在看此篇內文之前,若你還沒看過前篇:::台北房市已做頭.論四根柱子與泰山壓頂
那麼,我強烈建議你先去看完那篇,再來看此篇內文.
好了,上一篇提到支撐台北房市的四根搖搖欲墜的柱子,現在要談一談壓在柱子上面的龐然大物:台北房市>>>>>>>>>泰山壓頂.
話說台灣房市在蕭條十來年後,從降低土增稅後,啟動了多頭的勢頭,期間經歷了許許多多波折,然而趨勢一但啟動,沒有如此容易回頭,除非走到趨勢終止為止.
我房市先知的粉絲群,應該都還清清楚楚的記得,在那一段時間,我在某論壇是
全員砲轟的對象,無論發生何事,甚至金融風暴,我總是斬釘截鐵告知粉絲們
<<<台灣房市壓不下就要漲>>>,這個標題,不但有長多的宣示,更清楚的預告將遭遇各式各樣的重壓.並且當時我也安慰粉絲群,當真正頭部來臨之時,我一定會宣示告知我親愛的粉絲們.這點,在今年三四月間我就發文:台北房市高檔震盪,完成後易下跌.我做到我的承諾.之前我也有幾篇台北房市正作頭的文章,不過,話說回來,有幾個人真正相信我所說的呢???很遺憾,內心真正相信的,應該寥寥無幾.
談到這波長多,一定要談談豪宅,有人說豪宅是富豪們彰顯地位的象徵,與一般房市無關,我給它兩個字:放屁.你哪時候聽過看過王X慶,張X發,張X謀,蔡XX::::::::::::::::::::::::::::::等等富豪,
用買豪宅來證明他們很有錢???那種彰顯的功能,有也是一點點.
豪宅風起雲湧的現象,最重要意義在於,清楚明白宣示,這群有遠見有能力者的投資取向.
好了,台北房市經過長期的上漲,已經建構成一個龐然大物,根本就是一座:泰山.
事實上,在金融風暴(信貸)還沒波及全球時候,已經有學者群數度發聲,疾呼房價過高,反轉在即,而政府也已經開始展開壓抑措施.也就是說,風暴之前台北房市已經是”膨脹的大個頭”.後來發生的種種經過,各位可能比我更清楚,我無須贅言.
然而有一個影響是許多人(事實上是絕大多數人)所忽略的.那就是,由於房市挺過風暴的洗禮與大降息的過緣故,使台北房市成為目前的龐然大物:::::::一座泰山.各位,到底這座山有多大呢???其實,各位只需要檢視自己或家族或者所認識的親朋好友,這幾年手中不動產是否”大增”,或者從無變有.見微知著,應該心中就有底了.
由於認定連百年不遇風暴都擊不垮台北房市,更由於負利率的資產縮水恐懼還有
超低利率負擔的有恃無恐,可以說全民(大台北有能之民)都已經搭上車,都是這個龐然泰山的組成部分.其實,包含那些高呼買不起(投資不起)的年輕人也應該有許多人,陸續進場了.各位,有能力的已經超額購買,沒能力的,將未來二十年收入拿來下了賭注.現在,眾人都坐在車上,可是誰來推動車子呢?陸客嗎?還是路克?
再從台北市這幾年居住人口不斷減少,房價卻節節高升(北縣似乎也如此了)
清清楚楚的告訴我們,居住的需求功能,完全無法支撐現在的房價.
前幾天,央行公佈了”不打房政策”,許多人認為”美好時光將再延續”,
甚至有人立即開欄諷刺嘲弄本人,還有人立即響應罵本人:不是很秋條嗎???
若不是MO1立即移除,還不知有多少人馬要全面圍剿呢.
親愛的粉絲們,那都是凡夫俗子的見解,我房市先知豈能隨外在環境改變所知的事呢?
各位,央行之所以不敢宣示打房,只有一個原因,(宣示不得),否則”不得了了不得”.
泰山壓頂啦,只有四根空心柱子,一個不小心就:::棄了了.
然而,央行也不得不面對險境,解決危機,故央行必定”默默做”.
那麼,這個危機,在央行的努力下,是否軟著陸?恕難奉告.
說了那麼多,許多人必然不服氣,認為反正隨你掰,所以,我稍微搜尋一下,
看看有無支持我的”先知結論”的數據.找到了一兩個,大家參考參考.
截至7月，國內購屋貸款餘額為5.04兆，占去年DGP 12.5兆約40%，如加上修繕貸款7349億元，占比已提高到46%，再加上建築貸款1.14兆，占比更高達55%，已遠遠超過國際認知的40%以下的安全水準。
莊孟翰指出，除了房貸餘額外，判斷房市是否有風險，另可觀察國民負擔能力及銀行存款及房貸占比。在負擔能力方面，一般認為房價所得比在3到5倍是合理的，但目前北部都會區早已遠遠超過。
至於總存款和房貸占比，央行一直未明確說明比率多少會達風險，但一般來說，單一產業放款如果超過20%，就有風險，而根據他試算目前銀行房貸和存款占比也已超2成。
(以上節錄聯合新聞網)
最新資料顯示﹐2006年台灣家庭儲蓄總額是121264億(12.1兆)新台幣
(行政院)
以上兩組數據,不說明可能粉絲們還不清楚其利害之處,第一組數據除了說明
房貸占GDP比的過高,若再加以分析,乖乖底的隆,可以推定”大台北地區”
房貸占比一定遠遠超過55%,甚至可能高達70%以上(大台北房貸/大台北GDP),早早破表啦.(蓋這些年熱炒房市集中在大台北而價格也以大台北最高,也就是絕大多數量價與房貸發生在大台北地區)
如果兩組數據再結合分析,更驚人的事實就呈現出來了,以大數約略來看,
目前全台灣家庭儲蓄總額約在12兆上下,大台北精華區(央行紅線區)
約有六百萬人左右,佔台灣人口四分之一強,這些人乃台灣比較富裕者
推定儲蓄總額在五兆上下(占5/12),再對照全台房屋貸款餘額(廣義)
約7兆,推定該區餘額在五兆上下應屬合理(占5/7)(這些年熱炒買賣都中此區域)
那麼呈現恐怖的事實就是:台北精華區居民的所有現金(儲蓄)扣除房貸之後
為零(五兆儲蓄總額減五兆房貸),甚至不排除為負數,也就是說,所有能用的金錢,
全部投入買房了,現在,該區人民,除了帳面上增值的不動產,完全沒有現金了.
