請問有人知道住三都更公式是如何計算呢? (第3頁)

chuckgg
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21樓

2014-05-05 23:40

kawntime wrote:
說是公設比,所以這也...(恕刪)

公設沒有5%的~都是建商數字陷阱~

大大家是公寓~假設,只有小公(當樓層樓梯間)沒有大公(防空避難室)~
所以公設就是五樓的樓低間,
大大可以量一下樓梯間約幾坪,一半是我們這邊一半是對門的~(雙拼)
一半通常有3坪左右~
所以~即使是公寓,實際公設還是有近10%~
但是建物平面圖並不會畫出樓梯間,所以大大的權狀面積還要扣掉樓梯間的一半才是真正私有空間~

要想知道真正面積~大大也可以拿皮尺直接量~

1坪=0.3025平方公尺

誤差是牆的厚度喔!~這裡有點專業,但是量出來實際面積可以參考!

敗就敗,人生的目的就是敗到最高點,不過要先賺錢才能花錢喔!

紀

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22樓

2014-05-06 0:02

kawntime wrote:

因之前有建商來談都更條件如下

例子:33.72坪*0.9=30.34坪(室內坪) 0.9是什麼??
30.34坪除以0.67(14.95坪<==不太懂這個是啥)=45.29坪(權狀坪)
公設33% 附送平面停車位

但是問題來了,在這邊搜尋資料都講1P換1P或1P換6P以上都有~但還是不太了解以上的計算公式是否正確呢?因這是建商自己寫的公式也請大家幫忙看一下是否對我家有利呢?謝謝您們

小仲介來班門弄斧一下了，首先要有正確觀念，台北市政府推出的一坪換一坪是指《該都市更新區域目前的所有建坪做到可以一坪換一坪》，倘若裏面有容積沒有用完的透天產品就吃虧了。

請您了解您權狀的主建物有幾坪，附屬建物有幾坪，你的條件很簡單，換回來的房子主建物就是要跟以前一樣大，陽台就是陽台，別用雨遮虎爛過去（因為通常雨遮都用不到）。公設外加，另外再贈送一個車位，倘若建商可以答應這條件，換成我是你就會考慮了，條件已經不錯了。或許有可能你的主建物會包含到樓梯間面積，就拿皮尺丈量看看。心裡有個底，反正條件就先開，不行就再退讓些。

一般的都更公式不適用在一坪換一坪上。因為住三的容積太少了，怎麼算都換不回原本的使用空間。

晚安

funguts

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23樓

2014-05-06 0:31

1.現階段建商給的估算都只是概算,因為所有作業都有成本,
建商會估計都更的成功機率,才決定要下多少成本

2.能蓋多少容積取決於基地的條件和都更的規劃能拿多少容積獎勵,
一般最多就是法定容積的1/2,
至於容積移轉是有成本的,規定最多能到40%,新的規定會再限縮

3.能分回多少面積?得要先知道能蓋多少?
共同負擔(營建費用,利息,管銷,建商的風險管理費...等)的成本是多少?
和都更戶的權利價值比例,才能精確算出,也就是所謂的"權利變換"

4.都更戶的權利價值要由估價師或建築師估價,
基本上不單單是看土地持分,
比方說一樓和五樓,店面和住家,臨路和裏地的價值貢獻是不一樣的,
自然權利價值也就不一樣,

macbookair

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24樓

2014-05-06 0:56

最重要的還是地坪，整個地以住三的標準去推算能蓋出的最大容積
就是這塊地的最大價值，再用這個去推算每個住戶所能分得的建坪
說什麼室內建坪的換算什麼的，其實都後面再去推算回來的
（若有錯還請指正）

這也就是為什麼五層樓的公寓很難談都更
因為住戶多，一平均下去，每個住戶分回的建坪就少
然後再扣掉大樓的公設（通常是30%-33%），可能就比原先的坪數還小
大家也就不願意都更了

h1211024

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25樓

2014-05-06 8:54

kawntime wrote:
土地坪數9.44坪
...(恕刪)

看到大大家住3_9.44P的地坪
可以換到建坪45P真是可觀
我家住4_9.6P的地坪還換不到40P
我要求建商45P他不同意
就作罷了
但是依建物換算分回的建坪
差不多呢

a161622

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26樓

2014-05-06 11:12

kawntime wrote:
恩,因建商目前是希望...(恕刪)

依據你所說的A區要蓋20樓，基地是住三，代表基地面積很大，不然以住三的容積率225%，是蓋不高的！

likewater

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27樓

2014-05-06 11:20

建議樓主還是花點小錢請專業建築師幫你看吧,
想要用網路的資訊來做決定!?
真是太天真了,
蓋房子很複雜的,
這都要怪政府把法令訂的多如牛毛,
才需要有國家考試檢定的"建築師"
不過,建築師的經驗跟能力也有差,
樓主還是找專業的比較穩.
免得損失了好機會.

yurkfan

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28樓

2014-05-06 13:35

公設要先看公設到底面積包含哪些
公設比高達35%以上大多是包含車道的公設
住三可概20層除建蔽率降低外
還有建商是否容積移轉或其他捐贈之獎勵容積的事情(如古蹟或道路用地)
-->建商不會告訴地主有辦理其他獎勵容積的
獎勵容積是稀釋地主都更後的土地持分的手法
(可要求都更後權利變換分回比例算出來再考慮)
當然裡面也很多灌水的東西(包含把造價亂灌水拉的高高的)
不然建商給地主幾乎不賺的方式靠哪個東西來回本