saaaad wrote:
建商當主持人????...(恕刪)
理盲+民粹的人是根本不講道理的
反正就是只會堅持「我覺得這就是正確的，跟我想法不同的都錯，就連法律規定、法院定讞的都是違憲…」
大法官會議都還沒成案咧，自己就先自封大法官完成釋憲了
真真可笑至極
還連發好幾樓咧…有這些美國時間建議不要再發文了，多去看看書研究法規增加自己的知識與見解的內容才不會貽笑大方，好歹先了解一下何謂「權利變換」吧
勸網兄不用理他了
以免待會他可能就給你一頂建商打手、工讀生、粉絲團…的大帽子戴
saaaad wrote:
建商當主持人????...(恕刪)
那是誰去報建築成本?
36戶報? 普通人怎去搞建房的實際報價?
市府的裁決只管有沒過門檻, 其他根本不理你...
有看過因為這原因被打槍的例子嗎?
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都市更新條例的血滴子是《權利變換法》
為什麼住戶在建商都更分配的情形下會氣到炸呢？憤而抵抗不參加都更。
簡單的說，住戶是以《都更條例》之下《權利變換法》來計算分配。概略的公式如下；
都更後的總售價--都更建造總成本 = 住戶分得屋價
它的設計是以金錢為計算單位，然後再以金錢換算住戶可以得到的房屋坪數。很簡單吧？為什麼會讓住戶氣炸呢？
因為建商非常懂其中的「眉角」，因此第一呢將都更後的總售價縮水，怎麼縮呢？
《權利變換法》的總售價是，最終申請核准的總房屋面積，乘上每坪的單價，那麼不是很明確嗎？
錯！《權利變換法》都更新屋的每坪的單價「只能」由建商找的三家估價公司決定，
那不是很合乎中國「貨比三家不吃虧」嗎？錯！因為估價師只有建商能夠找，價格只有他們能定，
而且該法規定估價是由建商花錢請來的，而且通常估價的單價都會照建商的「意思」嚴重偏低，因此都更後的總售價變成很低。
住戶沒有異議的空間，一切合法，這是第一步。
第二再將都更建造總成本灌水，怎麼灌呢？在《權利變換法》規定政府必須保留建商財團至少12%風險利潤的情況下，
訂定一個每坪房屋的建造標準價格，如台北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」
「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」「臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則」
這些是誰參與訂定的呢？建商、建商的公會等，因此造價偏高到不行，遠高於12%。還有，建商沒有自有資金情形下，
拿住戶的值錢的土地去建築、土地融資，利息呢？列入建造總成本，
還有什麼權利變換費用，管銷費用，拆遷、安置、人事等等一大堆，灌水到不行，而且每一項都有都更法的規定，
住戶怎麼異議都沒有用，所謂的共同負擔費用，一切合法。
最後呢，大家就應該知道這樣簡單的算數，住戶分得屋價就少的可憐了，因此建商的都市更新成本利潤通常由 35%至440%，難怪許多建商趨之若鶩這樣的暴利了。其實大家可以問一下建築師事務所，都市更新案的利潤是多少，再加上這幾年新屋售價一直漲，但是建商還是以多年前估的偏低價格計算，因此都更的「漲價歸建商」。
各位可以知道這就是為什麼都市更新推動為什麼那麼難，因為《都更法》完全是對建商一面倒的偏袒。
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一切都是估價制度在搞鬼，台北市釘子戶，或都市更新訴訟事件，90%是估價制度不公平造成的，
市政府都更顧問小組、監察院都提出了這個問題。
kf211434 wrote:
所以我已經懶的理他了...(恕刪)
一切的一切, 都是為了那2.4億而已..
不然也不會有一堆ID冒出來專門在版上跟建商站同陣線..
不是嗎??
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都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
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我沒有胸部 wrote:
果然是柿子挑軟的吃我...(恕刪)
當然不是
是把王家納入都更, 可以多賺2.4億..
不單只是地皮而已, 還包括多加的容積獎勵..
若非如此, 建商怎肯以現在七千萬, 談判時最高給到近億元的代價..
去搞下王家的土地?
某大師或某地產商人士說只有一億元, 笑話奇譚, 建商為了你的一億..
要多給你一億把利潤吃光? 慈善企業才這樣幹!
如果把王家拿下, 建商只多拿一億, 我想不到建商要打上三年官司, 被人家嗆罵到翻..
最後把利潤幾乎全交給王家這種奇事怎會發生?
另外, 文林苑"整個"案子, 我看過的估計是, 建商整體獲利在5億元以上..(包括把王家納入後..)
對一個總價十五億的案子來說, 這很合理...(沒有這個等級的利潤, 我也不相信建商會出手..)
一億元? 連10%都不到, 這個數字拿去業界, 會被笑到翻掉...
是代工做太多了是嗎? 以為建商這樣不計代價, 只為了跟電子業一般的超低毛利?
有看到我轉貼的: 建築事務所估計. 都更建商獲利, 約在35%~440%(?)之間..
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