pttw wrote:
台灣2003以來房產泡沫和日本有差別
第一、日本70年代累積大量外匯，到80年代形成國內貨幣寬鬆
第二、日元開始升值，加速不動產價值
第三、日本股票和不動產融資環環相套，形成貨幣更大擴張的效應
(恕刪)
你講的"有差別",怎麼好像是講反話阿??
類似的比不同還多一點 .....
第一.日本70年代累積大量外匯，到80年代形成國內貨幣寬鬆.
台灣從90年代也是大量累積外匯(4000億鎂了),
台灣從10年前利率開始狂降,形成國內貨幣寬鬆.
剛好和日本一樣,只是晚了20年.
第二.日元開始升值，加速不動產價值
日本在1985後匯率往上衝,在人口紅利結束+房市崩潰(1991)的前2年(1989),匯率開始往下降,
台灣自從2008全球經濟風暴後,台幣從高點的35:1一路升值到29:1.
升值導致熱錢不斷進來,加上放寬遺產稅,資金來台也不做生產性投資.
都來炒地炒房,或放款給不動產業.
台灣缺乏投資標的,資金一直回來就加速不動產升值....
雖有小升降,但仍在29.x,之後應該也會遲續貶值(因為經濟不好)
第三.日本股票和不動產融資環環相套，形成貨幣更大擴張的效應
台灣股票市場也是很多不動產相關,有些公司不靠本業賺錢,而是開發土地...
銀行放款給房地產已經幾乎放到法定上限了.
法律規定銀行房貸餘額占存款與金融債的比率不得超過30%，
現在主要房貸銀行都已接近滿載
2012中央銀行公布消費者及建築貸款餘額，
購置住宅貸款（房貸）餘額在2012年11月突破5.4兆元新高，
加上建築貸款1.44兆,修繕貸款0.45兆,總計放款房市7.17兆元台幣
除以去年底14.13兆之GDP,房地產放款占GDP比重正式超過50％大關
(許多國家將泡沫指數警戒線設為40％)
雖然過程與原因不是100%相同,
但確實2008-2014的台灣和1985-1991的日本,在匯率,利率,成長率,與房價走向都有很多相似點.
再加上人口紅利也同時到頂轉下......
個人不認為2003算泡沫,房市本來就有觸底回升的可能.不能說上漲就都是泡泡.
2008以後那急飆才叫明顯的泡沫吧.
