我的問題有點多，再麻煩各位高手幫忙解惑了 感謝~~
<合約>建物面積分配:
1、建物面積分配:採水平方式分配，甲方由一樓向上分配，乙方向頂樓向下
分配，依法定容積、都更獎勵容積及停車獎勵容積之總銷售面積計算，
甲方得分66%，其餘34%歸乙方，依合約規定可優先選屋，並依權利價值
基礎進行找補。
Q1:請問一下什麼是權利價值基礎??
<合約2>分屋、換屋、找補方式:
1、甲方所分得之面積及汽車停車位分配時，房屋應以「一戶」為單位，
汽車停車位應以「一位」為單位，差額價金餘數之找補部份，依乙方
所提供「地主房屋暨車位價格表」計算找補金額後，全體地主戶互相
找補之，雙方並同意得將甲方差額價金餘數湊成「戶」或「位」委由
乙方代為銷售並找補之，於銷售後按各找補之餘數所對應差額價金比
例分回價款。
Q2:好像在分屋處沒看到每坪土地乘以N倍分得新建之產權登記面積
(含陽台及公設)
Q3:我們的所有權狀因是老舊公寓，所以坪數是不含陽台及遮雨這樣
我們怎麼知道分回的坪數是幾坪，要選擇幾坪才比較符合，在建
物面積分配上也只有寫甲方得66%，感覺有點怪??
Q4:乙方所提供之「地主房屋暨車位價格表」是否有一定的依據，
不然我們怎麼知道他們開出來的價格是否合理??
Q5:"銷售後按各找補之餘數所對應差額價金比例分回價款"
這句話有點看不太懂，這跟找補有無關連??
Q6:之前看過別的文章，有說過找補，如果我選的房子高於價金
，是要再付錢給建商嗎，如低於價金則建商會再付我差額價金?
2、甲方分屋後與乙方換屋之方式:
甲方如欲選擇乙方戶別時，甲方同意依乙方公開銷售時所訂
之底價九五折
作為交換後差額價金找補之基礎。
Q7:上述這句話有點看不懂??
3、本建案完成後，甲方選定戶別之實際登記面積如與分屋協議書不符
，就超過或減少部份，依選屋時乙方所提供之價格表計算找補金額
，雙方於交屋時以 現金或支票結算。
Q8:這部份的意思有點看不懂??
Q9、在檢視這份合約時，並沒有看到室內坪數比及雨遮、
陽台屋簷面積%、主建物及附加建物%這些有需要加進合約中嗎?
Q10、共有面積扣除法定停車位後佔主建物之總面積%，
如沒列出會有影響嗎??
Q11:合建分配與權利變更之差異??如果我們已經選擇合建分配還能改權利
變更嗎
權利價值的基礎是依附在所謂的鑑價公司，都更程序中會有所謂的鑑價，
並且需要找三間鑑價公司，依據你們現在住的樓層、房屋座落方位、有
無頂樓、庭院等等，分別鑑出所為的權利價值。
既然舊公寓可以鑑價，新房子、車位也會依據以上條件，換算出整棟樓的
權利價值，所以當你舊有房子所換算回來的基數不足的時候，就會有所謂
的找補機制。
Q2:好像在分屋處沒看到每坪土地乘以N倍分得新建之產權登記面積
(含陽台及公設)
合建都更後的面積其實會有一些變數，不過會有最大、以及最小的基數面積
還有就是建設公司根據當地環境、市場所規劃出來的產品，以後權狀會有所
不同。
Q3:我們的所有權狀因是老舊公寓，所以坪數是不含陽台及遮雨這樣
我們怎麼知道分回的坪數是幾坪，要選擇幾坪才比較符合，在建
物面積分配上也只有寫甲方得66%，感覺有點怪??
