景美華固地上權建案 (第80頁)

綠字頭上一把刀
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791樓

2018-08-21 10:47

BobbyHu wrote:
基本上我不覺得地上...(恕刪)

互相交流一下彼此看法的差異，我的看法是買這種房子大部份資金不是很充裕所以大都需要貸款，我的看法是以房屋貸款的角度來看，這比較符合目前大眾購屋狀況。單就一般房屋與地上權作分析。

就以你設定的房價為基礎計算。並用全額貸款，貸款20年本利攤還計算。不計算房屋稅、地價稅、大樓管理費。

2400萬利率1.7%每月約繳納118,032元
1400萬利率2.3%每月約繳納72,830元
每月差異45202X12個月=542424元-50000地租=492424元
也就是說購買地上權每年能節省支出(或儲蓄)492424元，20年共節省9848480元
唯20年後一般房屋免繳納地租，我們就來個70年不變(雖然應該不大可能)5萬X50年=250萬，所以支付節省約730萬。
(我不計算地上權貸款節省價差的現金流是因為20年後雙方貸款都繳納完畢地上權還要每年繳地租)

我的想法是地上權當初購買時節省1000萬且70年後戶頭裡多了730萬，但房屋價值為0。但一般房屋在台北市70年後價值應該會超過730萬很多很多。

Bazooke

Bazooke
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792樓

2018-08-21 13:17

綠字頭上一把刀 wrote:
互相交流一下彼此看...(恕刪)

現在就是看你要不要賭70年後價值超過730萬
其實房產就是這樣子，看你要不要賭20-30年後房產翻倍

根據小弟看以往的數據，在過20年，台灣的房子應該會在翻２－３倍

BobbyHu

BobbyHu
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793樓

2018-08-21 14:51

綠字頭上一把刀 wrote:
互相交流一下彼此看...(恕刪)

我認為兩件事情如果要比較，應該要將大家的立足點調整一致，留下想分析的差異才好。
也就是說，買房子的人每個月付那麼多貸款，買地上權的少付貸款，拿著省下的錢吃喝玩樂，這樣比較就不公平。
所以，規定買地上權每年省下的貸款除了付地租之外只能存起來，應該算合理。

假設投資報酬率=2%，依照你的借款利率試算如下，：

1)基本上第5年起，利息收入已經可以cover地租了。
2)當投資報酬率=1.72%時，購買房屋或地上權無差異。
3)當投資報酬率=0.00%時，地上權會等於你說的730萬。

以上給你參考

綠字頭上一把刀

綠字頭上一把刀
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794樓

2018-08-21 15:51

------------------------------------------------

本來打很多後來刪除，因為發現彼此對未來房價認知差異過大。

你的認知台北市現在購買2400萬的不動產70年後還是2400萬。

如果房價如你所言70年不漲，我應該是用租的。扣除房租我每月10萬一樣2%投報，70年後我應該約有183,333,662元。

BobbyHu

BobbyHu
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795樓

2018-08-21 16:38

綠字頭上一把刀 wrote:
---------...(恕刪)

房價當然不可能固定不動，我之前就有說過，
可能像上面說的變兩三倍，也可能像版上某些人講的「直奔一折」
我當然對未來房價有我的看法，只是太主觀的變數放進來，你根本沒辦法解釋，所以乾脆不放。

分析都是這樣，你要固定你不分析的，再分析你要分析的，
表上我固定的是房價，變數是投資報酬率，

你也可以說，我認為中華電每年配5%很穩定，所以我要固定報酬5%，變數改為房價..
都OK，whatever you like，
只是那差異的一千萬在存續期間帶來的現金流漏掉，分析就沒有意義了。

每個月存10萬，2%，70年還真的會到1.8E喔！複利的威力真大~~

tsaist65

tsaist65
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796樓

2018-09-24 23:43

最近去看了新天地! 本來想出手的!
但是喜歡的那戶居然在我要談的當下說賣出了
感覺最近消化得很快
但是回頭想想幾年後這些住戶基本上是沒法脫手的
好像又該忍著
畢竟一個45坪的房子加車位要兩千萬
也足夠在新店買個類似的有產權的房子
只是一直想著投報率
不知道到底有沒搞頭

Ernest

塞翁失馬007

塞翁失馬007
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797樓

2018-09-25 1:22

tsaist65 wrote:
最近去看了新天地!...(恕刪)

這有啥好考慮

那就去租華固新天地房客的房就好了呀

1年1約隨時可走

比直接1次租60年方便多了~~

stevengis

stevengis
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798樓

2018-09-25 11:13

要買華固的我覺得就不應該去想以後要賣掉

買這就應該只有一個想法住到自己老死，所以不建議30以下的人買。

最好是不生的人買，因為生不帶來死不帶去，你沒有後代就不需要去想死後還要留個遺產給誰。

在政府快要收回時，你的人生走到了盡頭，剛好用完它的殘值，

PS.旁邊一樓的店面21日開了一家小全聯，大約只有一般7-11的兩倍大。

gimyang

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799樓

2018-09-28 15:05

有長輩去看華固新天地,有些房子有裝潢,有些沒有裝潢,有裝潢的也沒加價,樓層也沒有比較低,請問有人知道原因嗎?通常先裝潢好都是會為了要遮遮掩掩,不過這全新的房子又不是中古屋,會有什麼好遮掩的? 想請問有沒有達人可以回答問題的?

stevengis

stevengis
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800樓

2018-09-28 17:47

怎麼去看的當下不直接問帶看的銷售員是什麼原因。

我猜有裝簧的應該是建商一開始就作的，就是標準配備
沒裝簧的估計是原本已經賣出去的，是投資客，到要交屋了棄權不要了。