要讓客戶有強迫推薦的感覺。

另外，她強調由於豪宅客戶多半忙碌，不要一股腦地將所有資訊塞給客戶，而是先了解他的需求，再針對所需加強介紹。在此同時，佳慧非常用心聆聽，並記下重點，希望等一下客戶來看屋時，能盡全力地將所知介紹給客戶。

要能從容應對
最後，終於到佳慧正式面對客戶的時刻。神態自若的佳慧，從一進門就馬上向客戶介紹大門的特色──四道門鎖，而且具有防煙裝置，即便不幸外頭發生火災，濃煙不致跑入屋內。當介紹到鞋櫃，女性客戶反映空間太小時，她不疾不徐地建議，未來可以再訂做整面鞋櫃以符合需求。

之後，佳慧帶著客戶來到客廳，並請他們坐在沙發上感受一下是否喜歡整個空間，並特別提到挑高的天花板，希望客戶感受到沒有壓迫的空間感。佳慧對於之前游琬玉所教授的房屋介紹，記得非常清楚，並非常細心且誠懇地為客戶做簡介。當遇到客戶有突發問題提出時，她也都能從容應對，看不出是個才訓練不到一小時的新手，堪稱順利地完成她一日豪宅經紀人的體驗。

= = = = = = = = = = = = = =

(同場加映另一篇)

擁有一幢好房子是許多人一生夢寐以求的夢想，面臨一生或許僅有一次的購屋抉擇重要性不亞於挑選對象，因此花工夫做好功課，多請教專家與有經驗的人，才是快樂築巢的不二法門。

已經有一子一女的張志光，考量子女教育的學區問題，於是將現有房子賣掉，買了一間位於中正區明星學校學區內的房子，但在住進去之後，才發現鄰居竟有一個精神病患的兒子，擔心兒女安全問題的他，每天過著提心吊膽的日子，而兒女上下學甚至買東西也都必須由他或他老婆接送，實在苦不堪言。

買屋守則一：
買房子前先想如何賣房子

大部分的人一生只會買一到兩次的房子，而家是人一天花最多時間的地方，因此與其買到一幢不理想的房子而後悔，不如在購屋前謹慎地考慮各種狀況，將未來可能發生的風險降至最低；買房子不比買衣服、買鞋子，衣服、鞋子不合穿可以少穿，但房子買了之後卻不能少住。單店銷售成績常名列前茅的信義房屋明星店長謝宗憲就指出，目前媒體對房地產一片看好，但消費者非常忌諱在媒體鼓噪之下，有「不買就來不及」的感覺而衝動地買到不適合居住的房子。

一位房地產界老手建議，在買屋前要先花三個月到半年的時間搜集資料，而且要不厭其煩地多看、多聽、多問。知名建築師羅偉也說，買房子不只要三思，應該要五思而後行，目前房地產大體上還是屬於買方市場，因此消費者大可從容地進行購屋計畫。

房地產業界有一句名言：買房子前要先想如何賣房子。即使是自住，也難保未來不會有賣屋、換屋的需要。而選到一間好房子，不但自己住得舒服，一旦想要脫手，也不會損失一大筆錢，甚至還會有增值的機會。

買屋守則二：
地段好的房子永遠不寂寞

房地產業的另一句名言：地段、地段、還是地段，好地段的房子是絕對不怕沒人接手的；戴德梁行台灣區分公司總經理顏炳立明確地說：「要在好的地點買便宜的房子，而不要在壞的地方買貴的房子。」他接著解釋，住宅用房地產的地段好壞，主要的考量因素包括距離市中心的遠近、交通是否方便、周圍環境狀況以及安寧程度，另外，附近有沒有墳墓、垃圾場等居民嫌惡設施也是要考慮的重點。

近年來房地產不景氣，銀行被高額的逾放賠怕了，對於承作房貸也趨於謹慎，因此從銀行核貸成數的高低，或可一窺哪些地區是較搶手的地段。

以大台北地區來說，台北市的大安、信義、松山、中正、景美、天母等地區，被列為 A 級區域，一般最高可貸到房價的八成； 內湖、士林、中山、大同、木柵、北投、南港以及台北縣的板橋、永和、新店則屬於 B 級區域， 最高可貸到七五％； 至於萬華、 中和、土城、蘆洲、三重、新莊、淡水、汐止等則被列為 C級區域，最高只能貸到七成，有些地區如林口、三芝以及汐止若干易淹水的地區還可能被列為拒絕承作的區域。

