吶喊 wrote:
簡單的說，20年後，期使日本新宿跌到10萬/m2，我在板橋買的房子還是有可能比現在漲價兩成。(恕刪)
恩～那我們把數據拿出來看好了。。。簡單來說，日本式老人國家，人口出生率一直在下降。。。這個我想不用數據，大家都知道的。。。就不用說，還有，日本維持了十多年的零利率（接近零）。。也是大家都知道的～就不用說了。
0-14 years: 14.3% (male 9,328,584/female 8,866,772)
15-64 years: 66.2% (male 42,462,533/female 41,942,835)
65 years and over: 19.5% (male 10,435,284/female 14,381,236) (2005 est.)
先說台灣的，出生人口的下降
台灣出生人口
七 十年 1981 414,069
七十一年 1982 405,263
九十六年2007 204,414
九十七年2008 181,894（這個只有到十一月）（行政院的資料）
人總是會死的，但是，如果下一代人口減少如此快，根據供需法則，你能期待搶購房屋的人會很多？
在來看人口結構(2007)
台灣 0~14 歲佔: 17.6%
台灣 15~64 歲佔: 72.2%
台灣 65~ 歲佔: 10.2%
台灣已經進入 高齡化社會(主計處）
以下資料室2008/NOV的
年(月)底別 總人口數 0~4歲 5~9歲 10~14歲 15~19歲 20~24歲 25~29歲 30~34歲 35~39歲
十一月 Nov. 100.00 4.47 5.74 6.79 6.98 7.13 8.67 8.31 7.92
40~44歲 45~49歲 50~54歲 55~59歲 60~64歲 65~69歲 70~74歲 75~79歲
8.16 8.23 7.44 6.14 3.59 3.30 2.65 2.15
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看到了嗎？20年後可能會買房子的人～急速減少。。。如果全台房子都不減少。。。你覺得房價有一坪三百萬的可能？
我們在做個簡單的統計就好，假設20年後會買房子的會是現在0~19y的這一塊，然後現在買房子的就是20~39y這一塊，我們看看佔了整個比例的多少％？
4.47+5.74+6.79+6.98=23.98%
7.13+8.67+8.31+7.92=32.03%
兩者之間差了30%。。。。這個缺口就是買賣方的差距。。。。供需之間～差太多了。。未來的買方少了30%
另外注意一下，2007的時候，0~14=17.6.....2008/11＝17（又減少了）
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根據經建會的資料統計及預測，在1981年時，65歲以上人口佔全體人口4.4％；1991年則是6.5％；2004年則有9.4％；2014年則超過了一成達到11.6％；2026年則是突破兩成；2051年則更突破了三成，達到了35.5％。
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一般比較有購屋需求的，會是25~50這個階段吧？（通常會是結婚＋中年換屋）如果65以上的比例狂飆。。。購屋需求～或者換屋需求會很大？再者，如果這個年齡的人多，是否人口結構變化是個大問題？如果出生人口一直減少，房屋會自動消滅嗎？人可以經由生老病死來處理。。但是房屋通常是可以存在比較久的。。。就算使用年限到了。。。要打掉重弄。。。可是買得人減少，你覺得房價會怎樣？
粗出生率則是由千分之十五降到千分之九。「少子化」最大的隱憂在於許多學校面臨招不到學生的問題而被迫減招或關門大吉，連帶的問題則是師資的供過於求造成更多「流浪教師」。可以預見的是，人口增加慢，但卻老化得快，未來台灣的人口將出現「負成長」的問題。
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當少子化成為趨勢，讓學校倒閉，師資減少，你認為～學校週邊房產會狂飆？連穩定性很高的學校會被逼的這樣。。。未來其他地方呢？
對我來說，最重要的依據～就是人口減少。。買家變少，這個是最重要的。。天意（生小孩無法自主控制，只能想盡辦法，卻不敢保證一定有。。我稱之為天意）
再來，所謂的通膨。。。請看看日本，他們維持了零利率十多年～也跟著通縮十多年。。。現在全球都在網零利率跑。。我是相信彭老說得台灣不會零利率，（因為台幣不是國際熱門的流通貨幣，要有利差才有吸引力，這個我很認同）
但是請看看我們台灣主要經濟產業＝電子業，他的最終市場？歐美日喔（日本與我國的交易也是很大的喔）。。。不過，基本上美國還是全球的終端消費市場啦。。
如果美國維持零利率很長一段時間，因為他們經濟要打底。。要用低利率。。對吧？！另外，我想～大家應該不會反對我說，美國不可能三年之內就將經濟恢復到2006的情形（道瓊不要求太多～上一萬二就好）那麼，至少，短期之內，房價不太可能創新高吧？至少，還是可以在多看看，錢放在戶頭裡面～不會咬你的，最少還會給你利息。。。
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