就要看政策怎麼做
如果, 我是說"如果", 投資客退場了, 成交價透明了
房價還是漲
這群人心裡一定會認真盤算, 要不要換屋
不然還是會繼續觀望, 畢竟還有房子住, 可以等等看
不過, 純粹是個案, 供大家參考
話說6年前我們用900萬左右在永和買了41坪(主建物31坪)+1個車位的預售屋, 住到現在, 當初看中的是附近的公園/國小/國中/百貨公司/夜市/未來捷運, 和台北縣難得的寬人行道, 貸款在幾年前還清了(據統計, 台灣人平均都是10年以內就還清, 因此我不算是特例), 因為利息太低, 去年初又借了900萬出來作投資, 投資收益本利打平非常簡單
但在6年後, 因為由原本1個小孩, 變成2個小孩, 原本2房格局已經不太夠用, 又因為長期在台北市工作, 當然會希望住的地方可以離公司近些, 最好走路就到, 這樣還可以用公司提供的停車位, 不用自己買
因此今年領完年終之後, 和老婆商量, 又湊出幾佰萬買了一間台北市中正區的電梯大樓, 一樣41坪(主建物35坪)沒車位, 因為是老大樓公設少, 比原本多了1房(4坪), 為的也是台北市的10米寬的人行道, 大公園, 便利交通, 不過, 生活機能比永和差了點(台北市用走的生活機能要有比永和好的,實在不多了)
貸款的狀況如下:
貸款利率: 1.5%...本來可以1.3%的, 被央行搞的一定要1.5%
寬限期: 3年
貸款年限: 30年
貸款金額: 2000萬左右, 目前月付利息25000左右, 3年後應該要交7~8萬/月吧
回想一下這一路來的心路歷程, 6年前, 花近900萬買房, 我可是花了2年的時間, 才作了決定, 當年議價花了前後16小時, 可見有多認真, 而最近這次, 因為那棟房子我每天下班經過時, 都會浮上"這棟為什麼沒人賣"的OS, 因此當仲介通知我看屋, 我10點看, 12點下訂, 14點就簽好約, 6年前買的時候, 年收入200萬,而現在年收入250萬, 多了50萬, 我想大家應該會想, 6年來薪水雖然多了50, 但多了一隻小的, 每年要多抓50萬支出, 和薪水的增加兩相抵消, 根本沒有增加, 而且6年前台北市的新成屋, 和我現在買的25年中古屋一樣價, 那時買不下手, 現在卻買的下手, WHY?
到底發生什麼事了???? 這幾年的差異到底在那??
分析一下這幾年的轉變供大家參考
1. 經濟實力增加: 雖然淨所得沒有增加, 但是除了買房子之外, 我們早就把救急金存好了, 生活也穩定了, 因此每月剩的錢都是多的, 因此過去可能只願意花1/5買房, 現在我可以花3/5的薪水買房了, 也就是我的風險承受度增加了,這還是不賣舊屋的前提下
2. 體認房屋是資產: 大家都知道, 不動產是顯學, 是資產了, 每個人都自願或不自願的願意拿出更多薪水去買房了, 看幾個同業的前輩, 幾10年來, 賺了錢就去買房, 到現在都是好幾間辨公室在出租, 全部現金買賣, 租不出去...根本不煩, 因為, 那叫資產...
