關於房屋實際的供需推論

最近在研究為何房價居高不下
當然除了低利率，資金氾濫這些主要原因
我認為供需也是根本的問題!

2011 2012
家戶數 住宅量 缺口 家戶數 住宅量 缺口
台北市 999879 871250 -128629 1017063 890230 -126833
新北市 1431791 1477371 45580 1458292 1503564 45272
桃園 686273 727412 41139 701827 734984 33157
新竹 145517 152843 7326 149056 155126 6070
台中市 867854 926767 58913 883302 956145 72843
台南市 648283 637026 -11257 656402 643467 -12935
高雄市 1035012 984151 -50861 1046588 992952 -53636
七大都會區 5814609 5776820 -37789 5912530 5876468 -36062
全國 8057761 8066125 8364 8186432 8201837 15405

從上表可以明顯看出，其實全國房屋整體的確是供過於缺
但是幾個主要都會區，尤其是 台北市，缺口高達六位數
而一些炒作嚴重的區域，例如 新北市，桃園，台中都有供過於求的現象

根據台大城鄉所某教授的研究指出，台灣 100 戶中 30戶無自宅，70戶 擁 88 宅， 其中 60 戶各有 1 宅，7戶 各有2 宅，3 戶各有 3 宅或更多，房屋集中於少部分人手中。
加上人口往都市集中，都會區房屋實際需求仍強烈。

若以家戶所得五等分來看，最高所得組的住宅自有率為 93%，最低所得組則僅有76%。然而臺灣空閒住宅高達156萬戶，空屋率將近 20%，低所得者有購屋需求卻無法負擔。

所以根據以下參數可以調整出實際的需求參數
都市房屋供給量/都市化程度 : 71.5% / 73%，平均擁有戶數 1.26，實際需求參數可推估為 1.29 倍
而且尚未考慮舊房子越來越多所衍生的換屋需求，舊的房子慢慢會變得無法住人，所以只能空在那等都更

也就是說，如果現在全台房屋供給量有 900 萬戶，家戶數有 800 萬，看起來似乎是供給多了 100 萬戶
但根據需求參數調整後(800萬*1.29=1031萬)，實際無房但有購屋需求的人其實是高於預估的
因為大部分的人是想要買在工作地點附近，也就是都市附近，加上都市化程度越來越高
所以實際上的需求還是挺高的，講白了就是大家都想往台北市擠，大家都想往都會區擠
郊區的房屋只是跟著搭順風車一起漲，各位看法如何?