房地產泡沫的量化指標很多,我提一個房價房租比~
日本泡沫經濟時的房價房租比超過700,也就是要將近快60年才能回本,報酬率約1.7%!
可是現在大安區我朋友兩千多萬的房子租兩萬多,房價房租比超過1000,報酬率約1.2%!
台北市的房價房租比都超過700,已到日本泡沫時期的水準!
也就是說現金置產來說,不是一個划算的投資,買中鋼中華電都比這好太多!
版上四五年級同學都經歷過一個整房市循環,一兩個股市循環,以前房貸利率高達10%,但還是敢買,是因為台灣經濟一直成長,上班族會一直調薪,台灣錢淹腳目!
我買過800元一股的廣達,700元的華碩,用公司配的股票買,一點也不心疼!
但現在大陸崛起,台灣喪失許多工作機會,數百萬台商在大陸,消費在大陸,光陸客不足以彌補台商的流出!
工廠移去大陸,重心在大陸,賺大錢的老板沒差,但上班族沒調薪,這十年來薪水一直停滯,誰來當投資客炒高後的可憐人?
都是在想消費未來,跟以前2000年的網路泡沫一樣,房地產沒有富足的人民,本夢比沒有紮實的獲利,一定會破!
毫宅連醫生都買不起,只有很少數的老板能承接,最後能倒給誰?
當然是銀行,建商以前都有倒閉潮,未來也會有!
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我家北市有房產,所以房仲不用酸我沒房買不起!
就算想買房產當投資,也不願樂意高房價,因長期持有不會想買在高點~
以10年的長期眼光來看,現在的房價是虛的!
要考慮的因素我覺得還很多, 不然日本等先進國家房價/房租比也都不高, 怎麼沒人買? 因為還有稅捐, 法令, 利率, 經濟型態等問題.
政府死命推ECFA, 眼看時間慢慢過了效果卻還是不明顯(對數民來說), 健忘的人民於是就又會把他們趕下台, 此時房價崩跌才會形成, 再度到民不聊生後, 房價見底, 完成循環.
至於1990年式的崩跌, 以後我認為不可能再發生了, 當年沒有失去政權的問題, 愛怎麼搞就怎麼搞(貨幣少, 利率高), 現在有4年的壓力, 政策都是走重鹹路線, 波動只會更大...也許明年3月選完就要推出救市方案了?! 或甚至合併立委選舉, 1月選完就要救市...
nVidia_X wrote:
房價房租比=700, 近60年回本? 應該是近60年賺到一倍吧. 房子就算爛了, 地也還在, 除非陸沉或海嘯或彗星撞地球等天災, 不然地就還在還有價值啊.
要考慮的因素我覺得還很多, 不然日本等先進國家房價/房租比也都不高, 怎麼沒人買? 因為還有稅捐, 法令, 利率, 經濟型態等問題.
政府死命推ECFA, 眼看時間慢慢過了效果卻還是不明顯(對數民來說), 健忘的人民於是就又會把他們趕下台, 此時房價崩跌才會形成, 再度到民不聊生後, 房價見底, 完成循環.(恕刪)
我想R大意思應該是 10年前台北市房價/月租金比才200-300..10年後, 價格漲好幾倍, 但是租金卻不動, 甚至更低(整體辦公室租金確比10年前低),
照道理房子應該是因為租金上漲值錢, 而不是租金更低但是房子卻更值錢, 所以才認為房市問題很大..
租金因為不少人的原始成本(分母)低 用市價算租金收益會有數字的盲點後
我就不再用這指標了
我舉我住的上海小區為例
區內有不少期 其中一期的原始屋主取得成本約5000rmb一平方米
一間130平方米的房子現在租金一年約7萬rmb
目前的房價約一平米32,000rmb
若以當時的取得成本看 屋主的租金報酬率約10.6%
若以現在買下的成本的報酬率看約1.7%
簡單說目前中國定存兩年期約4.5% 現在絕非買房的時間
但是問題來了 租金水平是多數人決定的
100個舊成本屋主願意滿足10.6%
5個新成本屋主想拉高1.7%有可能嗎?
就像股市股價 不需要全部股本股數都交易過
就能決定高低價格
但是許多股東的股利收益率卻是不相同的
zzxcv wrote:
我想R大意思應該是 ...
照道理房子應該是因為租金上漲值錢, 而不是租金更低但是房子卻更值錢, 所以才認為房市問題很大..(恕刪)
沒錯~
台北市的房租,這5年,甚至10年來除少數金店面有持續向上外,大多數都跌!
房租會何會跌?因承租人賺的少了,只好向房東砍價,沒有那個行情,租給其他人也一樣!
開店不怕店租高,只怕沒生意!
長輩幾十年收租下來,只有一處是紅單一貼就秒殺的,沒搶到要等N年,其他都是被砍價!
若以收益率,長輩的獲利率是無限大,因不用錢買,所以也不能這樣算!
現在置產,若不是貪圖房價漲,光靠房租能幹嘛?
若用貸款買,不自住,買來租人,不划算,租金還不夠付房貸!
以前便宜時買划算,現在買不划算,所以現在買是白癡???
心的通透 並非沒有雜念 而是明白取捨
llinsh wrote:
自從我發現 許多人買了房之後並不轉手
租金因為不少人的原始成本(分母)低 用市價算租金收益會有數字的盲點後
我就不再用這指標了
(恕刪)
您說的沒錯
但只對了一半
這件事恰恰說明了「房價房租比」的意義
有許多人原始成本低
所以租金拉不起來
正因為如此
所以後進(新買房)屋主發現他的原始成本如此之高，以致租金收益如此之低的原因
是因為購屋成本的溢價
溢價，也就是房價超過它該有的收益
溢價的來源則是炒作的預期心理
你比你的鄰居要多負擔如此高的購屋成本，為什麼？
因為房價在短時間內被炒高了
在這個情況下買屋的屋主，不能期待他的房子出租能帶來合理的收益
只能期待經由房價的繼續漲高，經由買賣獲取資本利得
當買房子的最大功用不是拿來住人(自住或出租)
而是等待價格上漲之後轉手
那就是泡沫的開始
只是難以預期泡沫何時結束而已
很多表面事物背後藏著的東西不難懂，但要學會 獨立思考....
rogerkuo2001.tw wrote:
日本泡沫經濟時的房價房租比超過700,也就是要將近快60年才能回本,報酬率約1.7%!
可是現在大安區我朋友兩千多萬的房子租兩萬多,房價房租比超過1000,報酬率約1.2%!
llinsh wrote:
因為擁有房子的人通常都不是以付出房屋總價為成本的
當然這是也建商喜歡用的數字遊戲
房屋的總價是我們計算的分母
但是投資或投機客算機會成本時 則是用他的自備款當分母
其實這樣還是不太對
llinsh大大說的沒錯
歸咎原因還是利率太低了
所以借款成本相對低廉
當然投資、投機客就會進來
而這些人可能根本不想還本金
另外一點是經濟學供需的問題
台灣人大多有"要有自己的房子"的觀念
所以租屋的需求少，買屋的需求多
再加上台北市房屋的供給相對新北市是較少的
自然房價上漲
而租金可能不會隨著房價動
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