3. 不怕搬家了(換屋族心態): 以前認為房子是安身立命的地方, 買的時候, 會非常保守, 深怕繳不起很丟臉, 落的家人無可依歸, 怕的要死, 不過, 現在不怕了, 這次買的時候連風水都沒看就下手了, 因為地點好, 萬一風水不好或隔天被裁員了, 賣掉它就好了, 便宜賣? 不可能, 因為我買的時候, 就準備了15萬作了一個防火牆(6x2.5), 萬一不行, 6個月內, 依這地點, 不可能賣不到好價, 而且, 這少說是3年後寬限期過了之後的事, 3年內, 我只要負責把15萬防火牆加到48萬就好了, 頂不住, 賣了它, 至少可以賺到住免錢, 房子不比股票, 都是找有緣人的賣, 可以等, 一定會等到有緣人, 捨不得賣, 沒關係, 永和也可以賣, 進可攻, 退可守
綜上, 一些心得給想買屋的朋友分享
1. 內心要保守精明: 你有多少錢可以花? 你的風險承受度? 你可以看到未來幾年你的前景? 這才是決定你要花多少錢買房子的依據, 那些1/2, 1/3的公式, 不是放諸四海皆準, 但是, 你一定要靜下心來算, 運用防火牆的觀念, 你可以再拉高一點風險承受度
2. 行動要積極:算好自己有多少份量之後, 就可以鎖定總價, 讓附近仲介知道你的需求, 表現出你的誠意, 沒事陪他看看房子充充人場, 這樣他每有新進的案子, 就會第一個通知你, 因為房子會掛在那幾個月, 不是沒有道理, 第一手消息才有選擇過濾的空間, 當然, 這過程中, 你會愈來愈清楚自己的需求, 仲介賣久了, 賺不到你的錢是不會甘心的, 他會慢慢的站在你這邊, 幫你殺殺殺
3. 房子要買好: 不要貪便宜, 寧可貴一點, 地段好一點, 不要想你都不會賣, 你賣的時候, 絕對不想掛3個月都沒人出價, 抱著投資自用兩相宜的想法, 風險來臨的時候, 了不起就搬家變現(事實上要達到這個心理建設是最難的)
4. 開價參考就好: 應該問你自己, 這間房子在你心中值多少, 估的正確與否, 那就是你的本事與緣份了, 房地產不比股票, 差個樓層方位, 就差很多, 比如我之前看的, 同一棟, 98Q4分別有成交48/51萬的, 99Q2開價18F開68,19F開78, 68那戶還沒上架就先賣掉了(賣多少不知), 78那戶, 多掛了1個月, 後來71賣掉了, 但這2戶我都只願意出55, 因為沒那麼符合我的需求, 買的人是阿呆嗎? 絕對不是, 出的起這價的...絕對不是阿呆, 只是他比較適合罷了, 但是我覺得他可能要住10年以上才可以回本, 每個人對房子的價值認同都不一樣, 才會有這樣的價差, 可以比較嗎? 沒有....你愛, 你需要就好, 只是, 決定一定要謹慎, 要出價時, 一定要想, 一個錯, 就是幫別人工作好幾年!!, 多花1小時, 每少1萬, 你的時薪就是1萬
5. 不要急...等緣份, 花時間, 你就會找到你的緣份, 一方面你心中的底價會被墊高, 一方面你的仲介會很想賺你這攤(他花太多時間了), 一方面你可以過濾的物件也愈多, 總會遇到你有緣的房子, 房子成交就像看足球, 開賣頭幾天, 隔壁賣掉後幾天, 3個月剛過幾天...
至於選什麼房子, 每個人心中都有一把尺, 想想未來的供給和需求就可以了, 當然是買供給小, 需求大的
有人可能覺得這篇文章好像是看多, 其實多空不行一概而論, 好地點, 需求>供給的,當然就多呀, 反之...我真的覺得是泡沫, 但是如果我有能力去住勤X樸X, 別人買180, 我買185也可以接受, 反正不想住了, 再脫手190就好了,因為那些物件就是少(價格我亂說的, 我沒研究過, 只是舉例)
cashhung wrote:
我覺得要這群人成為"...(恕刪)
其實很多的人不是買不起，而是不願買
但這個不願買可能只是因為當初看錯，現在拉不下臉而不願
並非真的高到他付不起
這樣的人常會承受另一半的壓力
因為也許當初另一半和他的看法不同
但他卻堅持要先投入股市先撈一筆等房價下殺再撿便宜貨的
結果等來的卻是愈等愈高
在這樣的情形下所產生的噴出，常是以微微的下修為引爆點.........
當房價開始微微下修時，就會有這樣的人開始去掌握這段時間內難得的好機會
當這樣的人太多時，房價就容易被被引動
一旦引動了，就會導致房價快速回昇........
