房市下跌的時機--還未到

接下來來論房市下跌的時機
要澄清，本文純粹是投機為立論，亦即資本市場投機的分析，甚至稱不上投資。
首先，投機的結果只有跌與漲，所以任何人說的結論都是正確的，唯有時間點不知道。若想知道拐點，乃僭越神的領域。
所謂時機，所代表的是觀察哪些現象，以進行避險或退場。
再次重申避險不是指投入無風險之商品，例如權證為衍生性金融商品，但是是避險相當好的工具，端看使用方式。

大循環20年
研究商品泡沫的周期，唯一可以一而再再而反覆者為不動產。他不但歷史久遠，且資產比重最高。以2004年粗估，全球債市為50兆，股市40兆，房地產卻有130兆，占全球資產六成。一個古老的研究英國倫敦400年不動產價格波動分析，不動產循環大致以20年為期。這樣的研究在80年前有許多詳細的統計，涵蓋全美都市與數百萬筆100年以上資料相當豐富，有作者宣稱IMF研究亦是，大約做出來都是20年一個大循環。

過去以利率戳破神話
這一波台灣房市的興起，應該以2003年開始，亦即循環的高點本應落在2013年左右。但是統計並不能作為投機的依據，否則人人都是十億富豪。我們再來看幾個因素，首先房價投機與避險驅動力來自超額貨幣供給，包括低利率。因此當利率開始調升，連續性調升將造成泡沫爆破。２００２年，曾定存過美金一年期利率為７％，此時值Ｆed連續緊縮銀根，不斷調升利率。當外在泡沫，台灣禾申堂約於二月底三月初時觸及９９９元，而隔幾天軟體銀行一股達１００萬元天價顛峰後，dotcom泡沫隨之爆破。然而以目前全球景氣狀況來看，近五年都難以達到基準存款利率４％以上，因此連續升息的機率低於一成

台灣受到去槓桿監督延緩爆破
自從格林斯潘卸任後被詬病央行放任投機性金融商品炒做，央行便增加打擊投機與去槓桿的監理的任務。因此央行調控衍生性商品將造成泡沫的延長爆破。台灣房地產有幾個特殊性格會使他延長。
第一，房地產沒有衍生金融商品。這一點和次級房貸源自於CDS等不太相同。其次是很大規模去蒐集日本１９８０年代的房價，可以發現當時日本房價推升與商社再融資投機於股票、房市，還有政治與銀行家的重重勾結。例如一個坐檯的小姐竟然可以融資到數千億日圓炒股炒房(稱之尾七縫事件)。而目前台灣的槓桿不深（以國際投機觀點，並非投資置產的中產階級觀點），加上央行的嚴密監控，因此延緩房市泡破機率高。

觀察難度提高
目前這些過去刺激泡沫爆破的的因素缺乏，將爆破的判斷時機難度提高。因此本文判斷，肇因於自爆，即不起因於政府貨幣或稅務政策的可能性比較大。所謂自爆以過去經驗，例如１９９０年代東帝士開啟的一連串崩盤。也就是當大型建商開發的大量產品，終於無法套給投資(機)客時，以及投機客無法大量轉讓出去時所產生的連鎖效應。２００７年次貸發生時，作者偽裝買家到淡水以及林口詢問建商狀況，即是一種觀察東帝士效應的方式。

建商預售勉強當觀察基準
結論如上，問題來了，這樣自爆的狀況非常難顯現徵兆，包括法拍、移轉棟數這些資料都不是先行指標或跡象，所以增加觀察的難度。目前我所能知道的，還是持續觀察大型建商實際銷售的狀況，以及一些以桃竹苗為推案大宗建商的體質。我反而認為，引爆點可能不在大台北區，可能在桃竹一帶。但其他有效的徵兆，還在苦思當中。