老公寓沒有雨遮的登記，但是還是有陽台的登記、以後的雨遮不計價、但是
可以登記，而且雨遮有設計規劃上的上限。
其實可以分配的坪數都是固定的不管如何甲、乙雙方分配的比例都是相同的
Q4:乙方所提供之「地主房屋暨車位價格表」是否有一定的依據，
不然我們怎麼知道他們開出來的價格是否合理??
一樣上述所說有所謂的鑑價公司，你們也可以找你們自己的鑑價公司。
Q5:"銷售後按各找補之餘數所對應差額價金比例分回價款"
這句話有點看不太懂，這跟找補有無關連??
這個我不太清楚
Q6:之前看過別的文章，有說過找補，如果我選的房子高於價金
，是要再付錢給建商嗎，如低於價金則建商會再付我差額價金?
沒錯，所以建設公司設計的房子坪數大小對你們很重要。
如果你們是傳統的公寓如果土地持分並沒有很大，但是建設公司
設計的是大坪數的房子，這時候就要考慮是否符合你們的需求，
外加就算是可以找補、房屋可以貸款，也要考慮是否可以負擔的
起以後的貸款。
甲方分屋後與乙方換屋之方式:
甲方如欲選擇乙方戶別時，甲方同意依乙方公開銷售時所訂
之底價九五折作為交換後差額價金找補之基礎。)<-------------
建設公司以銷售價錢的 9.5折 為基礎跟你進行買賣。
Q7:上述這句話有點看不懂??
3、本建案完成後，甲方選定戶別之實際登記面積如與分屋協議書不符
，就超過或減少部份，依選屋時乙方所提供之價格表計算找補金額
，雙方於交屋時以 現金或支票結算。<-------------------------
這句話表示一切都要用錢進行行為。
Q9、在檢視這份合約時，並沒有看到室內坪數比及雨遮、
陽台屋簷面積%、主建物及附加建物%這些有需要加進合約中嗎?
可以請建設公司大約提供，無法很精確，不太需要加進合約書。
因為都更後所獲得的面積有所變動。
Q10、共有面積扣除法定停車位後佔主建物之總面積%，
如沒列出會有影響嗎??
不會，因為大家分配的比例都是相同的，而且公設地比例是建設公司可以
稍微調整的。
Q11:合建分配與權利變更之差異??如果我們已經選擇合建分配還能改權利
變更嗎
這是都更的兩種方式，一個是協議合建，一個是權力變換，各有對建設公司以及地主
有利方面。這個部分要小心。
Ans：權利價值基礎就是政府所規定，必須有三家估價公司提供更新前後您的權利價值，作為合理分配新屋的計算基礎。
Q2:好像在分屋處沒看到每坪土地乘以N倍分得新建之產權登記面積
Ans：一般合建案建商會用土地坪效計算可能分回新屋面積，但其計算基礎還是要依據政府容積獎勵值及建照核定結果而定，重點還是在於分配比例，總登記面積越多，地主分配面積跟著增多。因此，土地之計算式只是用最簡單的方式提供地主參考可能分配結果，故一般不應附在合約之中，以免造成爭議。
Q3:我們的所有權狀因是老舊公寓，所以坪數是不含陽台及遮雨這樣
我們怎麼知道分回的坪數是幾坪，要選擇幾坪才比較符合，在建
物面積分配上也只有寫甲方得66%，感覺有點怪??
Ans：老舊公寓登記的坪數大多不包含雨遮，但公寓的主建物卻包含了樓梯間，而新屋樓梯間卻計入小公登記，所以新舊房屋比較基準不同。不過，現在新屋登記各種附屬建物及公共設施坪數都會很清楚。如前所述，由於獎勵值與政府實際核定內容還不一定正確，故一般都會載明分配比例即可，建商爭取登記坪數越多，你可以分得的也越多，建商一定會努力爭取容積獎勵與可登記(銷售)面積。
Q4:乙方所提供之「地主房屋暨車位價格表」是否有一定的依據，
不然我們怎麼知道他們開出來的價格是否合理??