如果房價不回昇，大部份的人可能會一直看下去等待更好的時機
但一回昇反而又再度引起這些觀望的人的恐慌
以為金融風爆過後那種房價的爆漲又將再來一次，為了避免再錯失一次而再度搶進
愈搶就愈快速推高，愈推高就愈多人搶，就會導致再一次的噴出~
還是老話一句，大家站穩著看~房價不過是在主升段之中而已
要等崩盤，可能還要再等等
但真的等到大幅下修時，是不是真會回到你當初看的點位呢?
一句話說的好
這叫"阿婆生子"----------------很難~
文章寫得很中肯!cashhung wrote:
先給你拍拍手 文章寫得很中肯!
我倒是很好奇 你的同事想法也和你一樣嗎?
他們是早就買北市 還是都還在觀望中 ?
...(恕刪)
以和我同階層, 薪水應該也差不多的2位同事來說, 目前的狀況不盡相同, 但是我覺得都在同一條路上
1個和我差不多時間買, 不過那時他是買萬華的公寓, 400多萬吧, 主要因為家人就在樓上樓下, 方便,沒小孩, 20幾坪公寓就很大了, 現在除了沒車位, 不敢買好車之外, 房子對他而言, 暫時還是是消費財, 一間就夠了, 其他的錢就花花花, 雖然如此, 我覺得等他小孩出來了, 他老婆鐵定會叫他換大樓, 體面些, 也有停車位, 只是短期間還沒想法, 他屬保守型的, 不認同房地產可以賺錢, 但是他早晚要弄個台北市的房子+雙B來展示一下自己的成就
當年買, 剛好有的買, 手上錢也夠, 負擔不會太重就買
下次買, 可能因為車子要求, 小孩需求, 老婆渴求,
1個當年是覺得股票基金比較賺,一直在股市中,有沒賺, 我不知道, 不過, 應該沒我第一間房賺的多, 一直到最近, 因為租金1個月快3萬, 父母身體也不好, 因此要由南部接上來, 所以年初也在台北市買了一間公寓, 33坪,近40萬/坪, 區域新高價, 走路至捷運站10分鐘, 貸900萬, 現在每天都在想怎麼在20年內還完那900萬....雖然我覺得他大概5年就可以還完了, 而且10年內會再換一間大一點的電梯大樓
這次買, 因為看房價是不可能回頭了, 只好追價, 而且需求也夠強壯了
下次買, 應該就是空間需求了, 6人住33坪, 真的有點小了...
所以說2個都是第一次就買在台北市, 只是目前心態所在階段略有不同吧, 但是我覺得他們未來都會走上換屋一途, 而且在50歲之前不可能再換出台北市, 只是不像我是留舊屋買新屋, 他們應該會採賣舊換新, 因為房子在他們心中, 是消費財, 一間就夠了, 不過那一間他們會希望上的了檯面
未來的事, 我也不敢說, 所以我也許只是個案, 只是很巧和樓主的分析一模一樣, 分享一下而以
stephen02 wrote:
其實很多的人不是買不...(恕刪)
看得出閣下對「噴出」有相當大的主觀期待
不過，主觀期待跟客觀事實是兩回事呦
捷運陸續通車之後，「台北」的概念與腹地都擴大
如果所謂的是中心是大安、信義區
以現在亂巷中老公寓都開到60、70萬/坪 (是說開價，成交價未必)的現實面
我認為支撐或許有
但是要「噴出」，很難
頂多有都更議題的少數個案可能會偶爾噴一下
但不會成為普遍的現象
就算是信義區，也不會整個變身為曼哈頓
台北有錢人是真的很多
但是真有錢人不會拿全部身家去賭房產
郭董的身家那麼高，但是他不會拿去買100戶帝寶
怕的是100個投資客，或是被閣下這樣鼓動的「稍有錢」的年輕人
以為東湊西扣付得起8~10萬房貸，就拿畢生能力去買2500萬房子的
其實不那麼有錢的中產階級
如果景氣有反轉、再來個二次衰退
或是好巧不巧工作有什麼變化、生了什麼病
那麼「噴出」跟「斷頭」誰先來，就很難說了
. 有辦法請盡量買 . 我等著看戲 .
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