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想真正了解房市走勢的人進來吧!


yunyunhome wrote:
台灣的封閉環境,有好...(恕刪)

說的好,台灣的銀行,全體加起來也沒一個花旗大,就是因為做大也沒意思,賺錢時候賺的沒人多,賠錢時賠的倒是比人家快,過度限制銀行的業務,就是只能空喊亞太xx中心,台灣的銀行開出去的票,人家外國銀行就是敢一個星期讓你兌現,反過來,台灣的銀行,最快的要1個半月....
保守或積極,本來就是兩難的選擇,但前者就像長距離慢跑,不太會跌倒,但進程也慢;後者就像中距離賽跑,跌倒的機率高,但兩相比較下,在"既定目標"的達成上,前者是跟不上的...等到跟上了,人家又不知到跑到哪去了....在台灣早期缺乏資本的情況下,保守是生存的手段,但好笑的是,華人都犯了同樣的錯誤,就是保守所帶來管理上的便利與容易做帳(國際收支)的假象下,兩岸不約而同死守金融的過度監理,台灣已經確定錯過亞洲金融風暴後的快速成長期,對岸呢?拭目以待....
另外,台灣房地產縱使崩盤,也不必然危及銀行,台灣的銀行的資產評估,是不把有擔保放款的抵押權值列入的,台灣的銀行,重要的是逾放比,只要逾放比不高,銀行"客觀上"與"法律上"就沒有危機,也就是借款人仍然按時繳款,銀行的"資產面"就沒有任何改變。
再來,存保基金保障的是小額存款,目的是不要造成心理上的恐慌,而造成擠兌,而存保基金主要也由各會員銀行,提撥一定資金支應,原則上存保基金目前還沒有什麼嚴重的負債,那位小姐把重建基金與存保基金搞混了....

yunyunhome wrote:
你真的很怪耶,明明金...(恕刪)

中央銀行公布,2月底全體金融機構房貸餘額為5.19兆元,較1月減少近5億元,是近兩年首度「倒退嚕」。銀行主管悲觀認為,隨奢侈稅政策鐵定上路,銀行房貸業務將進入寒冬,全年房貸餘額將出現負成長。
奢侈稅影響不了房貸餘額,因為正常交易仍然相當龐大,但莫名奇妙的限縮房貸成數,確實做到你所說的--
當然要控管,但力道不能太大,必須要讓市場沒有感覺之下,逐步緊縮、調控,不然很容易波及到正常交易行為~
惠譽:台灣房貸曝險占銀行總放款41% 須緊盯銀行風險

2011/04/12 12:50 鉅亨網 記者陳慧琳 台北

惠譽信評今(12)日舉行台灣銀行業2011年評等展望說明,副總經理黃嬿如表示,台灣銀行業今年的評等展望為「穩定」,雖然評等穩定,但國內房地產相關曝險佔銀行業總放款比高達41%,達到歷史新高,以及中國經濟情勢可能減緩,對銀行風險來說都需謹慎對待。

台灣銀行業評等前4名分別是台灣銀行、渣打銀行、中國信託、花旗銀行。據惠譽信評所公布的報告顯示,約90%的銀行發行人違約評等(IDR)展望為穩定,而在2010年大多數的評等結果都是「正向」調整。

對台灣銀行業來說,今年的營運環境具挑戰性且資本市場波動程度高,但預期整體業者仍將展現具抗壓性的信用狀況。

不過,穩定的評等展望中,仍存在一大風險。惠譽金融分析師資深副總李信佳表示,去年底國內房地產相關曝險佔銀行業總放款比高達41%,達到歷史新高,未來若房地產市場面臨大幅度修正,或房貸違約現象頻傳時,則可能會對銀行業的獲利或資產品質惡化帶來極大影響。

黃嬿如進一步表示,渣打銀行和安泰銀行的房貸佔銀行業總放款比高達50%,而第一銀、華南銀、彰銀雖然佔比僅達30%左右,但房貸部位都高達3000億元以上,因此也不能忽略系統性風險。

