基地面積970坪三角型完整全街廓住三之二(550坪)及住三(420坪),三面臨路42M,25M正對面大公園,16M
符合4,5樓老舊公寓方案,200公尺內有捷運,百貨公司,公園,大飯店
原容積工三,70年變更為住三,因此有F1原容大於法容問題,違建是77年以前蓋的有F6的問題
土地位於住三80坪地上物210坪不含(地下室12坪違建58坪一樓違建20坪)共計300坪
新屋成交價100萬,都更獎勵35%銷售係數1.65,可容移40%最高50%)
地主建商分配比68:32停車位50:50,容移0:100
可分得面積80*2.25*1.35*1.65*0.68=272坪含公設
原容積一樓加地下室(60+違建20坪+12坪)共92坪二樓以上208坪
四層樓有二棟一張建照，二層樓有一棟一張建照，頂樓都有加蓋一樓和一樓中間天井有加蓋
更新後分回一樓80*0.45=36坪含公設,二樓分36坪含公設,其餘200坪含公設在低樓層
請問如何談都更,因為分回還不如原有使用面積因此没有必要都更
違建如何談,一樓及違建如何談,頂樓違建如何談,F6可分多少,如何是合理分配
用權利變換好嗎？有可能住三變更為住三之一，或住三之二，還是商三或商三特嗎？
Ｆ１原容大於法容可分多少？
Ｆ２原１０間房屋不足２４坪可獎勵嗎
Ｆ６可增加多少？如何分配
不含公設分多少？
很多問題不懂請高手協助謝謝
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