等我這幾天忙完,再來約各位聚聚好嗎??^_^
1. 如果公基金3000萬是土地價格, 還須融資以支應建築成本. 一般而言, 銀行對於純土地的融資成數不高, 大概僅有5-6成, 以6成來算, 也只有1800萬. 但土地融資就無法借20年, 多半是5-7年的中長期借款. 以3%利率計算(以土地融資是借不到低利貸款), 一年利息是54萬. 同時, 銀行亦可能要求逐期還款. 以7年計算, 本利和將近300萬, 將由參與人共同支出, 平均每人前幾年每年要支付30萬
2. 以住三容積率計算, 200坪土地約可蓋600坪建坪, 平均每戶60坪, 以一坪造價12萬計算, 共須7200(每戶720萬元). 銀行借款顯著不足, 扣除貸款1800萬, 等於每戶要再出540萬. 此時, 因建物尚未完成, 故參與人無法抵押借款
3. 綜上, 每參與人須自備300+540+30*2萬元(估計工時2年), 如果我有自備款900萬, 我幹嘛要這麼麻煩搞合建啊? 這還不包括裝潢費用
以上提供板大參考, 上面的計算可以自行替換參數, 如建築成本等
板大的計畫要能實現, 一定要先找好銀行, 不然就很難囉
我也來回覆一下好了。
基本上自力建屋的想法不是不可能，
只是在操作的過程中會遇到蠻多的問題需要克服而已，
而且版主又選定了在台灣裡房價平均最高的台北市來圓夢，
那難度又更增加了。
首先以選地的流程來看，
似乎主要目標是放在台北市的文山區（木柵），
以目前木柵地區的住三土地價格來看，
建議每坪土地的單價要抓在70萬以上比較保險（有些區位好的土地價格已經接近百萬了....），
住二的土地價格大約要抓在30萬以上左右。
另外為了建築物以後能夠申請停車獎勵的20％容積，
土地的臨路寬必須在八米以上，
車位設計要最少10台以上，
所以土地的大小適當與否也是必須要考量的要件。
現在大概用住三的規劃設計概說一下，
以基準容積加20％停車獎勵來看，
如能藉由不錯的建築師之巧手來仔細設計，
再加上電機室、雨、陽、露、花的巧妙布置，
一坪的土地可建容積應可以到達4.3～4.7坪左右，
以150坪住三土地來算（興建容積4.5坪），
該建物總可建容積大約有675坪吧！
仔細擺一下，
蓋個總計12～14戶的集合住宅是有可能的，
每建坪以11～13萬來蓋應該就很夠了，
地下室挖起來貴一點，
不過也是必須的，
然後地下室挖個一層弄10個平面車位，
把一樓興建數個機械式雙層車位跟機車位來衝停獎就OK了。
現在把上述金額大概算一下～
土地價格：約1億2千萬
興建價格：約7千4百25萬
地下室開挖：約1千3百20萬
利息費用與其他雜支：約1千2百萬
小計：約2億（如參與者14人，每人大概1千伍佰萬左右吧！）
事實上其實出資也可能沒有那麼多啦！
因為還有土地融資跟建築融資有機會可以申請，
所以還是有不少的折扣可以抓的。
上面是給諸位的很概略一點小小計算，
不一定全部正確，
有興趣我們大家再來討論吧！
青杉磊落浪天涯，身如流雲氣如霞，醉臥鈴馬躍七海，笑舞白劍掃天下
其實如果真的是要自住來建屋，
未必一定要考慮在台北市內，
台北縣或是基隆市都是可以考慮的區域，
甚至也不用一定要選擇以建築用地為主要尋找的標的，
農業地或是工業地都是可以納入選擇的範圍的，
畢竟購買土地的成本在興建高層住宅的綜合成本中佔了太大的一個比重，
而且高層建築的建築成本也非常的昂貴說。
其實網路上早就有所謂的自立建屋社群，
仔細搜尋一下應該就可以找到，
他們所針對的標的也大多是農業地或是工業地，
畢竟是要用來自住的，
而不是興建房屋來販售獲利的。
雖然有些朋友會認為以農業地或是工業地來興建房屋，
可能會有一些水電或是稅務上的疑慮，
甚至是以後想要移轉時會沒有啥獲利的空間，
不過相對於前期投入興建房屋所花費的投資金額與購買預售屋或成屋來相比，
小弟認為是非常划算的，
以上也給各位大大作一下參考先。
青杉磊落浪天涯，身如流雲氣如霞，醉臥鈴馬躍七海，笑舞白劍掃天下
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