但她指出,近來中央銀行和財政部為了避免景氣反轉時,房地產市場可能產生的系統壓力,進而拖累金融市場,因此已採行各項緊縮政策,不過,銀行風險來說都需謹慎對待。

李信佳強調,國內銀行業因受惠於2009年至2010年期間房市熱絡之影響,促使其財報表現大都獲得改善,但這些都是景氣循環的短期變化,而非長期結構上的改善,因此他預估,今年銀行業顯示利差雖已有改善,但因國內銀行業的競爭仍相當激烈,整體獲利恐會比去年差。

李信佳指出,台灣與中國大陸兩岸間金融業的持續開放,雖然可帶動國內銀行業的長期成長,但對於銀行業目前的評等並無立即影響。他說,短中期來看,國內銀行業在任何與大陸業務相關的評等變化,因為佈局中國的長期效益可能小於中國信用泡沫所產生的潛在風險,因此較可能為「負向」調整,而非「正向」調整。

http://tw.stock.yahoo.com/news_content/url/d/a/110412/2/2j9n8.html

YTCHOU wrote:
惠譽:台灣房貸曝險占...(恕刪)


任何行業只要過度集中某一產品本來集中性風險就會提高,更何況是金融業這種需高度管制及風險管理的行業,目前政府壓一壓房市及管控銀行特定放款部分用意及著眼於此,不過,我認為現階段仍無系統性風險,但的確是需要注意。

換個角度想,這也是台灣金融業的悲哀,over-banking+產品種類過少+政府管制過多+民粹主義+國際競爭力缺乏,造成哪一種產品有較高之利潤時,大家一窩風推該種產品,把房貸換成現金卡是否有異曲同工之妙?

Anyway,有點離題了,還是回歸討論房地產好了....
Don't know why wrote:
換個角度想,這也是台灣金融業的悲哀,over-banking+產品種類過少+政府管制過多+民粹主義+國際競爭力缺乏,造成哪一種產品有較高之利潤時,大家一窩風推該種產品,把房貸換成現金卡是否有異曲同工之妙?

Anyway,有點離題了,還是回歸討論房地產好了....


房地產引頭就是銀行
銀行斷投機客活水
要不然就是國家斷銀行活水
再不然就是外資斷國家活水
一點都不離題

你們自己看看樓上討論
有人大概連這一行怎麼運作都還搞不清楚
就要來寫論說文

明明是自己的貪婪 就不要事事推給政府
政府現在管制 是在救大多數老百姓的性命和工作權
不是救投機客的性命

要投機 就要承受風險
救個屁投機客
前些日子我還算過 , 這所謂的泡沫, 地底大到啥程度? 像某本書說的""禍國殃民"的地步
這是購屋貸款餘額走勢圖 央行截至2月底的數字是5.19兆


對照一下房價走勢圖



這次如果房市修正, 會跌多少? 一般喊跌的人 夢幻數字是3成. 也就是約2008年那個低點
我們抓個整數4.5兆來對照當時的時間點約2006至2007年間..

與目前的5.2兆房貸相差餘額是0.7兆 . 可能你會說...哎呀! 這數不準啦! 有人用修繕貸款,
有人用信貸...那就算1兆好了!

房貸年限不是3或5年 ,簡單用15年算, 這一兆裡頭可是有2007年以前已經存在的
所以數字沒傳說中的那麼恐怖.

我發現政府變聰明了,懂得用手段調節控制房地產市場, 用奢侈稅降溫度
有智慧找到重要更省事, 且成本代價最低的辦法,一張紙發個公文""降房貸成數""(不過可苦了銀行業)

這個就厲害~~過去從9成一路8成7成的降...這方法一兼二顧, 既可控制銀行風險又可有效降溫
先控管好銀行的風險..應對將來利率往上調升時的衝擊,政府的目的不是打房是 打預防針
其實想先讓市場持平或緩跌的走勢..想用時間換取一些空間, 拉長個3或5年再說

至於奢侈稅, 只是不讓短期進出房市的人""來亂"搭順風"引起民怨..所以目前沒有落日條款
1兆這個範圍銀行應該都還能忍受, 會讓市場自由發揮..說直接一點就是讓有錢人跟有錢人去對決..

當然市場可未必按照他的計劃走, 萬一...失控跌過頭,政府又有武器可使用 ,往上調貸款成數..
政策作多...


