poles1 wrote:
這中間沒有提到五百萬...(恕刪)
你文章看完再回吧
吶喊 wrote:
lee01 大你好,上次的討論十分精彩，來不及參與十分可惜。
一直有個問題想請教，就是說，當以下的狀況成立時，請教您如何看待第20年到第30年的財務規劃?
原po: 500萬自備款+600萬貸款=======20年後=====1000萬的房子折舊後或許值800萬.
您租房子: 500萬自備款存著+132萬(房租月省5500x12個月x20年)=====20年後=====您是現金632萬
假設：房價不漲不跌，僅考慮折舊。
如果您持續租屋話，每月與買房的5500的現金流差異將由正轉負，也就是說，買房的人已經不再需要付每月的房貸，可是租屋的人還是必須付每月26000的租金，10年下來，必須比買房的人多付出312萬。
poles1 wrote:
這中間沒有提到五百萬...(恕刪)
這中間沒有提到五百萬本金要還，每月三萬。
除非二十年後，這個套房還能賣500萬，否則不能忽略房屋折舊。
當房東也是很忙的，房子問題都要處理，別想得太簡單。
=========================
我剛剛試算一下，利率以目前我貸款利率計算（0.87%）
五百萬借貸，每月需還2.45萬左右，這兩萬多是包含4千多的利息！
所以若不換算借貸成本以及還款負擔，請勿再版上亂誤導或亂嚇人！
又假設，套房能租出1.2萬來計算，其實他已經可以輕鬆負擔房貸的利息資出了！
不過我不建議出租的租金只達3%不到，那將是非常危險的一件事！
lee01 wrote:
第一，原po並未考量現金632萬在放了20年之後的利差所得及其它稅金差異及維修折舊成本(您可以幫我算一下嗎?我最後一篇有提到..)
只有500萬是放20年，每個月的5500只有第一個月放滿20年，最後一個月只放滿一個月
故分開計算
500萬的20年本利和 610.09502萬(1%定存20年不變)
每月5500 20年本利和為 146.0586833萬 (1%定存20年不變，以每月1%除以12,第一個月240次計息第二個月 239次計息,依此類推)
所以20年利息為 124.15萬
可提供你再租47.75月 約4年
稅金差異及維修折舊成本,就按原PO 以20年200萬計算。
lee01
第二，根據您第一點算出來的值，請教扣除每個月的銀行利息，我似乎不需要負擔到26000，您可以幫我算一下是多少嗎，然後再用第一個值簡單除以這些錢，您就知道這些錢還能供我我住多久...(應該不只10年吧)
利息只能計算一次，如果要將每月500萬利息提出作為節省房租用的話，500萬20年的複利效益將會消失，每月房租降為 21800元左右，同時每月可零存金額將提高到9667元，但是20年後，你只能實現每月零存9667元的總利息約為 124.7萬(256-132) 故可再租 57個月，約為5年
第三，買房子的風險與租房子的風險是否等量??(我的推導是不等量，您能幫我量化出來換算進去嗎??)
這量化我想不是一般人可以做的，即使做出來也很有爭議，不知Lee 大有沒有可能量化出來?
第四，20年後我應該還可以用26000再租同等級且新的房子(您的假設：房價不漲不跌，僅考慮折舊，所以20年後租金仍是未有漲跌)，而您應該又要花一筆錢重新整修裝璜了吧，您可以再幫我算一下要花多少錢嗎??(我印像中第一次好像是100多萬，這次老屋裝璜應該比新屋裝璜貴吧??)
算了，您先算到這裏，等您算完我們再繼續推導...
裝潢的花費比較主觀，有人50萬搞定，有人300萬還要追加，建議將上述基本面釐清後，根據個人的情況斟酌編列。
以上供參考，有錯請指正！
內文搜尋
從 APP 打開
X