金融海嘯沖擊 北市九月成屋開價調降5.6%
‧蘇啟榮 2008/09/26
九月份雷曼事件所引發的金融海嘯，沖擊這僅剩的期待，加上連續兩、三個月買方看屋及出價意願大幅縮減，賣方銷售開價正式調降。根據信義房屋統計，台北市九月份住宅成屋委託單價每坪為45萬元，相較八月份調降5.6%，回到了選前的開價水準。
下半年起房市遭受一連串利空訊息的衝擊，買氣逐月降溫。雖說內外景氣明顯走弱，不過在七、八月份多數的屋主，仍舊期待能夠搭著慶祝行情的尾巴，賣一個好價錢，銷售開價普遍居高不下。然而九月份雷曼事件所引發的金融海嘯，沖擊這僅剩的期待，加上連續兩、三個月買方看屋及出價意願大幅縮減，賣方銷售開價正式調降。根據信義房屋統計，台北市九月份住宅成屋委託單價每坪為45萬元，相較八月份調降5.6%，回到了選前的開價水準。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，房價反應不像股價那麼敏感，通常是「量先價行」，因此當六月份房市反轉之後，交易量雖說立即下滑，不過價格卻不會馬上作出反應。尤其七月份開始，新政府陸續展開選前的政見，包括包機直航、放寬觀光人數，鬆綁兩岸投資限制以及擴大內需等計畫。這些利多政策，理所當然成為賣方堅持價格的主要原因。在房市剛反轉的這兩三個月當中，多數屋主認為房價有政府的利多政策在「護盤」，不用太擔心。甚至部分市中心地段的房子，賣方價格還持續上調，因此一直到八月份，北市住宅成屋銷售開價反而來到每坪47.7萬元的水準，比起選後的價格還高。
不過，面對外在景氣的急遽轉變，加上新政府仍處於熱機狀態，所推出的利多政策難以抵擋接踵而來的壞消息。包括七月起油電價格的正式調漲，將物價指數拉到1995年以來新高，形成薪資負成長的效應，讓受薪階層在規劃購屋預算上更為謹慎。同時七月中旬的二房事件，再度引發次貸等衍生性金融商品的危機，導致全球股市走跌。而跌跌不休的台股，也就成為重擊房市信心的關鍵因素。
520之後在內外景氣轉壞之下，台股走勢如同溜滑梯般一路下挫，直到七月中旬爆發二房事件為止，台股跌了2600點。蘇啟榮表示，股市持續探底反應景氣前景不明以及投資環境的惡化，連帶影響房地產的投資交易，而在股票市場受創最重的莫過於中產以上階層。因此在股票市值蒸發的過程中，高總價產品買氣也隨之銳減。根據信義房屋成交資料統計，北市總價在2000萬以上的產品交易比重，在選後四月份接近18%，而目前只剩下不到12%的水準。
不論一般受薪家庭或是中產以上的購屋者，經過這兩三個月的景氣震撼教育，放緩購屋腳步，出價顯的更為保守。而賣方則是冀望這一波修正僅是短期現象，過了陣痛期就恢復正常，開價也不肯讓步。因此第三季房市可以說是不僅「買方在觀望，賣方也在觀望」，形成雙方互測水溫的現象。至於造成賣方銷售價格居高不下的，還有一個原因是試賣屋主的增加。蘇啟榮表示，由於選後房價出現大行情，讓擁有閒置資產的屋主視為增加財富的好機會，而產生售屋的想法。由於這類屋主是抱持著「賣賣看」的心態，因此並不會隨著市況走弱而調降價格；尤其市中心地段更是明顯。
不過，本月雷曼事件爆發之後，再度掀起另一波股市的探底，也產生景氣將延後復甦的疑慮。此時不論什麼利多政策，僅能勉強達到防禦的支撐效果，而難以重新帶動資產行情。而經過這一波金融海嘯的沖擊之下，北市成屋的開價水準也正式調降。除了成屋市場之外，部份建商正視到房市景氣降溫，從善如流調降預售案的開價。信義代銷協理何胤諭表示，928檔期推案量的不如預期，的確是有些建案「以拖待變」，打算市場回溫後再行推出。至於新推的個案或銷售中的案子，近來多多少少在價格上做出讓步。尤其從近期熱賣的幾個案例來看，只要開價趨近市場行情的預售案，人氣、銷售狀況都還不錯。
面對景氣走弱、股市跌深、內需不振等多項挑戰，政府不停的提出解決方案；在有關房地產方面，除了日前的2000億優惠房貸之外，9/25日央行理監事會也出乎意料的作出調降重貼現率半碼的決議，這是自2003年6月以來的首度降息。對房貸戶來說，房貸利率過去一年多來的緩升走勢暫時告一段落，解除房貸支出不斷增加的疑慮。
包含七月份以來以來，政府從兩岸開放、擴大內需到現階段以提振產業景氣為主的相關政策，反映出不僅僅是房地產，而是整個經濟環境都處於盤整階段；因此年底前的傳統旺季的效應或許將打折扣，第四季國內房市立即回溫或許並不容易。但是在銷售開價調降、賣方釋出善意之下，有助拉近交易雙方價格差距，接下來市場可望擺脫第三季交易清淡的窘境。
同一棟漲了3600!!!