Ans：價格表是地主間多餘或不足之差額坪數找補的依據，因此，價格表應該參考選屋當時市場行情價制訂之。若是建商價格表定的太低，地主購入不足坪數成本就低；若建商價格表定的太高，如前述你所提供合約內容，你可以選擇較小房型，將多餘坪數出售，其實屆時決定權都在地主自己身上，因此，地主不用太擔心價格表的問題。
Q5:"銷售後按各找補之餘數所對應差額價金比例分回價款"
這句話有點看不太懂，這跟找補有無關連??
Ans：因為不同地主多餘可分坪數，以共同持份湊成一戶出售的方式分回價金之故，所以文字意思應該是按坪數比例，將共同出售新屋所得依比例分回銷售金額的意思，應該跟地主間找補沒有任何關聯。
Q6:之前看過別的文章，有說過找補，如果我選的房子高於價金
，是要再付錢給建商嗎，如低於價金則建商會再付我差額價金?
Ans：新屋價格表為地主間找捕的依據，所以地主選屋之前建商應該要依當時市場行情訂定新屋價格表，讓地主選屋時依據自己意願選擇適合自己需求的新屋。若地主選屋後應該補足坪數給建商，而多餘坪數若出售給建商，建商還要出售故會考量成本，價格可能不理想，故多餘坪數共同依市價出售確實是較理想之處理方式。
2、甲方分屋後與乙方換屋之方式:
甲方如欲選擇乙方戶別時，甲方同意依乙方公開銷售時所訂
之底價九五折
作為交換後差額價金找補之基礎。
Q7:上述這句話有點看不懂??
Ans：依你提供合約所述，乙方取得34%之房屋，一般是建商投資共同出售之用，並不希望開放地主選屋。依合約看來，於甲方地主選擇其66%房屋後，乙方建商提供甲方地主與乙方34%房屋交換的權利。重點在於雙方價格認定依據，雙方仍應以市價作為找補基準才為公平，故才以公開銷售底價95%作為市價標準。而95%是一般合建合約訂定的基準，意思是雙方省下5%銷售費用的意思。
3、本建案完成後，甲方選定戶別之實際登記面積如與分屋協議書不符
，就超過或減少部份，依選屋時乙方所提供之價格表計算找補金額
，雙方於交屋時以現金或支票結算。
Q8:這部份的意思有點看不懂??
Ans：交屋時地主已經取得權狀了，故交屋時應該結算找補金額的意思，這樣才能交屋。
Q9、在檢視這份合約時，並沒有看到室內坪數比及雨遮、
陽台屋簷面積%、主建物及附加建物%這些有需要加進合約中嗎?
Ans：關於附屬建物及公共設施在建物完工辦理總登記時才會確定，現在建商所提供數字都是經驗值，一切仍要以政府審查結果計算，故現階段不需要納入合約。
Q10、共有面積扣除法定停車位後佔主建物之總面積%，
如沒列出會有影響嗎??
Ans：由於你是與建商依比例合建分配，公設多寡對雙方影響是相同的，可登記公設比例要依登記時法規而定，不是建商說了算數，故沒列出不會有影響。
Q11:合建分配與權利變更之差異??如果我們已經選擇合建分配還能改權利
變更嗎
Ans：合建合約是雙方協議，仍要尊重雙方協議，若權利變換核定結果與合建不同時，仍應就實際差異之坪數與建商進行找補計價。惟兩者基準不同，合建合約是以坪數作為分配依據，權利變換是以金錢價值作為基準。一般而言，台北市核定之權利變換共同負擔比例約在40%，意即地主可分回60%；若依前所述，你已經保障分得66%，所分回條件已經遠較權利變換好多了，應該可以放心。
這份合約要是公開,鐵定打死一堆都更建商...
合約中關於有利地主之條約,連..遠雄..元大..國美都不敢簽
要不是這塊地之價值,加上永慶想拿來當代表作,恐怕地主也凹不到這麼多
~~~心一動念,便已千年
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