就建物而言，格局方正、採光良好、公設比適當的建物，是人人都喜歡住的房子，而且最好每個房間都有窗戶，不要有暗房；房間與客廳、飯廳的空間比例要合理，也要觀察有沒有漏水、壁癌以及鋼筋外漏的情形。

對於常常困擾消費者的漏水問題，永慶房屋業三部協理黎保誠提供多年看屋的經驗，像是舊房子、新裝潢卻沒人住的房子，或是非浴廁的地方卻貼上大片的磁磚，都必須特別注意是不是有被掩蓋的漏水問題。

買屋守則三：買預售屋勤跑勤看多比較

黎保誠也建議，買房子多聽、多看、多比較是必要的動作，多看幾間房子，白天看、晚上看、晴天看、下雨天看，再多聽專家說行情，聽家人或專業人員對屋況的判斷，在多看、多聽之後再進行比較。

依據仲介業者的經驗，如果是大樓，公設比最好在二○％加減五％的範圍，且中高樓層採光較佳，較能賣得好價錢；二十年以內的公寓產品，公設比最好在一○％以下，而五樓的房子因沒有電梯又要爬很高的樓梯，比較不好賣。

至於建物附近的環境，黎保誠建議，最好選擇住戶在兩百戶以下的社區，不但住戶單純，而且容易保值，也不要選擇套房或小坪數房子太多的社區，住戶較複雜；而選擇鄰近馬路的巷道（最好是八米以上），可以兼具方便與寧靜，是較適合居住的環境。

除此之外，社區公共設施的維護情形、住戶本身的背景、管理費多寡、建物建材與結構，也都是必須關注的課題，而這些訊息多半可以透過仲介人員或詢問管理員得知。

至於房地產的價格，了解每個地區的價位水準是最重要的事，中古屋的行情可以查詢各大房仲業者的網站，至於預售屋、新成屋除了看報章雜誌所報導的行情以外，勤跑工地才是取得最準確的資訊的不二法門。

當然，每個人需求與條件不同，所能接受的房屋售價也不同，不過大體而言，目前三到四房、三十坪到五十坪、三五○萬元到一千萬元的產品是房市的主流，坪數太大、總價過高的房子則要考慮變現性的問題，而小套房等小坪數產品則常有每坪單價過高的問題，是必須注意之處。

買屋守則四：買中古屋找大型房仲較有保障

在做好購屋前的功課後，接下來就進入實質看屋、買屋階段，而到底是要買中古屋、新成屋還是預售屋？一般來說，中古屋單價較低，能節省較多的購屋支出，且可馬上申請政府優惠房貸，但若要貸款，約需準備三成至四成的自備款，門檻較高；預售屋房屋新，繳款較輕鬆、貸款額度高，但房屋單價較高、公設比也高，且有完工品質與屋況能否與預期相符的風險，完工交屋後屆時還有沒有政府優惠房貸的額度，也是一大問題。

然而，原則上購買中古屋應該要找大型房屋仲介業者，像是信義房屋、永慶房屋、住商不動產等比較好，不但公司較有制度，也有較多的標的可供選擇；而選擇一名好的仲介人員，也是一件極為重要的事，一個好的仲介人員不但要本身房地產相關知識足夠，也具備服務的熱忱，例如每個星期是不是固定和你聯絡、能不能幫你打聽到標的物本身的周遭的人、事、物等都是可以評量的指標。至於預售屋或新成屋，則找信譽較佳的建商較佳，不但較不會有倒閉的風險，且售後服務也好。

在購屋資金方面，除了自備款以外，還需要準備購屋總價的一成到兩成資金，作為裝潢與支付各項稅費之用，每個月房貸的負擔最好不要超過家庭收入的三分之一，最多則不要超過二分之一，而本身若符合申請優惠房貸資格，則可向仲介人員或銷售人員詢問如何辦理。

另外，了解本身是否適用地價稅優惠稅率、房屋稅優惠稅率以及土地增值稅重購退稅等稅方面的優惠，也可省下一大筆錢。

而在經過近幾年來低利率環境之後，隨著景氣復甦，近來利率已蠢蠢欲漲，富邦銀行個人金融資深經理吳婉君建議，目前消費者應將房貸由指數型等浮動利率房貸轉為固定利率房貸，未來較不必擔心利率上漲後要多支付利息而影響生活品質。

擁有一幢好房子是許多人一生夢寐以求的願望，但好房子不會從天上掉下來，而是屬於有心人的；試想，買衣服、買鞋子都要花時間逛街了，更何況是金額高達
百萬、千萬的不動產，因此花工夫做好功課，多請教專家與有經驗的人，同時以慎重、耐性的心態面對，應該可以把錯誤的機率降到最低。