可能因為雙子星大樓確訂了吧?
我們老家附近已經有很多地方都有建商談合建......
我的問題如下.....
先言:我家在重慶北路上,往左是台北車站(以後的雙子星)
往右是往中山高走到捷運站大約5-8分鐘,附近有家樂福
老家好像是"商3"(雖然不知道這是啥?)
建商跟家裡面的老人家說~地主60%建商40%,土地增值稅完全我們吸收
打一年合約,說不會用都更的方法
要蓋地上14-20層地下4-6層
他雖然說是不都更,但是我朋友說合約上已經說容機率已經說死......因為他打的是"原"容機率來分配比例
如果建商達程都更條件(因為我們這邊都被建商買的差不多了,好像差不到100坪就核准了...600坪)...我朋友說600坪容積獎勵是兩倍......可是我們的合約是用合建的方式談的,寫明"原"容機率...所以停車獎勵或之後都更成功我們的坪數會被稀釋而更小(因為是用"原"容機率非都更後的)....請問各位大大我該怎麼讓老家的老人家不要到老還被騙?
可是我的朋友說(雖說是合建的合約,但是很多都看起來像用都更的方法,不然不能蓋這麼高):
1.我們家地段算好,土地增值稅可以要建商自行吸收(這樣對嗎?)(老人家說因為賣40%的土地給建商,所以我們吸收土地增值稅很合理)
2.上述說會被稀釋是真的嗎?那我要怎樣讓老人家去談合約才比較好?至少合約要怎麼寫才會比較保障我們?
3.因為老人家想蓋房子...所以我想請問高手們,合約該怎麼寫才能保障我們自己?至少哪些該要說明寫清楚的?不要整棟透天拿去合建(100多坪分不到50坪回來)Ps.但是我希望能符合公平原則,建商賺他該賺的至少讓我爸媽不吃虧吧!
再這邊跪求各位高手大大能否給我個解答............謝謝!
小胖緯 wrote:
可能因為雙子星大樓確...(恕刪)
條件很差
小建商嗎??? 感覺很投機,不走都更,沒獎勵容積,對兩邊都不划算
走都更對地主比較好,稅賦有減免,但是對建商來說,時間拉長
目前聽來應該只是靠一張嘴要你們簽同意
建議先聽聽就好,不要簽任何同意書
http://www.zone.taipei.gov.tw/
2.假如是商三的話...建蔽率65 容積率560% 下面網址是台北市建蔽率容積率庭院.規定一覽表
http://www.udd.taipei.gov.tw/pages/detail.aspx?Node=46&Page=2077&Index=5
簡單來說,房子不是有房屋權狀跟土地權狀..你用土地權狀裡面土地大小就可以算出房屋坪數..
ex..假如換回來..土地是10坪...容積率560%..10*560%=>56坪的房子
3.你朋友說600坪..容積獎勵是兩倍..
=>記得..是說"容積獎勵"這個部份...不是全部容積的2倍..所以合建完成後..室內坪數不可能變2倍
4.合建完成...會有公設的問題..ex..大公.小公..車位..車道..等等..
=>所以室內實際坪數有可能會變小...要看土地使用分區實際情況..
据我所知..住三,,,三.四層公寓都更的部份..
最多..室內就是一坪換一坪...然後多一個車位..+公設外加
5.都更的話..土地增值稅..好像都不用繳...這是政府都更的獎勵..
你假如持有房屋很久..可能要繳一大筆錢..上百萬..比比皆是...
6.都更的話...也是地主60%..建商40%..合建的部份..我是不清楚
還有一點..換回的車位看在地下第幾層....最好是坡平車位
B1價格最高...愈下面..價格愈便宜..有些大樓愈下面..樓層高度也愈矮
..最後..建議你找專業的代書..或鑑價公司..多找幾間...去詢問..在網路上..能問的眉角有限..
建議找中型口碑不錯的建商..有些品質比上市櫃公司的建商還好..
找太有名..太大間的建商合作..只會被吃死..大都照規矩來...但品質相對有保障...
~~以上是個人淺見...建議你還是找專業人士..祝你合建順利..愉快...
小胖緯 wrote:
2.上述說會被稀釋是真的嗎?
樓主你本意就是想要用都更來蓋吧? 不然怎會感覺被稀釋?
合建跟本來就跟都更能分配的不一樣，會叫都更是因為有政府的獎勵容積所以才能多分配一點
另外你都說了地主60%建商40%
建商比你們都還會算，如果都更真的好的話建商幹嘛不都更? 還可以分多出來的容積40%耶
因為文林苑案，現在的建商對都更案都退卻只要談到都更幾乎不做，耗時又費力
光是送各事業概要核准就要半年以上，之後還有事業計畫也要送
跑政府得這些程序就要花個幾年了，在別說跟花在地主身上的時間更久
政府的都更政策根本沒規劃好，對建商或是對地主都有要改進的地方
現在還有在跑的都更案，幾乎都是文林苑案爆發前就已經在進行的案子
自從文林苑後幾乎沒建商要做都更案了
而且做都更案請你要有長期等待的準備，可能是10年以後或是20年後.....總之遙遙無期XD
所以合建比較快，如果現在談搞不好到時後可以跟雙子星差不多時間完工
不要再迷信什麼都更了，之前一些老舊公寓喊著"都更美寓"的口號亂漲一通
結果現在那些老舊公寓通通跌很慘，幾乎都被套的牢牢牢.......
我有找過建商代表的經理談
他說要用合建的契約跟我打
但是我希望備註(如果到時蓋的方式如果是都更方式,希望容積率比照都更跟著提升)...朋友教我的
建商打死不要,一直說只能按照合建的合約上說的"原"容積率(原本談地主60%建商40%),都更後的容積率會有變化他不能做決定(問他有什麼變化...他就一直說不清楚,只說百分比好像會不一樣)
他說如果走都更方式那個百分比是不一樣,他不能做這樣的決定
卻一直叫我說服家人簽名,
他說剩下不願意簽名的家人到最後是多數大於不簽名的少數...仍可以續建
我記得...合建一定要所有人同意簽名才對吧?
都更才是可以大多數壓過少數不是嗎?
但是...經理一直說我們家是合建絕對不是都更,因為文林院後都更不好走
那......我該相信他嗎?
可是我朋友說...感覺建商是想走都更捏?(是真的嗎?)
我該怎麼辦?
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