如何正確瞭解房屋價值,做為出售的評估,北市內湖區.

近來家裡有考慮要出售(夫妻與父母同住),房屋為母親所有.
狀況簡述如下 :
近捷運,步行十分鐘內,近有國小/國中/高中學區,皆可走路上學.
權狀49.7坪(不含車位)/公設20%=9.4坪/共有三處陽台約4坪.
平面坡道大車位,可前後放兩台車.
樓層 : 3樓/6樓 / 一層一戶/ 有電梯
屋齡約20年 屋況原裝從未裝修過 / 三房兩廳兩衛.

近日想瞭解價格,一是出售換現金搬去其他地點(EX:台北縣) ; 二是我想向母親購買所有權.
但每間房屋狀況都不一樣,僅能以附近成交價平均計算(找比較類似的物件).
這樣所得出的價格是否比較接近實際價值.?

但又看到各家仲介的出售物件價格高的嚇人....我打心底懷疑仲介開的價格是否真會成交.
所以想瞭解是否有什麼方式能得到較為實際的房屋價格呢.?