房市未來走勢? 修正是肯定會,如果是要止跌回升的話, 我覺得是看銀行啥時候 ,調房貸成數囉~~
萬一這次修正幅度不夠大 , 3或5年內又遇到利率過3.5%或4%的話, 以後判斷房市走勢就更複雜..



pengkuofeng wrote:
索羅斯說明.."中國已錯失了用人民幣升值的方式來壓抑控制通膨"...
這句話是有立場的話述...他只說對他有利的部份且正確的部份...我想他應該買了不少人民幣吧...
用通膨來恐嚇中國大陸政府....但我想是沒用的...中國都不理美國了...才懶的理這個投機者吧......(恕刪)


如果你在中國大陸生活並且接觸到生產與進出口業務,你就會知道索羅斯這句話不是無的放矢。

中國不是懶得理,老共早看出問題了,不然人行也不會以提高準備率與升息來對抗。溫總也不會頻頻放話強調堅決調控房價與物價的決心。

但是為何遲遲一直壓著不敢升值,實在是裡面牽扯的關節太多,影響的層面太大。再加上 2012 要換領導人,所以現在社會上必須要「維穩」。不能因為任何的金融問題影響社會的「和諧」與「穩定」。

所以我才說,現在大陸最希望的,最好是美國再捅一次樓子,這樣就可以把責任完全推給美國...

yunyunhome wrote:
台灣的封閉環境,有好處,也有壞處...(恕刪)


如果台灣想站上世界舞台,那這種環境對我們帶來的壞處遠大於好處。

而這種環境也永遠只能培養出毛三到四的代工業。

如果只是想像北韓那樣,過過自己安靜的小日子,那倒是無妨。
看了樓上幾位朋友對存保及金融體系的論點...

其實你們說的都很對...而且都有實務上發生過....而且有些正在進行式...

只是我提供我自己的經驗供大家參考...

金管會 => 銀行=> 放款業務 =>債務人

大家都是討論 銀行角色以上的看法...我則是對銀行從業人員提出看法...

現在銀行從業人員很可憐...民營銀行拚命壓縮員工的薪資及福利...大部份已走向業務基本體系...

這就是一切可悲的源頭....誤謬...矛盾...危機的產生...也就是道德危機...人性行為

不管是理財商品或者是放款業務...都要業績...管你好的理財商品或者是高風險的商品...你只賣抽佣最高的商品...放款業務不管是優質客戶或者是高風險客戶...只要能符合規定我都放行都要搶...

原因...銀行只要業績不要品質....是問在這種風氣下...在多的法令也只是徒然....因為銀行業本身不斷制造風險...卻不斷新增法令約束...唉~人性...董監事每年領那麼多錢...卻只給員工一點點薪資....

你們知道嗎...銀行的放款人員及理專人員每天都是在良心上的折磨...其實那種壓力一點也不輸給房仲業者

如果今天換做是你們...主管每天都問你業績...每天都要開會檢討業績....你們會如何面對這個金融市場

良心...算了吧...先自保在說...現在的金融業也不是鐵飯碗....明天說不定一通電話或者收到一封e-mail...告知你明天可以不用來了....

還有更好笑的...一位基本的金融從業人員要拿幾張合格測驗証明呢?大家可以去問問看...

金管會這樣做是提高金融從業員人的素質....對嗎? 素質不知有沒有提升就可以當分析師賣理財商品了..

有考跟沒考有差嗎...頂多出事了政府可以有籍口推詞而已....一個字.."混"

專業人材是要有專業的培訓...5年的証券營業員都比拿12張証照的銀行理專更懂的投資及風險...

千言萬語....只能簡單講...在好的法令規範...沒有建立好"金融從業人員的本質"...都是無意義的..

小弟小小的抱怨....不好意思...



yunyunhome wrote:
只是,都已經這麼封閉,如此"穩定",還有一堆人喊危險,說有存保危機,隱藏負債等等危機
搞得政府政策只有更保守,更封閉
...(恕刪)


對一些只懂得拿定存利息、或是在股市中甘於當個小散的人,他們當然希望如此。

在房屋版對投資客喊打喊殺,換個地方跑進投資版卻天天祈禱股票要大漲,這類人,這裡真的不缺...

對這種現象早見怪不怪了...
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