甚至可能是負債累累(動用台灣其餘地區人民的現金),那麼,再看看6月份央行
突然出檯:台北精華區房貸限縮,恐怕是”其來有自”囉.那麼,央行前幾天的
“不打房宣示”與”隔日合庫急推土融新方案”也就有了合理的解釋了.
不是不打房,而是”非打不可”卻”絕對不能說”,說了可就”了不得不得了”
只有四根空心柱的台北房市,隨便加上一根稻草,可能就泰山壓頂:::慘兮兮.
後話:過去你可能不相信我,或者沒機會相信,失去了資產增值的機會,
不過,現在你還來得及相信我,免去日後套牢慘賠的痛苦.
*先知,自然而然而知.天生之,天造之,天縱之,天成之.*
*世界至廣,無奇不有*
我完全同意台北市與北縣一級區,房市特別是住宅已做頭,而版主所提及的數據與不動產關連性,個人也都認同,但下跌何時起動則是另一問題!
這些嚇人的數據,如果套到對岸去,那更是嚇死人,而且是一級二級三級城市都一樣嚇人,台灣終究只有台北區,中南部少數特定區,除此,大部分房價,用各種數字去看,也還在合理可接受範圍!
大陸房價說會跌也好久了,也還沒下來,而且大陸政府也公開喊打好多次,都沒成功,台灣一次公開喊打都沒有,除關心還是關心房價,原因我個人還是說很多次,負利率,錢放銀行越放越薄的恐懼!
市中心拉到一百一坪,向外不斷比價拉高,報紙一直寫,東西一直漲,基本上,不論台灣或大陸或香港,該買有能力買的,沒能力硬擠的,基本上九成以上都上車了,多買幾戶投資的就是他日的殺盤重心,就等一根火柴來引爆了!
那根火柴就是升息,收銀根,何時發生可能要問柏南克,更重要要問彭總裁,何時我不知,但總會來,只要物價明顯再漲,特別我們要觀察大陸,何時大幅升息,至少存款等於通膨,那一天發生,不久火柴就爆了,不過,全球加息縮銀根不操之在我,目前房市仍在頭部區,縮量等信號,此時不應再買,有多出房子可考慮賣出
等央行開槍吧
小虎先生 wrote:
做頭跟下殺,時間差多...(恕刪)
引用
2010年10月2日星期六谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半
谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半
来源：财新网 作者：谢国忠
我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上
【财新网】（专栏作家 谢国忠）又到了吃大闸蟹的季节。
煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻， 然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。
现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。
今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。
中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。
工资与租金
为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。
在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。
1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大 股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。
逐渐泄气
房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。
1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。
现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会 瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。
“脱衣秀”
政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。
除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽 管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。
这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。
经济衰退？
现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。
中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。
为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。
楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。■
（作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家；本文英文版首先发于彭博，财新记者陈璐译）
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中國經濟網北京9月27日訊(柳新)
著名財經評論人士謝國忠昨天為美國《商業週刊》撰文說，中國房地產市場已經進入“溫水煮螃蟹”的階段——雖然目前還看不到危險，但是隨著溫度升高，危險將大大增加，但是等到房地產開發商和投資人士意識到危險來臨時，他們已經沒有能力做出反應。文章中說，中國房地產市場已經見頂，預計未來五年內都將是熊市。
現在是上海大閘蟹上市的季節。烹煮螃蟹需要將它們放在涼水裏慢慢加熱，剛開始時大閘蟹會以為自己仍在舒適的湖底，於是放鬆了警惕。但是隨著水溫的升高，大閘蟹感覺到危險，它們在熱鍋裏開始用力舞動，但為時已晚。你甚至能聽到它們在鍋裏激烈掙扎的聲音，但是一會兒一切都歸於平靜，大閘蟹已經被煮熟了。
謝國忠的文章中說，中國的房地產開發商和地產投資者們正如同放在冷水裏的大閘蟹——他們感覺愜意，悠然自得，因為他們沒有意識到危險的來臨——沒有人意識到他們頭頂上鍋蓋已經被扣上了，水溫正在慢慢升高。文章中說，中國的房地產開發商和地產投資者們已經入鍋開蒸——只是他們還沒有意識到而已。
謝國忠在文章中說，中國的房地產市場已經見頂，未來幾個月內就將出現調整。他說，隨著人民幣升值預期改變和資本加速流出，中國房地產市場將在未來兩年內出現一輪加速下跌。2012年可能是中國房地產市場的“荒年”。
謝國忠預測，中國房地產市場將迎來一輪持續時間至少會長達5年的下跌，房地產價格平均水準會下跌一半以上。土地出讓價格可能會跌得更多。在地產泡沫最嚴重的浙江，房地產價格跌幅可能會超過80%。
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