公寓與透天還能因為容積率有都更價值.......那大樓呢? (第3頁)

mr.jorgechen
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樓主

2012-04-01 17:38

lulalla wrote:
其實台北市近十年有不少老大樓進行拉皮，
政府有補助大樓外牆拉皮的部份經費，以及更新電梯設備之類。

我想我擔心的不是外皮問題。
我現在租的是十六年的大樓, RC結構地下3層地上24樓層, 主要柱子是常見的4X4共十六根, 柱子約1MX1M(目測)。
我剛搬來就去地下層東看西看, 發現很多管線都已經有失修的情形, 管委會對於相關管路的維護相當差。
而且, 幾乎每個月都有住戶申請裝潢, 打掉不少牆, 是不是會對大樓結構造成影響, 我想該住戶也不太CARE吧。

這還只是個十六年的大樓, 那三十年, 四十年的大樓, 依台灣人打牆自私的習慣, 到底當初原始設計安全系數還剩多少? 我想, 這才是我擔心的。

像現在台北忠孝東路那些大樓, 外觀差, 結構也好不到哪去, 未來如何重建, 如何拆除(又不能像國外用爆破的吧), 都是大問題啊。

lulalla

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22樓

2012-04-01 17:46

mr.jorgechen wrote:
我想我擔心的不是外皮問題。
我現在租的是十六年的大樓, RC結構地下3層地上24樓層, 主要柱子是常見的4X4共十六根, 柱子約1MX1M(目測)。
我剛搬來就去地下層東看西看, 發現很多管線都已經有失修的情形, 管委會對於相關管路的維護相當差。
而且, 幾乎每個月都有住戶申請裝潢, 打掉不少牆, 是不是會對大樓結構造成影響, 我想該住戶也不太CARE吧。

這還只是個十六年的大樓, 那三十年, 四十年的大樓, 依台灣人打牆自私的習慣, 到底當初原始設計安全系數還剩多少? 我想, 這才是我擔心的。

像現在台北忠孝東路那些大樓, 外觀差, 結構也好不到哪去, 未來如何重建, 如何拆除(又不能像國外用爆破的吧), 都是大問題啊。

爛到一個程度，就會慢慢跌價，最後被人買走拆了改建。
或者是用「整修」的名義，整間打掉蓋成一模一樣的。
台北市小棟商辦已經有不少這樣的狀況了，
改成小棟商務旅館的不少。

至於如何拆？專業的都沒問題啦，
你應該沒看過仁愛圓環財神酒店拆除喔？
用吊車把小台怪手與小山貓吊到樓頂，
一層一層往下拆就好了。

mr.jorgechen

mr.jorgechen
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樓主

2012-04-01 18:03

lulalla wrote:
爛到一個程度，就會慢...(恕刪)

感謝解惑, 我查了你說的財神酒店事件了。
不過它是商業地區, 如前面所說的, 商辦較有價值, 住宅地區權狀分佈多, 要應該比較難。

恐怕未來只能如你所言, 爛到變危樓, 價格跌, 被收購後重建了!

ejan1969

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24樓

2012-04-01 18:20

mr.jorgechen wrote:
公寓與透天還能因為容積率有都更價值.......那大樓呢? 現在的大樓大多容積率都用的差不多了吧。

樓主搞錯了，不是容積率的關係，是土地持有人數的關係。

5樓公寓，通常建蔽率是60％，蓋5樓，所以用了300％，現在台北市住3的容積率才225％，透天的話加蓋的更多，通常都比300％還多。舊大樓呢，常見的是7樓的華廈，一樣建蔽率60％，蓋7樓，所以容積用了420％。

所以不管是哪一種，已經使用的容積都比現行的法規要高。

透天之所以容易都更，是因為地主只有一人，搞定一人就好，再來是公寓，5樓雙拼10戶，搞定10人即可，大樓的話，人數眾多，曠日廢時，而且舊大樓用掉的容積更多，即便所有的容積獎勵都用上，也沒辦法一坪換一坪。假如一間大樓的土地所有人只有一人，那都更就容易了，即便新建容積比舊容積小，不過價值卻遠超過舊大樓。

所以重點是產權集中程度，而非容積使用多寡。

小乖乖333

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25樓

2012-04-01 19:29

我看很多20.30幾年的公寓,
建蔽率都超過80%X5到6樓=400-480%容積耶,

然後透天建蔽率都玩到100%X5樓=500%容積喔(3樓半加蓋變成5樓),
還有加蓋變成7樓的倍數翻耶,

這些恣意違法的傢伙真的會想都更嗎?