.......，結果近半年年呢，除美國外，歐洲最近也皆連出事了? 景氣循環房市也是有漲就有跌，只是後來漲幅的比跌幅的多，所以可說還是會跌，但以後的回升力道比較強而以。是嗎?scsb240 wrote:
"好地點, 跌價很難...(恕刪)
您漏了香港
看看香港,台灣現在走的是香港模式,
http://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/080930/2/15p0c.html
財富蒸發兼加息 香港樓市現"劈"價潮 年底還要再跌10%
2008/09/30 09:15 鉅亨網
【鉅亨網查淑妝‧台北綜合報導】 金融海嘯引發香港銀行銀根抽緊，拆款利率上升， 銀行無利可圖被迫加抵押貸款利息。繼匯豐於上周五率 先加息0.5%後，工銀亞洲、中銀等 4家銀行昨亦宣布跟 進。利息高漲，香港樓市出現「劈」價潮，二手樓、豪 宅業主同樣受重創，樓市大海嘯正吹襲香港。過去 3個 月整體樓價已連番下挫逾10%，業界預期樓價持續受壓， 年底前或會再跌10%。
《香港文匯報》報導，銀行相繼增加抵押貸款利息 0.5%，由2.75%調升至3.25%，以樓價 300萬港元，貸款 額210港萬元，加息後每月供款額增加525港元。利嘉閣 地產董事陳大偉指出，金融海嘯一波未平，銀行調高抵 押貸款利息一波又起，準買家進場意願嚴重受損，二手 房市道再陷困局。
根據利嘉閣地產研究部數據顯示，全港50個指標屋 苑於上周(9/22-28)僅有193宗二手買賣，較前周(9/15- 21)的216宗減少11%，倘撇除近2年農曆新年首周成交特 少的特殊情況外，上周成交量已創下自2006年12月以來 、即近85周新低，期間整體二手樓價按周下跌0.6%，令 樓價累積跌幅增加至10.9%。
陳大偉表示，縱然美國政府落實7000億美元救市方 案，亦難以蓋過加息帶來的負面影響，相信短期內二手 表現仍會低沉，因此，預期本周50大指標屋苑綜合成交 量將會在 200宗以下的偏低水平徘徊，樓價則會繼續以 每周少於1%速度緩步下跌，即到今年底樓價會再下滑 10%。
剛於上月開始入伙的紅磡海濱南岸，二手放盤量持 續上升，近日市況動盪，令不少業主進一步擴大議價空 間以求放售手上的單位。香港置業海濱南岸分行營業經 理王震安表示， 9月海濱南岸成交價因此比上月減價5% 至10%而見理想，迄今已有11宗成交，較上月同期的7宗 成交急升57%。
當中不乏「蝕讓」個案，其中海濱南岸第4座低層A 室的成交，單位面積為559平方呎，成交價285萬，平均 呎價5098港元，較市價折讓約5%。原業主於2007年12月 向發展商購入單位，現放售需蝕讓17.8萬離場。
眼見物業市況回軟，不少海濱南岸業主決定「轉賣 為租」，亦令租金受壓。中原地產黃埔第三分行經理林 麗華表示，已收樓的海濱南岸業主為求盡快租出單位， 紛紛減價，呎租由上月的25港元，下跌至目前的20港元 ，跌幅達20%，刺激區內租賃成交，海濱南岸9月迄今暫 錄得50宗租賃成交。其中海濱南岸5座低層K室，面積 630呎，剛以每月租金9800港元租出，呎租15.6元，較早 前的1.3萬港元至1.4萬港元，下跌24.6%至30%。
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