THE666 wrote:
最重要的土地使用分區...(恕刪)
分區住3 ，土地七p，預計換回權狀34.57p
chia1002 wrote:
分區住3 ，土地七p...(恕刪)
無負擔坪效4.94將近快要5，以住3來說算是不錯的了，
如果你家基地沒有特殊因素的話(比如走老舊公寓專案或是基地很大)
這條件算很OK!!
evan1986 wrote:
T大 (7 X 2....(恕刪)
T大那算法算是建坪的一種速算法
如果真的是都市更新走到獎勵值要審議時，連共同負擔(成本)及預估效益都會算進去，
最終審議委員才會核算正確的都更獎勵下來，此時真正的建坪才能夠確定。
一般都更合建建商很少在走權利變換，除非劃定範圍內有公有地或是為了節稅，
因為既然要走權變就必須透過估價師的估價來做為各住戶及出資者(建商)的權利基本
估價師估價有其準則，既然有準則就會受到限制，
像是遇到本討論串一樓那位有頂樓違章的，由於沒有權狀估價師是不可能把他的違章
價值跟合法建物相提並論，而是只是會在他的權利範圍內增加他項權利的價值而已
那對一樓來說一定是無法接受，因為是不可能違章一坪換更新後一坪的。
所以走權利變換就很怕遇到這種的，的確，權利變換會比協議合建還要公平，
但是遇到那種難橋的，還是要用協議分配坪數的方法才能擺平。
THE666 wrote:
住三 容積率225%
7 X 2.25 X 1.5 X 1.3 = 30.7坪 => 這是7坪土地能蓋的建坪，
建商給你34.57坪，不但沒賺，免費幫你蓋房，還送你3坪多，
難道你是一樓?
還是你家卡到了很好的位置？
以你這種算法，那都更肯定蓋不成，現在的房子蓋好至少都30%公設起跳，有的甚至到40%
如果建商還34.57坪扣掉公設，室內剩24坪，舊屋換新屋，居住面積縮水，請問有誰會同意這種條件！
現在建商最常用的談法，室內一坪還一坪
假設就公寓權狀28坪，陽台3坪，公設1坪，那建商一定會說室內不變，就是24坪還你，陽台坪數一樣還你，再加上30%，等於權狀變38.57坪。
但是要注意的部分就是，舊公寓有的權狀沒有登記陽台和公設，像我家公設是登記在室內坪，我當然建商說，那一坪的公設要算在室內坪，以前的法令就是這樣計算，沒有道裡建商來都更就要變更之前的計算方式！
都更最大的問題是交屋的時候，現在建商跟你談好給你40坪，但是他是用鑑價師來估算你房屋的價值，40坪可能價值2000萬，所以建商蓋好的房子，每間都有一個價值，你選超過金額，你就要貼他錢，選不足的金額，建商也不會退你錢。
重點來了，鑑價師是誰找的?沒錯就是建商找的！
球員兼裁判的遊戲規則，怎麼可能玩的贏建商，所以只能在談條件時，盡量談好一點，避免少輸為贏。
Drango wrote:
以你這種算法，那都更...(恕刪)
是沒錯啦，以坪效計算出來的坪數基本上都是權狀坪，也就是要扣公設跟陽台，
所以說更新後權狀坪沒有原本面積的1.4倍以上基本上室內都是會縮水的，
再來是陽台部分，雖然陽台不算室內面積，但也算私有部分，
在以前的法規之下陽台面積是可以做到當層面積1/8，大概12.5%，
但在新的建築法規之下很難做到10%左右，所以談合建時這部分也要加進去算。
至於合約部分，現在一般合建，坪數最好都要先寫死，幾坪就是幾坪
不要去跟建商談到權利價值的部分，就像你講的，估價師是領建商錢的，
估價師又要估到你家更新前後的價值，所以遊戲規則都是建商訂
現在有些民眾都是把分回坪數寫死、樓層寫死，然後坪數差異部份，95%範圍內協議找補
也就是說你本來可以分50坪，如果建築師設計的坪數是49.5坪，你選了建商就要找你那半坪的錢
盡量把條件寫明確，看過太多合建的合約，裡面真的是步步陷阱。
然後建議你可以去搞清楚一下容積率的知識，不是說原本5層樓蓋成15層，分配面積就該變成3倍
然後建商狂賺你們10層樓的錢。不搞懂容積率的基本知識，說真的合約再怎麼會打算，也是很容易
吃虧。
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