現在民國100年的房地產,到底該不該買?? 我也在觀望中!!
因為買房子和買股票不可同等看待,
股票可以買一張, 房子是算間的, 房子大小和個人需求是相關的.
大多數人買房子是要貸款的, 少數人買房子是不用貸款的,
如果你是要貸款的大多數人, 不要過分樂觀自己的能力,
每月貸款只有1-2萬可以買到甚麼樣的房子?? 這種房子符合你的需要嗎?
還是目前每月貸款1-2萬只是利息?? 兩年後你想繼續住每月要多付出多少貸款??
現在租不如買, 兩年後付不出來又要賣了, 那和租有甚麼不同??
過去五年或七年, 房價低點過去就過去了, 你買的時機和房地產頻率不同, 沒什麼好怪誰的.
因為買的時候要"重時".
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現在台北市房地產還會不會再漲? 我不知道, 也不敢預測.
因為現在的價位就已經超出大多數人的能力了, 而且銀行貸款成數也不一定如意,
所以預測對想買房子的個人也沒有意義.
如果再漲? 會漲多少? 10% 20% 30%??
40萬/P沒買, 等到80萬/P才想買, 然後去期望漲到100萬/P, 說真的現階段的風險有點過大.
不要以為自住沒差, 房地產市場不管你買來是要自住還是投資, 都要付錢!!!
付不付的出來才有差!!! 而且是只要你還沒完全付清前都有差!!
昨天仲介通知我有一間台北市精華區的電梯公寓要賣, 頂樓+頂加, 要賣100萬/P
我親自去地政事務所申請謄本來看, 銀行只貸款800萬, 交易日也顯示他買得很早, 結果二胎還有1200萬.
雖不知道他到底已經還了多少? 但是還不出來還不是得賣房子??
只是他比較幸運, 早期買的地點和時機都好!! 所以現在賣房子應該都還是賺大錢的.
而且還是賣在這1年房子最熱最多人討論的時候.
所以賣房子要"重勢".
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如果你現在不買房子, 房地產會不會跌?? 我不知道!! 因為一個人力量不足以撼動全市場.
但我只知道, 如果房價越高, 買的人就會更少!! 越容易做頭!!
不要以為投資客多勇!! 既然名為投資, 和你我自住一樣, 錢沒付清啦!!
有能力付清所有款項的也是占少數!! 多數投資客都和你我一樣, 有貸款!! 而且是成數越高越好!!
因為投資客就是設定短期間再轉手賣出, 所以何必要付清房貸呢?
只是投資客比較有酒膽, 比較敢衝, 但是有酒膽不代表酒量好!!
現在政府要求銀行貸款成數降低, 不就意味著要投資客多付一點頭期款嗎?
有酒膽就叫你多喝幾杯, 頭期款多一點, 看你會不會醉??
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我有一個朋友, 買了預售屋要自住, 這是他人生中第一次買屋,
交屋前他一直想著二年後寬限期一過, 1200萬的房貸要還本利合, 現在的收入要怎麼還??
越想越恐懼, 於是他做了一個決定, 賣,
所以他對銀行說, 我要賣房子, 所以我可以接受利率高一點, 寬限期一年就可以, 但不綁約.
他這樣做, 不就等於自住轉成投資了嗎? 所以投資客和你我自住一樣, 真正考驗是寬限期過後.
現在政府又加了一道鎖, 奢侈稅, 有沒有用見仁見智, 但你不覺得奢侈稅所綁的時間和寬限期一樣嗎??
意謂著借由奢侈稅來拖住投資客運用寬限期進行投資買賣, 在奢侈稅下投資客有三個選擇.
1. 迫使投資客減少手中物件數量, 以免屆時寬限期陸續到了, 因為賣不順利, 而導致資金週轉不靈.
2. 繳稅就繳稅, 只要賣得出繳稅後還有小賺, 那就賣吧!!
3. 沒在怕!! 反正我只有1-2間, 寬限期一到, 我也付得起, 所以持有兩年再賣.
第1和第2種選擇就會造成物件拋售. 至於第三種選擇, 他未來兩年的風險就和我們自住一樣了!!
當然可能還有第4種選擇, 那就是各種破解方法!! 見招拆招!! 但我不懂, 不便敘述.
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這兩年來, 陸續有朋友買屋. 我從他們買屋感受到二點.
1. 這些收入比我高, 工作比我穩定的人, 居然買到郊區去了.
很顯然他們錯過過去五年或七年房價較低的時期. 可惜!!
2. 買到郊區, 是因為對應這兩年的房價, 為了不過分樂觀自己長期負擔房貸的能力, 所做出的保守舉動.
