husky1025 wrote:
所以你的意思是1991,1993,1980,2003年買的房子到現在都賠死了?
當然，我的立論在於，現在看空派或看多派都忽略一個重要的前提
就是不動產仍然是一個類金融商品 價格的波動受投資性格影響大於實用性格
這樣的商品，就是會有景氣循環與波動
沒有永遠漲的一天 反而是當大家都認為好的時候，就是高點
所以看空派拿民眾看壞未來房地產價格來佐證是適得其反
看多派認為房價回不去了的論點，也只是歷史循環中老梗 這樣天真也正好是反指標
寶建、華建、龍邦、新建、長穀、長億、宏總、德寶、寶祥、昱成
這些是下市的建商，尤其是華建 曾經黨營色彩，經營台北市區建案
很多過去的投資人、建商把房子套回去給銀行 民眾只是結了痂忘了痛
如果說長期持有者固然可以說沒有跌
但是我的立論重心仍在於房價類金融商品操作
沒有去涉及[屬於自己溫暖小窩]這一塊
所以，確實在市場中波段沉浮者眾多 也多的是被打掛的
被打掛的是波段操作者，被斷頭者
老練的投資人或投機者常常在等句話
"這次不一樣"
一但大家都這麼樂觀時 就是房市擦鞋童效應出現，這是多頭部位的警訊
而空手者，大概也是為"屬於自己溫暖小窩"這句話 錯失極大財富的累積
不動產 幾千年來就是資本家與無產階級刀槍砍殺 血濺大地的戰場
我所討論的是這個戰場
要"屬於自己溫暖小窩"的其實風光明媚處到處都是，但是這心態置產在戰區內當然被砍殺的很慘
Waffenss01 wrote:
利率不是最重要因素.
我也不相信啥大循環20年.....否則現在日本已經早被炒到高點了.
日本當年可是炒的比誰都兇呢.
房市也不過幾十年歷史根本不足以歸納出循環.
張金鄂之所以一直預測失準,則是因為只看房價所得比也不準.
當房子不是住宅而是投資產品時,房價所得比根本無極限.
利率不準,大循環不準,房價所得比也不準?
那到底是怎樣??
我比較相信人口紅利說,以及日本經驗教訓.
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我懷疑台灣房市會在3年內反轉向下.
現在台灣有點像1985年廣場協議後的日本.
台灣2003以來房產泡沫和日本有差別
第一、日本70年代累積大量外匯，到80年代形成國內貨幣寬鬆
第二、日元開始升值，加速不動產價值
第三、日本股票和不動產融資環環相套，形成貨幣更大擴張的效應
至於利率，當然沒那麼單純，但應該說有影響，低利當然有利供給量，還要看貨幣的供給量與貨幣流動速度，一但貨幣供給很大，泡沫越吹越大。
然而這一次後金融危機後印鈔，比較不尋常的是通貨膨脹不甚嚴重，怎麼印鈔票都不太膨脹。本來聯準會強調2013年前不會調升利率，呼啷呼啷2013年也到了，當然不會調升，除非美國蘋果衝上1000元，三大車廠轉盈，連航空公司都在2013活過來，2013才有可能升息。全球在這種低通膨低利率的情況，才像是現在的日本吧!
而人口紅利應該出現在高陡角的新興國家，近30年歐美甚至連中國都沒有人口紅利，但不致於不會創造某一種泡沫，各種亂七八糟的泡沫還是層出不窮。現在只能說，早就已經人口不紅利了，如果確實如現今日本因老化而產生這樣的蕭條基本面沒有起色，當然泡沫還是要爆破。
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