魔術數字---銷坪係數、樓層比

18075 wrote:
在幾個個案研究中，發...(恕刪)

rogerkuo2001.tw wrote:
銷坪係數就是公設比,...(恕刪)

rogerkuo2001.tw wrote:
銷坪係數就是公設比,若公設比為35%

則1X1.65=1.65坪(含公設之權狀面積)

1.65的權狀x0.65(實際的室內空間為65%)=1 室內空間

因容積率是不算公設的,也就是實坪,公設外加

(恕刪)

lienly wrote:
銷坪係數, 哪的用語?
(恕刪)

18075 wrote:
在幾個個案研究中，發...(恕刪)

mopher wrote:
每個個案都不同的
沒有所謂[制式]的面積計算表
也沒有輕易可推敲出來的所謂的[魔術數字]
至少我excel裡面做不到
每個案子我都要從頭算一次,就算用別案的表格,都是要經過微調的,每塊土地都有差異的,房地產因此迷人
在下行內(建築師)

我們都是先查該地土管規則
建築線定了,退縮,削線,航高管制...一項一項篩
限制框架底定了以後
開始灌
開放空間,停獎,都更,開發時程獎勵...一樣是一項一項的篩,有些獎勵是要付上代價,如審查耗時等等,因此我們會算出不同的版本讓業主選擇

這種程序現在很多建商自己的土開或設計已經是不做的了
大家就知道建商的專業低到什麼程度
這種工作是事務所裡法規和跑照最強的人來做,通常是專案經理以上了,因為表格的數字不代表實際審查一定會沒問題,執照審查時狀況很多的,尤其是都審和都更案件,所以越有經驗的越能把數字趨近於事實
我自己就常常為了還沒成案(簽約)的評估案去跑縣市政府,找上面長官聊聊

建商通常是看表格數字就了解建築師的能耐
所以面積計算表一出去就等同上戰場比稿一樣
跟著面積計算表的是草圖
雖說是草圖
但是從地下停車的動線系統確定,發展到柱位(結構系統)確定,再發展到標準平面,其實產品定位已經出來了
通常平面草圖會配合簡單的量體示意,通常用sketch up簡單拉一下,講究一點的會補幾種不同立面風格讓業主挑選

做到這邊全部都是不拿錢的
通常一個商業化的事務所會有三分之一的時間都投資在這些不一定會成案的案子上
但是你不做白工,你就沒有工作
講那麼多
只是告訴大家
面積計算表最後的土地指數或銷坪不是白白出來的也不是那麼規律,一般人一兩天就可以上手的
而且最重要的是,沒有一家建商會給地主看這些東西,建商就是商人營造成本更是沒辦法說清楚,我說石材,地主傻傻的聽進去石材
石材有十萬八千里的作法,契約書白紙黑字,寫不了那麼多的
另外包括施工規範,材料樣本,發包書圖預算...地主是看不到的,也不會是契約的一部份
(恕刪)

mopher wrote:
每個個案都不同的沒有...(恕刪)

18075 wrote:
簡單解釋銷坪係數之原...(恕刪)

rogerkuo2001.tw wrote:
大大真是高人~我發現...(恕刪)