當然買到郊區也要考慮工作地點的遠近, 所以有人工作在汐止, 原本租在景美, 後來買在安坑.
也有人工作在信義區, 原本租在新店, 後來買在三峽.
也有人公司在台北市, 但工作是業務, 本來就是開車四處跑, 所以買在桃園他也覺得沒差.
不過可以確定一件事, 這些三十幾歲的有為青年, 原本就是自住客中的主要需求者, 也可以說主要消費者,
因為買了房子自住, 短期二三年內, 應該不會再買了. 於是市場上又少了幾個客戶.
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有人說 股市跌, 錢會轉進房地產, 所以房地產還會漲.
那應該反問他, 如果房地產跌, 錢是不是會轉進股市, 所以股市會漲??
如果房地產逢高賣出, 然後去買股票, 然後再等股票漲, 再去買跌的房地產,
就這樣週而復始, 一直賺錢!! 天底下有這麼好康的事嗎??
長期來看, 股市和房地產的趨勢都是正相關的, 因為這兩者都是代表一個國家經濟活動的成果.
如果這兩者是背道而馳, 很難想像是發生了什麼糟糕的事??
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股市和房地產也有不同的特性!!
1. 股市可以做多也可以做空, 但房地產無法做空!!
2. 股市融資融券後, 除非看錯方向, 被追繳保證金, 才要補錢, 不然可以放著.
當然更慘的是被斷頭, 資金就化為烏有.
但是房地產不管你買在什麼價位, 如果要貸款, 就每個月都要補錢繳房貸.
所以有些人靠出租來貼補房貸, 不失為一種方法.
3. 除非你投入股市的本金或保證金也是借來的, 不然股市失利不會成為負債.
但是房地產貸款付不出來, 屆時又賣不到好價錢, 搞不好賣出的總價還不夠還銀行貸款.
這樣就會變成負債. 香港藝人阿B就是其中一個例子.
所以買房要重時, 不要樂觀高估自己的償債能力.
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房地產過去是已經發生的事實, 所以是不變的. 但是未來還未發生是可以改變的.
我們絕對事先不知道房地產底部區在哪裡, 何況底部區各種糟透了的消息很多,
多數人都恐懼不敢買, 所以買的人就可以精挑細選賺大錢.
我們也絕對事先不知道房地產高點在哪裡, 但是比對過去已經是不變的事實,
我們可以判斷現在有沒有接近高點? 現在還有沒有能力負擔? 現在的政策是如何?
你週遭的人事物有沒有令人該注意的事情?
例如你看到三年或五年前建商的房子很好賣, 短期間就賣完, 而現在建商的房子賣了兩年還在賣.
例如你體驗到台北市三家幼稚園倒了(我小孩也是苦主之一), 負責人炒房失利.
例如你看到政府徵奢侈稅, 政府蓋國宅, 利率往上走.
如果這些陸陸續續增加的徵兆, 不足以警惕小心, 反而去猜兩年後會不會更高? 可能容易樂極生悲.
如果我們現在警惕小心, 何必一定要等到高點才賣? 我們也不知道高點在哪裡?
重要的是滿足了嗎? 如果2010賣房賺的滿足了, 2011何必一定要追回來?
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大家都想要有諸葛亮的頭腦, 可是從另一個角度來看, 他成功了嗎??
諸葛亮有才能, 可是時不對呀!! 如果時對了, 他會成功一統中原呀!!
可是時不對, 諸葛亮為什麼要出山呢? 可能因為時不予我, 再不出山一輩子就埋沒了.
多數人買房是為了什麼? 為了不要埋沒自己有買房賣房的才能嗎? 還是買房是為了成家??
人一生中總需要一間房子, 你下班後回那個家?? 小孩放學後, 回那個家??
所以家是不變的, 但是成家的時是變化的, 成家的地點也是變化的.
祝大家成家立業賺大錢!!
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最後更新補充一下!!
所以市場是我們不可控制的, 如果可以控制, 那我們就是神了.
但是自己的還款能力是可以控制的, 如果不可控制, 那不就該死嗎?
最常聽到五年前你買不起, 現在你更買不起,
但是五年前我買不起是因為我還沒準備好, 現在我買不起是因為時不對了, 高價自然阻礙我買屋的能力.
因此評估自己的還款能力, 尋求進入市場的好時機, 我們自然比較避凶趨吉.
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剛剛看到的兩篇內容, 用心的文章, 值得大家參考一下!!
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=454&t=1870564&r=2&p=1
http://enchi1016.pixnet.net/blog/post/12499749
patrickchen wrote:
意思似乎跟股票買黑賣...(恕刪)
對不起，我說話直一點
其實這就是猜頭猜底
重時，人人都知道底部要買
但底在那??
