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(好文分享)從台北市房價1987-1990泡沫回顧 分析2006後漲勢發展

righttoaskme wrote:
房市先知 = 淡江聲...(恕刪)



很抱歉,我僅僅就房價是否不合理的飆高,
金錢遊戲是否玩翻天,來分析.
至於每個人只對自己,也只須對自己的買賣行為
負完全責任.
從另一個腳度來看,難道要讓更多的無辜者
花更高代價作屋奴,套在更高點,將來陪更慘
才合理嗎?


其實,今日看到此文,心中還頗有感受,一對年輕夫妻,想買個房子
想增值,何錯之有?然而,再進一步想,這個社會,充滿了建商,媒體,
仲介,投資客,學者專家幾千幾萬倍于我的聲音,在在高調的說
秒殺,噴出,黃金十年.難道我一點點反對意見,相反的聲音,
就罪大惡極?就害人慘賠?
我只是忠於我的預知,願意分享出來而已.何錯之有?
台北房市的漲跌趨勢,乃是自然而然的,
我何德何能去影響呢?
我只是先知性將它敘述預告出來罷了.

王年 wrote:



很抱歉,我僅僅...(恕刪)


同意樓上說法 此刻充滿 建商,媒體,仲介,投資客,的聲音, 平衡一下也不錯,但別太激烈與對立就好了

righttoaskme wrote:
房市先知 = 淡江聲...(恕刪)


不是一直在說自住沒差嗎??

還是說那只是一個藉口,或是說,只是一個自我感覺良好的麻醉劑??
政府必須採取措施使房價回到合理的範圍
政府必須採取措施使油價回到合理的範圍
政府必須採取措施使金價回到合理的範圍

問題是

自由市場的商品成交價格有所謂的合理價嗎?
1.央行提高利率 及 第二棟房屋貸款成數降低 是政府對打房唯一能做的事
(但可惡的政府 還一直釋放國有土地,今天還開放了青年購屋500萬 低利率)


2.投資客不會退場, 只會往其他地方發展 (ex,高鐵青浦(中壢) , 竹北......),so ...Taipei 房價要大跌, 難


3.經濟學中, 房市跟股市都是屬於統計裡的 "random walk and no memory"
結論是要預測真的很難,隨便一個政治或是國際因素都可能打亂房市漲蹀週期

4.少子化的問題 是否會影響未來20年後房市


我個人結論是 "自住戶" 有真的喜歡環境合適的就買吧,畢竟人生苦短啊
不然就租一輩子房子, 也沒啥不好,反正租金 只會跟著 薪水 變化


個人淺見 請勿攻擊
一堆人實在都太淺了

政府政策

政府的行動

就是經濟的一環

連這都不懂

還談什麼投資
整理情態會交替,flat-->zipzag
有玩股票的人就知道~所有可投資商品都是價值認定的問題
誰說台北是不可能一坪10萬??
日本東京198x年的時候請問有誰神準的預估201x年的現在東京的房價
就算有人預估正確也是被當作笑話吧?

很多人說~當台北的房價一跌馬上就會有人進場搶貨~
或許吧~但是這是起跌的時候~如果繼續下跌呢?
不管是自住還是投資都會縮手的~

股票不也是這樣??
現在鴻海一張100~跟你說一張10元你要不要?
一定每個人都說要!!
真的跌到10元一張呢?保證沒什麼人要~還一堆人在拋售

現在爭論這個沒意義啦!
時代在改變~每個年代都有不同的情況~
我一直都覺得過去總總都只能當參考!
現在的數據永遠比未來重要!



