經過連日來在版上爬文發問及朋友哥哥幫忙,終於有建商願意評估開發我家這塊位在南京東路裡被國有地包圍的老舊公寓。先跟大家說明基地狀況:
住三用地臨六米巷,基地面積共350坪(私有地182坪、國有地162坪),私有地上有四棟四層樓4X年無電梯公寓,總戶數24戶(包含三戶頂樓加蓋)。家中權狀面積(含公設)大概30坪,土地持份11坪,位在一樓有搭建鐵捲門可停放汽車。
建商開出條件為權狀面積乘與1.2,土地持分有10坪以上加送一停車位,分得後公設比部份超過30%的部份由建商自行吸收。
請問各位大大:
1.這樣條件算是能接受嗎?
2.面積不到600坪知道沒有2倍容積率獎勵,但我家早已被市府劃定為都更地區(目前只剩下5%獎勵),請問還有任
何有關容積率獎勵嗎?(停車獎勵達不到)
3.頂樓加蓋通常都更建商是如何處理?...依建物坪數補錢嗎?我們這棟住戶可不可以主張頂樓為公設嗎?
4.隔壁棟地下室出入口是設在一樓住家裡,鄰居主張地下室也算坪數(權狀上地下室算共有部份),我們這棟地下室出
入口是建在樓梯間,請問建商大概都會用何種方式處理?
5.如改建後原一樓住戶並未分到一樓或新大樓一樓為迎賓大廳,請問我可以要求建商補償嗎?
6.改建後分得面積(含公設)=權狀面積(含公設)*1.2 是這樣算沒錯嗎?
7.以問題6來看,公設比抓30%,這樣室內面積有到一坪換一坪嗎?
問題有點多,請版上各位大大達人幫忙解答~感恩!
cosmosbank741 wrote:
經過連日來在版上爬文...(恕刪)
1. 不算太好, 可是也沒差到哪. 如果從價值方面看的話, 只賺不賠.
2. 一般都更獎勵還有有其他的. 台北市平均都更獎勵大概是將近30% (不到).
3. 一般建商會給頂加的多一些補償, 但是畢竟不是權狀上的, 不可能跟權狀一樣的補法. 曾經有過案例, 住戶去告頂加戶, 頂加戶被判賠租金的例子. 01 上有人發表過.
4. 這種case 比較複雜, 小弟不清楚
5. 一樓價值比較高通常是因為有店面. 但是六米路的店面價值不高. 可以跟建商討論一下換改建後價值比較高的樓層或是方向給你.
6. 7權狀30坪. 30*1.2=36. 36*0.7=25.2坪
意思是室內會從30減到25.2.
坪數可以要求到跟目前室內面積一樣大
2. 沒錯 獎勵已經不多了,停槳也沒辦法,看市長願不願意把台北好好看的獎勵容積再釋放出來,這問題衍伸出來的問題是,當今天我的鄰居很熱心的去申請了都市重劃(基地內的任何一所有權人都可以去申請),我的容積獎勵馬上開始逐年遞減,but我門的條件都還沒談呢!!蓋不蓋都沒一撇,先讓仲介炒作一番,等真的不能住要蓋了,獎勵也剩沒多少。
3.你的認知沒錯呀,這只能大家互相依下,不要太計較了,不然是吵沒完的
4.應該是她們自己把地下室公梯出入口封起來,另打一個出入口從自家出入,通常地下室為共有，依其習慣給予一樓住戶使用,防空避難空間依法不得堆積物品,但台灣人的習慣就是給一樓用,樓上的也不太會去計較,今天要改建了,依條例其實不用另給優惠,但看見商要不要意思意思依下,通常會給予一些優惠,但若要求太多也會變相造成其他住戶分配不均
5. 樓上的仁兄回答的很好了
but !! 國有地佔近一半的面積,若改建建商可以以公告地價取得,這中間利潤好大!!條件可能重談喔
不過 也因為獎勵剩5%, 一加一減之下, 我想條件給的不算好, 但也還要細算，才知道拿多少算合理。
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