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北市明星學區失靈房價跌破區域行情

台北市市中心學區宅效益不再! 明星國小周邊房價下修,不僅跌得多、還跌破區域行情,如國北教大附小周邊房價每坪73萬6,000元、新生國小周邊房價每坪81萬2,000元、金華國小周邊房價每坪82萬2,000元,皆比大安區行情每坪87萬元低。
過去明星學校周邊的房屋可說是房價保證,許多「現代孟母」購屋毫不手軟,不僅讓學區宅賣得快、又賣得比別人貴,但現在房市走下坡,加上少子化衝擊,讓明星學區周邊的住宅光環快速黯淡。
觀察台北市、新北市近3年來連續額滿的國小,台北市共有14所、新北市共有11所;全國不動產企研室針對以上25所明星國小近3年來的周邊房價進行調查,發現台北市跌多漲少。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析,2014年,台北市這14所明星國小周邊的房價,有9所學校較所在區域行情還要高;然而到了2016年,卻有8所學校,也就是近6成的明星國小其周邊房市比區域行情還低。
比如位於大安區的國北教大附小,2014年大安區房價每坪84萬3,000元,該校周邊每坪則要89萬3,000元,比大安區整體行情高出6%;然而,2016年大安區房價每坪87萬元,下跌約3%,該校周邊的房市卻下跌了18%,每坪僅剩73萬6,000元。
造成學區宅光環不再的原因,大家房屋企畫研究室主任郎美囡說明,在上一波房價起飛前,也就是約12、13年前,許多夫妻為了結婚生子而選擇買自住的物件、搬進交通便利的市中心,兼顧自身工作與孩子就學;後來學區周邊房價高升,多數家長不堪負荷,買不起3房,只好改買2房、或甚至是小套房,讓孩子設籍就讀明星學校,同時等待房價上漲出售賺價差,但全家人卻購屋搬到蛋白區。
近2∼3年,房價雖反轉,但台北市的購屋所得比仍在15倍以上,多數家長仍負擔不起,還要擔心買房後,可能被套牢,乾脆放棄移往郊區。
台灣房屋復興台大特許加盟店店長潘永承也提到,蛋黃區的明星學校周邊多半是開發成熟的地段,以國北教大附小周遭來說,多是屋齡30年以上的中古屋,那時期興建的物件以3房、4房、坪數介於30坪∼45坪的為主,目前總價約2,500萬元∼4,000萬元,這樣的價格區間在房市反轉的氛圍下並不受歡迎。因此該校周邊的房市,以大樓來說,去年每坪80萬元∼85萬元,甚至還有成交9字頭的紀錄,但今年每坪只有75萬元∼80萬元。
另一原因就是少子化問題日漸發酵,從國家發展委員會的人口推計數據來看,未來10年,每年平均減少約5,600位國小學童、5,500位國中學生。需求逐漸減少,房價支撐性也跟著減弱。潘永承提到,最近2∼3年,專門為了學區而來購屋的家長明顯減少。
在這波蛋黃區學區宅下跌的浪潮中,蛋白區的學區宅也沒有突出表現。張瀞勻分析,狀況同樣是跌多漲少,但多數並未跌破區域行情,而是愈來愈貼近區域行情,新北市11所明星國小,僅2所學區周邊住宅低於區域行情,其他則與區域行情每坪相差8,000元∼3萬6,000元,且價格落差正在收斂中。
比如汐止區的青山國小,2014年該校周邊每坪38萬4,000元,汐止區則為每坪32萬5,000元,每坪價差為5萬9,000元,然而今年該校周邊每坪34萬8,000元,區域行情則為31萬6,000元,每坪價差縮小至3萬2,000元。
郎美囡提醒,許多年輕父母移往蛋白區購屋,不代表蛋白區的學區宅看漲,因為流入蛋白區買房的年輕父母多數無追價能力,加上新興重劃區還有大量建案陸續完工釋出,供給量過大只會拉低房價。
在這波房市景氣循環下跌的走勢中,學區宅將逐漸與區域行情貼近,除非有其他重大利多支撐,否則學區宅的優勢將愈來愈弱。
2016-08-07 23:12 發佈
fact111 wrote:
台北市市中心學區宅...(恕刪)


多年前
家母曾經介紹一間50年公寓 (有頂加),要我吞下去 (敦化國小旁~)

我連理都不理~ 那公寓外觀跟鬼屋真的差不了多少
(就是外牆有長植物的那種)

國中還可能要挑一下,看看各高中的錄取人數
國小哪來明星學區,家裡附近唸一唸就好了,接送方便比較實際吧~

少子化也是問題
小女國小一年級時,學校六年級11班
她畢業時,學校六年級剩8班
又過兩年,學校六年級剩7班
真的很誇張
學區宅寄戶口? 別鬧了~
有人去唸,學校歡迎都來不及了

以前公立幼稚園也是抽籤抽的你死我活
沒抽到就愁雲慘霧
現在免抽籤,直接入學
(但還是要中班才能唸就是了,而且四點要有人去接)
bihsh wrote:
國中還可能要挑一下,看看各高中的錄取人數
國小哪來明星學區,家裡附近唸一唸就好了,接送方便比較實際吧~