人人都知道熱了要賣，但聽說2010就很熱了
2010賣掉的現在追的回嗎?
結論是
你根本不知道何時是底，何時是高點
倒過來看線人人說的出一口好的操作模式
但線沒畫完之前，你又怎知線要怎麼走??
所以最後結論就是
這個所謂的真理，就是等於什麼也沒說的道理!
bojacon wrote:
我親自去地政事務所申請謄本來看, 銀行只貸款800萬, 交易日也顯示他買得很早, 結果二胎還有1200萬.
其他點交給其他有經驗的人去回答, 我只分享我自己經歷的這個點
有時候你直接看這個他項權利資料不見得正確, 而是應該要分清楚對方是誰, 避免太過武斷
對方如果是投資客, 你大可用銀行貸給他的錢跟抵押金額去換算他購入當時的房價
因為投資客絕大部分只會滿足最低入手自備款成數, 剩餘的就用貸款的, 他項權利參考度就很高
但如果對方是自住, 就我身邊的人, 除了一定要很享受開好車過好日子的人會同投資客操作外
樸實過日子的人只要有能力都會多些自備款成數去買房子, 也就是他項權利的抵押金額會很低
你用這個去換算, 然後跑去跟屋主議價, 是不是在對方眼裡就叫做自作聰明? 恐怕會遭白眼吧?
我個人就是這個做法, 約三年前新屋自備過三成, 當然有留裝潢費或其他支出與救急金, 貸不到七成
難道你要說我購入金額就是由謄本上面的他項權利直接換算嗎?
同樣的道理, 我身邊老是有人喜歡問我每月貸款付多少, 就是想換算我買房的成本
進一步衡量房屋或我的價值, 這樣的換算還不是一樣好笑?
不是很清楚你的買賣經驗有多少, 但有些觀念應該是可以多些交流並擇善再來固執的
平埔族大武「社」「頭」前所建立的漢人聚落，現定居台北裡面的湖！
1. 謄本顯示的交易日期指出這個屋主是十幾年前買的, 所以當初銀行設定抵押800萬也屬合理,
所以代表他買得很早, 以現在房價來看他買得很便宜.
十幾年來他還銀行多少貸款, 還剩多少貸款還沒還, 略可估之, 但不是很準.
但謄本也顯示三年前, 有個人為第二順位的抵押權, 設定1200萬,
只能表示他可能因為某種用途而向個人借貸1200萬元.
如果要塗銷抵押登記, 最多要付出800+1200=2000萬元, (假設他沒還到半毛錢)
2. 這個房子當然至少值2000萬元以上, 也就是說2000萬元算便宜.
但是我要表達的是"如果還不出貸款就要賣房子",
為什麼還不出貸款?? 不知道!! 也不用去猜!! 也許其他投資失利也說不定.
我另外要表達的是"因為他買得早, 因為時對了, 所以以現在房價來看買得便宜,"
"所以他現在賣出, 如果沒有其他因素, 應該賣的總價減去抵押設定還是有賺. 不會造成負債."
3. 去算對方每月房貸來推算持有成本, 本身意義並不大, 因為買賣也是會參照現在的市場行情,
如同五年前買40萬/P, 現在要80萬/P, 所以去算對方的持有成本是無聊的事.
我們去申請謄本, 主要目的是了解對方是誰? 為什麼賣房子, 點交有無問題? 來做為殺價的參考而已.
再次感謝您的分享!!
bojacon wrote:
房地產過去是已經發生的事實, 所以是不變的. 但是未來還未發生是可以改變的.
我們絕對事先不知道房地產底部區在哪裡, 何況底部區各種糟透了的消息很多,
多數人都恐懼不敢買, 所以買的人就可以精挑細選賺大錢.
我們也絕對事先不知道房地產高點在哪裡, 但是比對過去已經是不變的事實,
我們可以判斷現在有沒有接近高點? 現在還有沒有能力負擔? 現在的政策是如何?
...(恕刪)
奇怪
看來板主也知道這個景氣循環不變的道理???
那真搞不懂版主竟然還會注意台北市????
人真是一種奇妙的動物?????
台北市很長一段時間並未經過"底部區各種糟透了的消息很多"
甚至就算是最近這幾個月也沒什麼真正糟透了的消息??
卻能造成量縮而後出現價跌也未看到出現支撐量???(個人覺得奢侈稅只是牽拖，融資縮新北市很多區域縮的更早更多)
那是不是高點呢???
以後的人 才能真正確認
不過以台北市來看前一陣子的確是"各種最好的消息很多"
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