各位好!
因為家裡的房子已經30近40年了，所以也收到了都更公司的相關資料。我有上網查詢了這間公司台X土地重劃公司，只是資料少得可憐，唯一知道的是他是有登記的公司，就我所知這間公司已經在我們家這邊進行都更計畫好一陣子了，從網路上也查到都更公司(北投區振興段三小段707地號)已經向台北市政府申請，目前進度是"事業概要階段─業經本府核准"，接下來就是我的問題了，還請各位提供看法。
1.為什麼一開始都更公司要推派個人代表申請都更呢?(推派代表這件事在概要同意書上有提到，但是沒說為什麼?)
2.這次都更公司是要收計畫同意書，但是還有另一張紙上面是寫明我們家現有的坪數(約44坪)及更新後可換得的坪數(61.03坪及2個車位)。可是上面都沒有記載更新計畫會興建的樓層數及坪數，這樣是合理的嗎?那一張紙上面我們也不用蓋章，那這張紙的效力是什麼?只是單純說明嗎?還是他是計劃書的一部分。
3.媽媽有去參加說明會，收到一份簡報(這有法律效力嗎?)，在最後一張有說明，"預計"爭取20%的都更獎勵和20%的停車獎勵，所以每一坪土地約可以分到3坪建物，這樣的分配是合理的嗎?還是應該有其他的計算方式?(媽媽說參加的時候都沒有提到這些都更後的分配問題，只是在介紹他們公司不是騙人的^^")
4.停車位分配則是更新後分配30坪建物可分配1席車位。
5.先前已看過各位前輩的資訊，知道事業計畫同意書不可以隨便簽，我的認知是簽了就是指定我們家就是要這間公司來辦理都更，如果有其他都更公司要來談就不行了，請問我這樣想對不對呢?
我覺得都更是必然的，只是這畢竟是我爸媽用一輩子換來的房子應該要更小心處理才是，我不覺得要都更後就是要換到暴利，我認為如果建商提供合理的分配其實就很ok了，爸媽年紀大了對這些瑣碎的事很難聽得懂，哥哥又長年在大陸工作，所以小妹只好自告奮勇來找資訊，也請各位前輩多給小妹一點指點，雖然已經不小了。
再次感謝大家的幫忙^^
問題2:61.03坪及2個車位,合不合理?我想這應該是概算值,畢竟容積獎勵還沒審下來,一切都只是概算,如果建商直接講明就是要分你61.03坪及2個車位,那我肯定跟你說,一定是不合理!!
問題3:"預計"爭取20%的都更獎勵和20%的停車獎勵!如上提到,容積獎勵是由政府審核,牽扯到很多層面,請上北市都市更新處查,通常一般都更案取到的獎勵值約30-38%不等,尚不加計郝市長的都更,至於一坪換幾坪?首先你一定要了解何謂容積率?住3還是住4?..勸你要先做功課
問題4:略
問題5:就我所知,最有效力的是你跟建商所簽的"合建契約書",其他都是垃圾,合建契約書上一定會載明以後土地建物分回的計算標準,所以千萬不能亂簽,其他的看看就好
最後,衷心提供建言
每個都更地點價值都不同,所以分回比例的價值當然一定不同.細節很繁雜就不談,但有幾點大方向是共通的:
1:都更千萬不要去跟建商談要分回幾坪,這是一般人最容易犯的錯!(為什麼?自己想一想)
而是直接跟建商要"都更後總銷售面積的比例分回"看是要約定6:4或是5:5分回,連同地下車位面積及容積移轉也一樣
2.一般而言,地主由下往上分,建商由上往下分,就地主分回比例中,採取權利變換由三家估價師估價,以求最大公平
又因跟建商採分回比例制,這時就可免去共同分擔,以及估價師立場不公的問題
3.都更一定要地主合心,千萬不能各個擊破,否則只能被建商牽著鼻子走
以上最佳的例子就是忠孝東路五段跟松山路口的都更案,如果有機會跟當地地主談,你就會發現...真是慘不忍睹
都更"眉角"很多,參加多場公聽會我還是只學到九牛一毛,希望有高手不吝指教
心一動念,便已千年
神遊莎拉 wrote:
這次都更公司是要收計畫同意書，但是還有另一張紙上面是寫明我們家現有的坪數(約44坪)及更新後可換得的坪數(61.03坪及2個車位)。...(恕刪)
上面是寫明我們家現有的坪數(約44坪)
44坪是指室內實際坪數嗎??
更新後可換得的坪數(61.03坪及2個車位)。61.03坪應含公設吧!?一般公設約30%來算室內實際應約為42坪左右!
根據大家提供的資訊，小妹整理如下!
koeirene:
分到的坪數是否包含公設等，不包含在室內的空間就有很大的差異
還有分到的樓層與空間，是否位置與原來的感受相差太多，例如採光變得不好或是格局變得狹窄等
停車位的進出方式?? 大小?? 好停否??
一開始都要先討論清楚，免得後面白紙黑字，怨不得別人
這些資訊都更公司有提到的是61.03坪不含公設，未來分到的坪數不為小於現在的室內面積，其他則是沒有提到，他們只是要我媽媽先簽同意書，其他的東西日後再討論，可是這些東西不先搞清楚，我又如何知道這都更公司的規劃是ok的?這是不是代表都更公司並不專業?