少子化也是問題
小女國小一年級時,學校六年級11班
她畢業時,學校六年級剩8班
又過兩年,學校六年級剩7班
真的很誇張
學區宅寄戶口? 別鬧了~
有人去唸,學校歡迎都來不及了

以前公立幼稚園也是抽籤抽的你死我活
沒抽到就愁雲慘霧
現在免抽籤,直接入學
(但還是要中班才能唸就是了,而且四點要有人去接)


國小部分,還是有滿招的明星學校,大概都在大安區那附近,北市教育局每年都有資料公告

國小附幼及公幼的部分,北市還是搶到爆,北市教育局每年都有資料公告,偶自己朋友及家長有幾位,小孩連續兩年抽公幼貢龜

小班入學沒抽到
中搬入學也沒抽到


但即便是北市,也有很多國小招生不足,一班不到二十人,還只招兩班. 週邊不遠的另外一間國小,風評較好,可以二十人招到四班

fact111 wrote:
台北市市中心學區宅...(恕刪)


很好呀

需求降低自然調整房屋價格

對整體本是好事

國小應該還沒有大差異,國中就有了。
有閒的人可以沒事去新北的國中走走看看,在回北市的國中走走看看。
有一次我跟親戚的小孩去他念的國中領取畢業證書,那間國中在新莊....


即使是上課時間,走在校園內還是能聞到淡淡的菸味....
我一直思考是不是我太敏感聞錯了?!

但下課鐘響了之後我的想法得到了證實,我還真是第一次看到下課時間,一排國中生蹲在廁所外用「你在看小小小」的表情瞪著我....
真是讓我印象深刻Orz


沒小孩之前我還真的覺得以距離換金錢,能住新大樓幹嘛住破公寓? 還找不到停車位...真是蠢之又蠢!
經過這次震撼教育還真的大大的讓我改變舊有觀念....

哪間學校沒有問題學生? 每間都馬會有!
對阿~這我同意~! 我不否認!

但總是有個數量比吧?!


我不希望我女兒在菸味飄散的校園度過他的國中時期,也不希望她跟8+9走在一起甚至當同學朋友~XD
畢竟有些事情是沒辦法重來的,失去了就是失去了...
事後就算再多補償,官司勝利又能怎樣?

只能說有了小孩之後,學區真的是購屋的一個重要參考...
也許等她國中畢業在搬到蛋白區吧
MIDAP wrote:
國小應該還沒有大差異,國中就有了。
有閒的人可以沒事去新北的國中走走看看,在回北市的國中走走看看。
有一次我跟親戚的小孩去他念的國中領取畢業證書,那間國中在新莊....


即使是上課時間,走在校園內還是能聞到淡淡的菸味....
我一直思考是不是我太敏感聞錯了?!

但下課鐘響了之後我的想法得到了證實,我還真是第一次看到下課時間,一排國中生蹲在廁所外用「你在看小小小」的表情瞪著我....
真是讓我印象深刻Orz


沒小孩之前我還真的覺得以距離換金錢,能住新大樓幹嘛住破公寓? 還找不到停車位...真是蠢之又蠢!
經過這次震撼教育還真的大大的讓我改變舊有觀念....

哪間學校沒有問題學生? 每間都馬會有!
對阿~這我同意~! 我不否認!

但總是有個數量比吧?!


我不希望我女兒在菸味飄散的校園度過他的國中時期,也不希望她跟8+9走在一起甚至當同學朋友~XD
畢竟有些事情是沒辦法重來的,失去了就是失去了...
事後就算再多補償,官司勝利又能怎樣?

只能說有了小孩之後,學區真的是購屋的一個重要參考...
也許等她國中畢業在搬到蛋白區吧


這是事實沒錯
不過不幸的告訴您

北市的國中國小也幾乎都全面崩壞了,但是另一種崩壞

耳熟能詳不錯的學校如三總附近,明星住家,聽朋友說
國小就在幹譙父母的一堆 (她小孩跟同學的line 都是不堪入目),因為太寵愛了. 基本上同學會很嚴重的比例帶壞.

目前周遭認識的人小孩有實際去讀私校還有好評的,就剩下華興及時雨,當然再興我覺得也不會差

當然,北市整體來說還是比新北會好得多
去問有到處跑的流浪教師就知,他們會很明確告訴大家不同地方任教的感受.


另國小,就有憂鬱症就診及確診的案例不少....

Johnny_depp wrote:
這是事實沒錯不過不...(恕刪)


明不明星 純粹只是比上建中北一女人數 其他方面沒啥關聯 不要想太多

新北市可能全校五個 台北市有些每班五個

現在家長都少生了 大學又滿街跑

大家對於國小這階段 不像往常覺得重要

真的要培養也是等國中 或 大學送出國

在來就是30 40 年的房價 很多年輕夫妻有能力買 但是考量到在住 20 年就好 剩下的是什麼

如果還要用兩三千萬去買何苦哩

方水辰 wrote:
現在家長都少生了 ...(恕刪)


話說,前一陣子房屋貸款還要1.8%多, 現在貸款長單居然只剩1.53%, 還真是越來越便宜!
時雨很陰,

有同學白天就可以看到東西!
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