kuofm wrote:
『錢不是萬能，但沒錢萬萬不能』橫批『錯～是你錢不夠多』
的確～現在社會已經太過功利了
沒錢的確不行
哪天可以種田也是很棒吼～把自身的物質慾望降低
2007-08-20 | 作者： 郇公弟 | 來源： 經濟參考報 | 【大 中 小】【列印】【關閉】
近來在美國房地產市場次級抵押貸款危機日益暴露的時候，德國房地產市場卻相當穩定。
事實上，德國是歐洲人口最多的國家，在二戰後和兩德統一後也曾是全球住房荒最嚴重的國家之一。發展到今天，德國住房供應充沛、政策法律完善、房地產市場穩定，其成功經驗非常值得借鑒。
目前，獨具特色的房地產政策已成為德國"社會市場經濟模式"的重要組成部分。與英美等國相比，德國政府更強調房地產市場的社會福利性質。政府根據國家人口特徵制定了完備的房地產發展規劃，並通過土地、稅收、法律等手段卓有成效地實施規劃和調控市場波動，由此保障了數十年來德國房地產市場供求基本平衡，房地產價格水準總體較低，市場抗風險能力強。
嚴密規劃保障市場供給
嚴密而科學的房地產規劃，是德國政府調控房地產市場的首要手段。德國土地規劃的出發點是全國的人口特徵。研究德國房地產市場多年、德國主要的房地產信貸銀行阿瑞爾銀行分析師郝鵬表示，供求規律仍然是影響房地產價格的決定因素，掌握了這一規律，房地產市場就能基本穩定。
目前德國有8200萬人口，家庭數量為3800萬左右，為全國提供相應數量的住房便是政府規劃的首要目標。另外，根據政府規劃，近年來德國每年新增住房為25萬到30萬套左右，完全能夠滿足居民的新增購房需求。
考慮到居民的收入差距，德國政府房地產規劃中對高、中、低檔房屋的結構作了明確規定。特別是對低收入者，各地方政府會根據當地人口結構明確規定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就規定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對社會福利住房專門規劃用地，在發展商開發後再以較低的價格提供給需求者，其中的市場差價由政府向開發商提供補貼。
高稅收壓縮炒房利潤空間
除嚴格的房地產規劃和相應土地供應外，稅收成為德國政府調控房地產市場的重要手段。無論是在新增房屋建設、保障住房供應，還是在限制房地產投機方面，德國政府都積極運用稅收手段，大都取得了立竿見影的效果。
為限制房地產炒作，德國政府一直對市場上的相應資金通過課以重稅的方式加以限制。德國在明年即將實行所得稅改革計劃，將對投資者的房租收入徵收25%的所得稅，這些政策與當前實施的房租最高限價政策相呼應，將大大限制房地產投機的利潤空間，對維護房地產市場穩定作用重大。
用法規抑制房產投機
法律同樣是德國政府調控房地產市場的有效手段。德國南部地區早在1886年便頒布了第一部"土地整理法"，隨後在全國實行，對全國範圍的土地規劃和土地整理提供了法律保障。另外，在房地產市場的各個方面，政府也都有嚴密的法律規定。
由於德國低房價的吸引，近年來大量海外"炒房團"涌入德國，境外資金已超過本土資金成為房地產市場的主力，去年德國吸引的境外房地產投資資金約佔到全歐洲的1/3。許多地方政府為此出臺法規限制最高房價和房租，極大打擊了外資炒作德國房地產的熱情，許多海外炒房團開始逐步淡出德國市場。
另外，為了促進住房租賃市場的發展，德國政府特別重視租賃市場的法規建設和管理，這些法規重在保障租戶的合法權益。法規中對租房合同和租金都進行了詳盡規定，對租金核算也有嚴格標準。此外，為防止住房租賃領域的非法投資，法規明確禁止"二房東"現象，維護了全國住房租賃市場的良好秩序。
水工生II wrote:
就好像開豐田汽車的人就想不到為何有人想花上千萬去買法拉利來開（還只能坐兩個人）
但是開豐田的人大部分都夢想著開法拉利
這個比喻不是很對，情況比較像是現在能開法拉利的人多了，
雖然70%的人還是只開得起豐田，10%的人連買車都不敢想。
不過因為供給與需求的關係，法拉利變得越來越貴，假設是原本的1.5倍這樣。
結果有些賣車的就把Altis開個Lexus的價，跟你說以後就是會越來越貴，你看法拉利的情況就知道。
你上網查了一下01發現法拉利真的漲價了，覺得賣車的也沒騙你就買了。
其他賣車的看到這樣也賣得出去!? 紛紛把自家品牌的車都乘個兩倍去賣。
重點是，就算乘個兩倍，比起法拉利那1.5倍的價差還是小case，
所以賣車的也知道，可以慢慢往上調。
結果有些人不爽，覺得明明我以前就可以買便宜的Altis，怎麼現在連M'car都要100萬。
車商跟賣二手車賺價差的就說沒辦法，大家都這樣賣，不買是你家的事，後面還有一堆人要買。
不過這很顯然沒辦法一直漲下去，因為真正能夠承受得起漲價的人只有那些原本買得起法拉利的人。
大部分的人都只是打腫臉充胖子而已。
到一個程度替代效應就出現了，大家開始搭捷運，沒捷運的縣市就搭公車騎機車。
所以房價不可能無限上綱，因為大家不可能有一天全部都變成買得起法拉利。這跟買豐田的會不會羨慕買法拉利的完全無關。即使你很瞭解為什麼他們都開法拉利也很羨慕但是你這輩子還是不可能買得起。當然我知道樓主也不是說會無限上綱，但是這肯定只能到一個程度，看到一堆人說看房市最近20年的趨勢就知道一定會繼續漲，真不知道邏輯在哪裡，這不就表示200年後房價每坪都要從億起跳了。
總之Altis再怎麼漲也賣不到法拉利原本的價錢，因為80~90%的人不管怎麼貸款都買不起，而剩下的10%他不需要這麼多輛法拉利。
有一種情況例外啦，就是當台灣變成辛巴威，那時候Altis可能要5000萬吧。
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