一、房子的基本成本包含:
1.土地成本---------->主要成本
2.建築設計成本
3.地上物清理成本
4.營造成本----------->主要成本
5.管銷成本
6.稅捐
二、營建成本一坪約多少錢?(請參閱估價師第四號公報，可選取所在縣市)
http://www.rocreaa.org.tw/reaa/showpic.asp?p_id=13&path=2008110111528905.jpg&
三、以台北縣為例:(依當地房價、樓層高度有不同提列基準)
http://www.rocreaa.org.tw/reaa/UploadFile/2008110111654917.pdf
四、台北縣房價每坪20-30萬的地方，如果興建20層樓，每坪營建成本約在6.9萬--8萬中間。
五、結論1
在大台北地區，20層樓的房屋，光是營造成本每坪就要6.9-8萬。
如果再加計土地以外的成本計算式大約如下
8萬*(1+管銷5%+公寓基金2%+稅捐2%)=8萬5
六、結論2
假設土地是住宅用地，容積率是225%,土地面積1000坪,每坪土地成本50萬。(不計容積移轉或容積獎勵等)
則每建坪房屋應分擔的土地成本(因為有部分建物面積是不計入容積的假設30%)大約是
1000*500000/2.25*1000=22萬
22/1.3=16萬
七、結論3
建商每坪建物的成本大約是8萬5+16萬=24萬5
到底建案多少價格算合理呢?其實建築成本、管銷成本、稅捐等各家都差不多，真的關鍵之一再於"土地成本"!如果建商的土地成本很低，每坪10萬元，建商也有可能獲利，如果土地成本很高，賣你每坪20萬也賺不到錢。
nicebalabala wrote:
1坪10萬元，到底貴...(恕刪)
同意+1
當初鎖定購屋標的後也是針對該建案的相關成本 (土地+營造/好與爛營造公司成本差異剖大+管銷+資金...)
一一查詢資料後 (土地成交價格、建案地坪、容積率、建蔽率、營造商、起造期間 ... )
粗算出預購買標的之建商概算成本 (雖不一定精準到100%至少也有個大方向)
再根據仲介、銀行及網路蒐集之相關建案成交資料 (雖然同個建案成交資料有限/時間點也不一，但是總有個底)
進行自己購屋底價的決定
然後再用自己認知的底價去跟代銷公司"殺很大"下去
平心而論
建商也只不過是一個營利事業機構
就如同大家上班的公司一樣
都是將本求利想要延續企業的經營
只不過從事的是房地產營造及買賣事業罷了
何不多花點心思去解了自己想要買屋標的之建商成本結構
再去思考房子的格局、周邊環境、交通建設、就學學區、未來發展性 ...
是否符合自己需求
最後再去殺價並決定買與不買
如果無法到達自己認定該房屋應有之價值 (非單純指價格)
就再去找下一個標的認真評估
雖然錢放在身上不會咬人
但是喊著不可能的成交價格也永遠不會買到房子
我個人是認為與其花時間去想那種不可能的事情 (例如：台北市捷運附近一坪20萬以下買到新成屋)
不如花點時間去研究能否買到自己認定具有價值的房子 (不管哪個區域都有它的特性，都需要花時間評估，且每個人認定的價值都不一樣)
不然所幸決定永遠不要買屋：只要花錢租屋就好
然後拼命賺錢後理財，把理財報酬率提高至房地產增值率即可
也不失為一個好方法 (前提是你要有把握理財都報酬率長期會是正項)
WonderDragon wrote:
蔥、蒜、高麗菜貴的時...(恕刪)
喂~老兄..你比喻的有問題喔..那個叫菜蟲作祟吧!
假設你家的房子,因為一些左派言論的支持,莫名其妙的跌了30%你願不願意.
最好是台北所有的房子都大跌30%,一般人就買得起了
台北巿莫名其妙大跌---引發恐慌---股巿跟跌---外縣巿跟跌--中產階級財產大幅縮水---
---消費力減弱---買氣變差---工廠訂單減少---工廠裁員---失業人口增多---消費力減弱---不景氣---
---貸款繳不出---銀行壞帳---雨天收傘---倒閉潮---房巿買氣低糜=理想房價
----以上是我哈啦的...
我要說的是,與其怪罪房價,不如增加自己購屋能力
大家別這麼悲觀,不景氣終會過去的..
大家加油
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