只要1/10的所有權人同意書做一個發起的動作
給市政府評估這個地區是不是符合都更條例
等於是讓市政府知道你們這地區有打算都更的感覺
接下來第二階段才是比較難的地方，幾乎都要請人作才行
擬定事業計畫（通常委託專業廠商了）
自行劃定的門檻是2/3的所有權人，同時佔3/4以上的土地或合法建物面積
（違建不算要登記在謄本上面的才行）
如果之中有釘子戶，那就讓同意面積比例衝到4/5以上，這樣就沒有所有權人數的限制
然後要1.舉辦公聽會擬具事業計畫
2.拿公聽會記錄及事業計畫向市政府申請報核
3.核准後要公開展覽30日，並舉辦公聽會
4.進都審幹事會審查
5.進都審委員會審查
6.核定實施
最曠日廢時的審查項目是4、5兩項、進去前最花時間的是簽同意書
如果走到第6點的話，那只剩下錢的問題了
但是事業計畫的部分就像前面很多位說的
請注意權利變換的比例問題，不要講拿回多少坪，談分配比例比較划算
不然說好給你100坪但實際使用50不到也是有可能的，拿去衝公設了
神遊莎拉 wrote:
1.為什麼一開始都更公司要推派個人代表申請都更呢?(推派代表這件事在概要同意書上有提到，但是沒說為什麼?)
記得自行劃定也要成立一個都市更新會，即是以住戶成立一個法人來與市政府對話
而法人裡需有一個自然人作為代表，資格需為發起地區的土地、建物所有權人
簡單來說就是要以法人對法人的方式辦理，通常建商會派自己的人當代表，以後比較好喬事情
神遊莎拉 wrote:
2.這次都更公司是要收計畫同意書，但是還有另一張紙上面是寫明我們家現有的坪數(約44坪)及更新後可換得的坪數(61.03坪及2個車位)。可是上面都沒有記載更新計畫會興建的樓層數及坪數，這樣是合理的嗎?那一張紙上面我們也不用蓋章，那這張紙的效力是什麼?只是單純說明嗎?還是他是計劃書的一部分。
沒有用印的文件不具任何法律效力，數字應該是建商自己初估對他們最有利的分配數字
目前可能只是說明用，但是前面也很多人說過這樣的分配方式有盲點，請小心
不過要送事業計畫的話，應該是也要完成設計圖面到約50％以上了吧
因為裡面應該要提到未來建築構造開發計畫，還有權利變換分配的比例
另外進幹事會也是要審查平面計畫跟立面計畫等等
這時候就已經可以知道未來建築的形式，以及實際分配比例及方式了
神遊莎拉 wrote:
3.媽媽有去參加說明會，收到一份簡報(這有法律效力嗎?)，在最後一張有說明，"預計"爭取20%的都更獎勵和20%的停車獎勵，所以每一坪土地約可以分到3坪建物，這樣的分配是合理的嗎?還是應該有其他的計算方式?(媽媽說參加的時候都沒有提到這些都更後的分配問題，只是在介紹他們公司不是騙人的^^")
一坪土地可以分到三坪建物這是土地使用管制規則的問題，一坪土地換三坪房子算是最基本的
台北市住三應該是225％的容積，加15％的機房及梯廳、10％的陽台，再加建商打算爭取的20％獎勵
這塊地的容積就衝到270％了，之後再把地下室面積灌給您，一坪土換三坪房沒啥大不了的
但實際可使用面積大約只有2/3，所以您前面提到建商說61.03+兩個車位，您實際可使用的空間可能只有40坪左右
另外也沒有說61.03有沒有含兩個車位的面積？兩個車位也有快10坪了
這樣換算公設比也大約是在3成多，所以目前看來都還在很初步的計畫評估階段，還沒真的開始做
回正題，有沒有法律效力要看這場說明會的性質
如果這場是事業概要核准的公聽會，他的紀錄要發到都更處去備案，這樣應該就有
但如果只是建商隨便開個介紹公司狀況未來展望等等的玩意，那就沒啥意義了
神遊莎拉 wrote:
4.停車位分配則是更新後分配30坪建物可分配1席車位。
這個好像沒有法令規定，看你們事業計畫跟之後的建築設計怎麼弄
不過很可能是給你們機械車位上下位，剩下弄平面停獎來衝容積
神遊莎拉 wrote:
5.先前已看過各位前輩的資訊，知道事業計畫同意書不可以隨便簽，我的認知是簽了就是指定我們家就是要這間公司來辦理都更，如果有其他都更公司要來談就不行了，請問我這樣想對不對呢?
也沒這樣規定吧？大不了是要換一家時大家要重新再簽一次同意書
只是因為這時談好的條件通通亂掉了，要重簽的難度就高，時間也較長
也可能有人事後覺得有利可圖想要獅子大開口，所以通常不太會去換就是這樣
從地籍圖上看樓主這應該都是兩層平房為主，所以建商可以賺非常大
最公平的分配原則，還是以土地及建物持有比例來分配
假設您有100坪土地，總更新面積為10000坪，您就分回1％的土地
以這種概念來說才不會損及您的權益，不然就真的都被建商吃掉了
這是假設您這裡是兩層平房啦，如果是比較多戶數的集合住宅及公寓條件就差一些了
畢竟分的人就多了，但是以您有的比例去分配才是公平且正確的
神遊莎拉 wrote:
這些資訊都更公司有提到的是61.03坪不含公設，未來分到的坪數不為小於現在的室內面積，其他則是沒有提到，他們只是要我媽媽先簽同意書，其他的東西日後再討論，可是這些東西不先搞清楚，我又如何知道這都更公司的規劃是ok的?這是不是代表都更公司並不專業?
不是不專業，只是像前面小弟前面提到的，目前還在劃大餅的階段
至於詳細的計畫，根本就還沒做，自然沒有辦法討論
以上是依以前工作上的經驗，有錯還請各位指正
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