合建,也就是建商最多能拿15%,不然不要理他.
之前有網友討論台北市的公設都更基金會,
網友lk4415說他好友是執業建築師,建築師告知
一般集合式住宅建築成本約5萬一坪,有網友
說他是都更戶,不相信建築成本有這麼便宜.
lk4415告知他建築師朋友願意幫人試算成本,
居然沒看到有人把估價單,建築設計圖給lk4415.
因為,那些說建築成本很高,一坪甚至超過10萬的網友,
都是建商打手,誰敢把這種成本在網路上公開.
如果是造假的成本,很容易被比價踢爆.那如果
接近行情價,那不是網友都知道大概成本,建商
的暴利就不見啦.
So,建商是不願意讓這些訊息曝光的,所以lk4415
一發表他建築師朋友願意幫人試算成本,那些打手都不
發言啦,冷處理,you know
你如果有在非大台北地區看屋過,南崁中悅帝寶,桃園中正特區
,阿扁高雄左營的房子那一帶看過房子,那些房子蓋得跟帝寶
一樣豪華,也才開30萬/坪,
想清楚,最貴的是"地"
請參考
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=454&t=2160433&p=1
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=455&t=2143437&p=1
剛好最近的作業是在試算都更，就在這裡寫一下感想
住三容積率225%，加上都更獎勵(上限1.5倍，一般估核准到1.3倍)。
若符合老舊公寓的方案，也就是99/8/2~104/8/1報核事業概要，符合四項條件(詳見台北市都市更新處網站)，其上限可提高到2倍，推估會核准到1.7倍。我們還是先用一般的1.3倍算。
容積移轉的部份你沒提到，上限是基準容積40%
停車獎勵每個車位獎勵15m2，建商說20%。
故總允建容積(含容積移轉)=>我覺得會使用容積移轉
225%*(1+30%+40%)+20%=402.5%
速算每坪土地之銷售樓地板面積=允建容積*1.6=6.44坪。
一般合建若以固定比例分配，容積移轉部分會以建商9：住戶1計算，其餘4:6~5:5
以5:5試算，則每坪土地應分回 {[225%*(1+30%)+20%]*50% + 225%*40%*10%}*1.6 = 2.64坪
以4:6試算則為3.14坪
所以建商給的條件大概是4:6分配，看來ok。
以上計算分回之坪數「含公設」
另外，老師上課有提到
現在大家都很小心自己的權益，常常在私契上會註明，比例分配或是權利變換擇優
若權利變換算出分配的結果較多，就依權利變換。
可供參考。
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