Reich wrote:
大家都知的台北市的房...(恕刪)




如以上台北市預售屋價格走勢來看,我覺得台北市預售屋的價格不曾大幅度大跌,是很容易想像的~

因此,若以預售屋價格來看房市走勢,根本是模糊焦點,因為預售屋價格走勢在趨勢判斷上是不太具有參考價值

這道理在於,當房市景氣不佳時,建商就繼續保留素地,而不是開發它,價格當然不會掉

由於素地沒有所謂的折舊問題,而且長期持有成本並不高

若還沒開發的素地,頂多"便宜"賣給別人,還是不會賠錢賣地的,因為只要先規劃成停車場收租金,不但免繳土地稅(當然沒有房屋稅),還可以收租金來支付利息錢,絕對能夠長期持有,特別是口袋比較深的上市上櫃建商~

只是,很多建商,例如國揚,搞到差點倒掉,主要是槓桿玩太大,推案量太大,資金週轉不過來,才會弄到賤價賣地給其他建商

又加上,很多建商其實都是財團,旗下擁有錢多多的壽險公司或銀行,她們更有能力長期養地,等待市場翻多

只是在房市低迷時,仍然有自住的需求,因此建商還是會推案,但建商頂多是少賺,而不可能賠錢賣~

若推的價格不理想、以及賣出比重太低,他是可以全部退回訂金,賠點違約而已

因為,他的土地成本是不可能降低的,相反地還會持續增加(例如利息等開銷),因此他會繼續等到至少不賠錢時再開發,而且會相當保守,例如預售已賣出八成才開始開發

財力足夠的建商他會堅持到預售價格以及已賣出比例理想時他才會開始進行開發

根本沒必要在房市不佳時,賠錢推案,因為那樣只會賠更多

建商會賠錢,主要都是已經砸錢開發好,卻賣不掉,眼看著利息、人事、廣告費用不斷支出,只好斷尾求生,少賠就是賺~

在這種情況下,確實會衝擊中古屋市場,但怎麼樣也不會衝擊到預售屋市場~再次強調,若推的價格不理想、以及賣出比重太低,他是可以全部退回訂金,賠點違約而已,還是不會賠錢賣的,因此預售屋價格當然不會大幅度下修~

從另一個觀點來看,投資素地絕對賺錢!只要你口袋夠深,能等得到黎明~

經歷過上次房市崩盤後,建商是敢高價買地,但沒有建商還敢玩大量推案的,大概就是這個道理~

現在建商更厲害了,就連土地也不買了,就做都更或找地主合建,單純賺穩賺的開發利益~

若遇上房市反轉,反正倒楣的不會只有建商,他還有都更地主戶陪他~建商可以放慢開發時間,以拖待變~

以上的論點,我主要是參考基泰建設總經理馮先敏的"地產聖經"~若對以上的觀點有興趣,強烈建議你去買一本來看~


至於作者認為接下來不會再漲,只會陷入長期箱型整理

我認為長期來看,確實總有一天會遇上這種情況,但還不會是現在~

因為,現在還處於利率低檔,他會對投資信心與消費信心有支撐性,又加上台灣金融體系中還是充斥著資金氾濫的現象,目前同樣有著資金苦於去處的問題~

現在並不是缺乏投資管道,而是歐美日經濟狀況仍然不佳,而中國等新興國家又太熱~




yunyunhome wrote:
若還沒開發的素地,頂多"便宜"賣給別人,還是不會賠錢賣地的,因為只要先規劃成停車場收租金,不但免繳土地稅(當然沒有房屋稅),還可以收租金來支付利息錢,絕對能夠長期持有,特別是口袋比較深的上市上櫃建商~

只是,很多建商,例如國揚,搞到差點倒掉,主要是槓桿玩太大,推案量太大,資金週轉不過來,才會弄到賤價賣地給其他建商

又加上,很多建商其實都是財團,旗下擁有錢多多的壽險公司或銀行,她們更有能力長期養地,等待市場翻多

只是在房市低迷時,仍然有自住的需求,因此建商還是會推案,但建商頂多是少賺,而不可能賠錢賣~


真的阿?
這些建商都是有錢人
果然口氣不一樣 出手也很大方
有土地比較大是吧

跟政府對做=跟全球資金對做
講話很大聲
等政府說一坪十萬塊 看你跌不跌
孫資政 貢獻國家一輩子 沒有一間房
想想吧

買空賣空
很好

資本市場不是給你領錢用的
政府抽銀根 銀行抽銀根 散戶抽銀根
哈哈 只剩建商最有錢
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