ysyyu wrote:
當然是存在改建的最大...(恕刪)
君不見,忠孝東路5段,永春站旁的老公寓,25坪左右,"成交價"約兩千萬????
哪有可能阿 會不會太誇張了
亮哥+ wrote:
二三年前那裡25坪"...(恕刪)
經查台北市都市計畫圖，那區屬商三特（住3-1），住3-1容積率300％。
假如舊公寓只有2樓的話，土地持份12坪，重蓋的話連公設1坪約可換4.5坪,也就是12x4.5=54坪以那邊預售70萬/坪來算價值3780萬。以建築成本10萬/坪（54x10=540)，建商毛利30％來算(3780x30%=1134)，用2000萬來買這個舊公寓仍是划算。
假如舊公寓是3樓的話，土地持份8坪，重蓋的話連公設1坪約可換4.5坪,也就是8x4.5=36坪以那邊預售70萬/坪來算價值2520萬。以建築成本10萬/坪（36x10=360)，建商毛利30％來算(2520x30%=756)，那這個舊公寓假如用1300萬來買就划算。
假如舊公寓是4樓的話，土地持份6坪，重蓋的話連公設1坪約可換4.5坪,也就是6x4.5=27坪以那邊預售70萬/坪來算價值1890萬。以建築成本10萬/坪（27x10=270)，建商毛利30％來算(1890x30%=567)，那這個舊公寓假如用1000萬來買就划算。
假如舊公寓是5樓的話，土地持份5坪，重蓋的話連公設1坪約可換4.5坪,也就是5x4.5=22.5坪以那邊預售70萬/坪來算價值1575萬。以建築成本10萬/坪（22.5x10=225)，建商毛利30％來算(1575x30%=472.5)，那這個舊公寓就只能用800來買。
投資等改建還要考量時間成本，也許要等個10年、20年，或是要等到留給下一代時才實現，那就要再精算了。
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lyndon wrote:
感覺歐洲很多城市幾百年的房子都還一直有人住有人使用，怎麼台灣才50年的房子就在想拆了它
歐洲我是沒去過 不過這麼久的房子都一直不拆掉 當然是因為當地政府是有計畫的在保存古蹟和重新翻修有關
台灣的公寓則沒有這麼幸運 外型醜陋固然是其一 但是內部的損耗陳舊才是最大的原因
台灣地處亞熱帶 天氣本來就比較潮濕 建築物的損耗自然比較重 這跟歐洲的古蹟剛好是個很強烈的對照
歐洲緯度高 且氣候比台灣穩定溫和 建築物當然可以保存長久 況且歐洲文化氣息濃厚 人為的維護自然不會馬虎
如果有人看過那種三四十年以上的老公寓內部就曉得 尤其是屋況差的時候 潮濕陰暗不說 空氣裏還有陣陣的霉味 這種房子如果超過五十年 住得進去的人大概沒幾個
跟我們緯度差不多的香港 還有什麼老公寓嗎? 就算有 比例上跟台灣實在差很多
台灣的公寓真是另一個台灣奇蹟 不知道這個奇蹟還要維持多久?
EOS 40D + 17-55 F2.8 IS USM + TOKINA 12-24 F4 DX
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