去年有個土地開發公司找上我們這一區,
台北市算是精華地段, 雙捷運站口,
他們上看的是我們這一區21戶,
以及被夾在中間的兩筆國有地, 都是日據時代至今的平房,
第一次說明會, 他們解釋了都市更新,
權利變換 VS 協議合建
當時就覺得奇怪, 他們一直推薦協議合建.
第二次說明會, 他們精算出了土地分配,
1坪的土地, 可以換得5.05建坪,
但是建商要取走43%當建築經費,
天啊, 以我們那區新成屋都逼近80萬,
1坪的土地要拿2.17坪, 173萬,
我家持有10坪土地, 要花1730萬蓋房子,
而且建坪只有28.8坪, 公設比30%, 室內僅有20坪,
還只能分到0.8個車位.
想也知道, 沒有第三次的說明會,
有的是土地開發公司開始各家談條件,
第一次來的時候, 我們不用補差額就能有車位.
第二次來的時候, 將分配到的建坪提高到35坪, 跟我家原本的權狀一樣大.
什麼資料都不肯給, 我們也不知道建築費用怎麼計算,
一直強調有多優惠, 有多棒,
甚至於想說服我們把土地賣給他們,
他們會找一樣大在附近的房子做交換,
整個事情弄了一年, 想要個財務計劃都沒有,
有的只是一個Excel的分配表.
2010-04-20 17:46 發佈
因為假如是住宅用地，其實根本沒有改建的利潤
建商要賺利潤來源的應該是中間的那兩筆國有地
不走都更的原因是因為要跑流程很麻煩
Pentagon wrote:
我們不用補差額就能有車位.
第二次來的時候, 將分配到的建坪提高到35坪, 跟我家原本的權狀一樣大.
聽來似乎樓主家的容積率應該是用完了??
整體來看，似乎已經沒有什麼改建的益處了
因為你們21戶不是建商的主要獲利來源
換個角度想，就提昇自身的房價而言，目前的條件應該是很好的條件，因為是舊屋換新屋
但以居住的角度而言，改建後的室內空間是減少的
Pentagon wrote:
整個事情弄了一年, 想要個財務計劃都沒有,
有的只是一個Excel的分配表.
弄個十年以上的都有
不過小弟看過一些改建合約書，好像也沒看到什麼財務計畫
大多也是各戶的分配表
建商自己的那本帳當然也不會寫在合約書上
其實這麼大的交易，自己多找專業人士多找資料，找法規研究
至少先弄清楚自家的土地使用分區為何？
沒錯
地主的貪念自己要付代價的
地主的貪念最後懲罰的是地主
人世間自有一個經濟平衡的模式
都更只是其中的一個平衡模式而已
講一下實例吧：
我家在松山，街廓一千七百坪，前面和後面都面對公園，四面臨路，建築線是三十米計畫道路，使用分區是容積比住三高1.33倍的住三之一（容積三百，非二二五）
結果建商來過十家
談了十年都沒成，這幾年我常常坐遊覽車去逛豪宅、吃大餐，都是建商招待
但是談不成就是談不成
就是因為地主之中有人的貪念特別重
反觀條件比我家爛的「國美、新美館」，該基地又靠寶清街、又靠菜市場、又是橋頭
（這是實話，歡迎來告）
結果因為地主比較不貪，所以現在已經蓋到三樓，開價一坪一百萬
人世間很公平的
結論是：都更的法規也應該在成本揭露的透明性上多著墨，讓建商和地主少一點爭議
地主的貪念會因為遊戲規則的公平化而減低，這樣兩方互蒙其利
建議版主：57、43分已經是很好很好的了
貪念是造成都市發展停滯不前的絆腳石
雖然都市更新分配都是按照比例分配,
但是不明白的是43%的建築成本,
打聽過我們這一區的建築價格, 大約都落在25~30萬一建坪,
根據建商的計算, 我們家要付1730萬,
即使是35建坪 * 30萬 = 1050萬,
更別說那兩筆國有土地建商能夠藉由都更取得,
但是需要付一筆拆遷補償費, 因為有一筆被佔用,
況且目前看起來建商還有所保留,
財務計畫也沒有看到, 建築物也只有一個三視圖,
也沒提到結構, 還有建築方式, 也不知道一建坪需要多少費用,
停車位也說要看都更計劃有多少的獎勵,
拿著分配比例就要計算, 感覺真的不是很好,
另外我家這新建案的價格約落在70~80萬,
這是請房仲業者去查附近"1"公里內的六個新成屋建案,
這一塊都更分成兩大塊, 一塊是住三(225%), 一塊是住三之二(400%),
我家是住三,
另外我想請問一下的是, 市政府給的文件都是講權利變換,
為什麼建商一直拿協議合建的方案跟我們談?
這樣對他們來說有什麼特別的好處嗎?
PS : 其實最擺不平的是在一樓的共 六個店面, 不是我們家, 建商似乎想用五分之三條款處理掉.
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