像5+6頂樓加蓋的住戶,
土地持分10坪,
合法建物30坪,
又偷蓋了30坪,
這樣有60建坪的建物,
想要換取都更後100多建坪的華廈(約3戶)+雙車位,
各位看臉皮有沒有夠厲害
這要獎勵成啥米壞款才會願意乖乖都更呢????

mr.jorgechen

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樓主

2012-04-01 20:26

小乖乖333 wrote:
我看很多20.30幾...(恕刪)

原來如此......
看來未來要買屋, 總戶數在四十以下的才能做考慮了, 百戶以上的要整合是比天還難了。

小乖乖333

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27樓

2012-04-01 21:06

像5+6頂樓加蓋的住戶,
土地持分10坪,
合法建物30坪,
又偷蓋了30坪,
這樣有60建坪的建物,
想要換取都更後100多建坪的華廈(約3戶)+雙車位,
各位看臉皮有沒有夠厲害
這要獎勵成啥米壞款才會願意乖乖都更呢????

因為他們認為都更後的公設比35%太高了啊,
舊公寓的公設常常10%而已,
100多X0.65=70建坪,
可是雨遮陽台好像也有灌是不是,
所以最後好像沒比較大間耶,
繳的管理費還貴很多呢

像我認識的台北人說可以的話,
想再往上加蓋一層30建坪更棒,
他說這樣可以向建商凹更多好康!!!!
(1坪換X坪,頂樓住戶賺的才夠本)

可是建商要他的舊建物幹嘛,
建商只是想拿土地而已啊,
釘子戶實在很無厘頭,

我不是說王家,
他們那個是獨立產權的,
實在不應該為建商自己的私利去硬強迫,

公寓華廈持分者眾採多數決,
那當然是沒話說,
因為頂樓有的很無賴故意要阻擋,
讓自己最後一個和建商談,
要凹好多離譜的好康,
他們還說公寓也是頂樓最值錢(沒電梯喔),
因為電梯華廈也是頂樓視野最好,
噪音最少空氣最乾淨!!!!

最誇張的是還有人說1坪土地都不想權利轉換給建商,
要讓建商的建物當成是權利屋去賣,
沒有土地產權,
只有使用權,
然後還是一樣要幫原住戶免費蓋新房子咧,
當成是土地的租金叫建商一次付清
(因為有讓建商在他們住戶的土地上蓋房子,
這已經是莫大的恩惠了,
頂樓戶好棒的如意算盤耶)

鐵牛CEO

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28樓

2012-04-01 22:04

說到底

買住家大樓

風險也挺大的

一坪便宜點給你70萬

等傳到第三代

等到房子老化不能住人了

還能剩多少

土地持分能有幾坪?

lulalla

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29樓

2012-04-01 22:32

小乖乖333 wrote:
我看很多20.30幾年的公寓,
建蔽率都超過80%X5到6樓=400-480%容積耶,

老建照沒有容積率只有限高，所以說不用算容積沒有意義。

至於建蔽率破表有兩個原因：
1.法定空地被另外分割，有可能是兩棟公寓中間的私設巷道，有可能是公寓旁邊正在出租車位的空地。

2.騎樓面積算法定空地，其上方的房子沒被算入建蔽率。

小乖乖333

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30樓

2012-04-01 22:51

lulalla wrote:
老建照沒有容積率只有...(恕刪)

老房子容積率還是要看的,
雖然當時沒有規定,
但是現在有規定了啊,
所以都更即使有獎勵容積,
但相對以前來說,
建坪數一大堆沒增反減的住戶,
據我所知他們幾乎都會反對都更到底,
除非能凹到讓他們爽的好處,
但建坪數實在有限,
建商要分.各地主也要分,
如果給其中某個釘子地主莫名其妙的好康,
那就是犧牲其他人的權益了,
所以真的很多都很難搞,
(一直堅持他們要最後才談,先去談別人,
他們不急,不缺房子住也不缺錢,沒凹到就算了,反正絕對不給重蓋,
鄰居撕破臉也沒差,反正他們不住那邊了,
黑道來找更是不用怕,就是這麼屌)
還是要提醒容積早就玩完的老公寓,
都更只是騙局一場,
炒地皮用的假題材笑笑吧