combocard wrote:
現在的情況是房市很好租金很差,有空多看一下租屋市場,很慘的....要是我,一定趁現在把空房賣了
了解,所以如果房東現在要賣房,房客要買嗎?
還是搬到別的地方繼續繳租金呢?
看看人家是怎麼賺錢的............. 房市高手卻租房子住。
「當所有人覺得都沒問題的時候，我覺得就是問題大了。」
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逆向攻守 獲利3千萬 聶雲 2009年07月28日地產王 放大圖片
假日常帶著全家人出遊騎車運動的聶雲，喜歡大直重劃區單純又兼具休閒感的住宅環境，購屋與租屋都鎖定這個區塊。 圖片: 1 / 1外表中規中矩的聶雲，在買賣房地產的思考邏輯上卻很叛逆，在多數人不敢下手時，他大膽買進：在多數人買進時，他卻獲利了結，光是近5年，靠著2進2出大直豪宅，就獲利3千萬元。
對於最近市場充斥房市回溫的說法，目前租屋的聶雲不以為然，他認為房價還沒到谷底，評估至少再等2年才會進場購屋。
週末上午帶著兒子剛從俱樂部返家的聶雲，讓小兒子寶弟在身上爬來爬去，看著帥氣兒子一臉滿足表情的他說：「奇怪！我從小很乖、很聽話，老大茄寶就跟我很像；可是寶弟卻不一樣，很有自己的想法，常常會挑戰我。」
進入演藝圈10年，除了被媒體誤報跟現在住在同一個社區「首璽一品花園」裡的孫振華同居的緋聞外，聶雲與負面新聞幾乎絕緣，是一個乖乖牌，但他在操盤房地產上，卻完全跟市場逆向而行。
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聶雲目前租屋在「首璽一品花園」，名模孫振華也住在這個社區。
逆向思考 反操作
「多數人追求的，是在揣摩股神巴菲特在做什麼，想要跟著這些天才的腳步，我覺得很難，但觀察笨蛋在做什麼比較容易，所以當8成的人都在買房子時，我就不要買。」深信「28法則」的聶雲認為，財富的分配總是只有2成的人賺錢，其餘8成的人賠錢，自認不是天才的他，選擇跟多數人不一樣的方法打理房地產。
去年總統大選結束，當市場上一片叫好，房市將因三通帶動繼續上漲，聶雲毫不戀棧的把自住的大直豪宅「皇后大道」賣出，「當所有人覺得都沒問題的時候，我覺得就是問題大了。」
皇后大道是聶雲近5年內在大直重劃區賣掉的第二間自住房子，但早在2003年底，聶雲為結婚準備新房，就曾在大直以每坪30萬元左右購入第一間60坪的房子，「當時房市低迷，很多人勸我不要買，我認為那就是進場的時候。」
「在2005年底房市開始起漲，我不認為當時的經濟環境有那個行情，加上第2個兒子將要出生，家裡空間不夠，決定先獲利了結。」他以每坪將近40萬元的價格，售出在大直購入的第一間房子，獲利近500萬元，之後在同一個大樓租屋。
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聶雲說小兒子寶弟有點叛逆不像他，其實他在投資房地產上，也是很有主見，不隨波逐流。
租金低 不當寓公
在2006年房價飆高階段，已有許多投資客觀望時，聶雲卻又再次進場，「當時整個亞洲股市與經濟成長一片大好，我判斷還有上漲的空間。」他以每坪40多萬元購入89坪同樣位在大直重劃區的皇后大道，去年分析房價已漲過頭，以每坪70萬元售出，賺了近3,000萬元。
現在住的首璽一品花園，每個月要付出11萬元的租金，聶雲卻認為很值得，「相同的金額，只能買到2,500萬元的房子，但現在住的是8,000萬元的豪宅。」他分析台灣的租金行情過低，當包租公絕對不划算，所以不做買房子租人的投資。 對於市場上房價永遠也不會跌到原點的說法，聶雲不以為然的說：「人的忘性很大，11年前我就看過大直的預售房子，沒有面對河景的1坪叫價50多萬元，但6年前我卻以30多萬元買到，誰說房價不可能跌到原點？」他認為房價也是通膨的一部分，是因為貨幣貶值才讓東西變貴，否則買麵包也應該可以抗通膨。
許多人都會說租不如買，因為20年後租金付出去了還買不到一間房，但是你想想以買房子來說
200（頭期）+1.5（月繳房貸）*12*20＝用560萬買屋齡30-40的老房子
等你付完房貸，房子也差不多該打掉重建了，到時後有沒有建商願意都更還很難說，沒有的話就要開始傷腦筋怎麼去維護老房子（這也是一筆錢）
但以租房子來說
1.5（月租金）*12*20＝用360萬買一間屋齡30-40房子的使用權
等20年後房子舊了你可以去租別間更新或更好的房子，不用擔心維護房子的費用，也不必一直守著老房子而不自由
更何況都還沒把一些稅賦等等的開銷算進去，時代在變觀念也要跟著變，別再被那些建商、仲介的說詞綁住了自己的想法，最終買房子、住房子的還是你自己，以自己的需求為準吧
因為我算一算，通常7000租金，在台北大概都是超小套房或者大一點的雅房，了不起10坪好了。
租20年，要168萬，水費、瓦斯、網路、第四台、管理費不用，電費假如一個月平均300元，20年要再多繳7萬2。
買房子如果買500萬20坪的大樓兩房的話（先不論它在哪，台北市大概沒這種價位的套房吧），
頭期款準備200萬，貸款300萬，若年利率平均3%，算一算20年共要付大約600萬。
假如水電、瓦斯、網路、第四台、管理費，一個月約2500好了，20年再加60萬。
房子20年後假如每坪少5萬好了，那就算約400萬。
租房20年共會花費1,752,000元，房貸跟房租價差，可存到231萬左右。
買房20年共會花費6,600,000元，房子大約是400萬的價值。
所以如果20年內你共可以賺660萬元的話，
租房20年最後是剩下431萬
買房20年最後是剩下400萬（假如你賣房子的話…）
其實算一算，是差不多的。
可是再以平均坪數來看，租房是20年都住10坪雅房，買房的話20年是住20坪個人大套房。
20坪稍微改建一下，還可以將其中一間出租給熟識的人，每個月你還可以回賺5000~7000不等。
所以，為何大家愛當包租公包租婆，因為一間20坪的房子隔成4間租出去，連房貸都不用自己付，賺翻了。
所以…買房還是租房哪個划算，第一先看個人需求，第二取決於你買的房子。
說真的，長年租屋在外，要租到好房子真的是運氣…但是買房子要房價不跌，也是要看運氣…
既然都是運氣，看你是喜歡搬來搬去的不想被房貸束縛，還是想買大一點的屬於個人的房子可以自由改裝、住的舒服一點。
那麼…第一個條件是先有頭期款200萬再說吧……
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