pengkuofeng wrote:
我的想法和版主有些許...(恕刪)
我也認為房市會走長多格局，但短線勢必要修正~
另外，我針對商業周刊的近期報導提出一些分析意見(主要是針對看空，而且是看崩盤者)
商業週刊3月7日出版的雜誌提到:GDP房貸占比、房價泡沫空間和投資
客購屋比率，這三大泡沫化指標，都已為房市下一步敲響警鐘。
首先，我們先了解GDP是如何組成的
GDP=C+I+G+(X-M)
C:民間消費，通常是一國GDP最大組成部分
I:民間投資
G:政府支出
X:進口， M:出口
然而，光看這個GDP組成，你就不難理解，透過GDP去看房價的合理性
時，若遇上重大的政策性改變所帶來的影響時，他其實會更不具有可
預測性的，因為GDP主要是指國境內各種經濟活動的總成果，內含外
國人在境內的收入（例如外勞），但他不像國民生產毛額（GNP）則
是加計本國人在境外的收入（例如台商），但扣除外國人的境內收入
~
因此，當國民黨政府執政之後，先後實施了許多重大改變的政策(大
幅調降遺產與贈與稅、調降營利事業所得稅等等)後，又加上兩岸和
解與ECFA的政策，讓許多原本"藏"在國外的資金，在很短的時間內全
部都回流台灣~只是，想也知道，本國人在境外的收入根本難以確切掌握的~
因此，當你光用GDP去觀察房貸餘額時，其實是忽略掉國民黨執政後
許多新政策帶來的影響的！
但這些影響卻可以輕易地從貨幣供給量看出來，因為不管錢從哪裡來
，反正在台灣的市場中就是多了這麼多錢！因此，我才會在一開始簡單地強調貨幣供給量對房價的影響，因為管他錢從哪來，反正就是有這麼多錢在流竄~
再加上，民間購買了越多的房子，交易量越旺，GDP就會越高，但GDP
是民間買房子的結果，因此如果你是在GDP逐年開始上揚時，用過去
的GDP來看房貸餘額，又很容易忽略掉"未來"GDP的成長動力
也就是說，由於在台灣，房地產的性質本來就偏向投資性，而投資性
的交易本來就帶有預期性，因此當許多人預期將來GDP會更高(經濟會
更好)，確實很容易在GDP還沒上揚時，就紛紛搶先卡位了，以致於房
市需求領先在GDP成長之前，導致"現在"以GDP房貸占比來看，會覺得
失控狀況~但，如果未來幾年GDP增長上來，GDP房貸占比自然就會下
降下來，因為分母GDP如預期般變大了~
當然，如果GDP沒如預期般變化，房貸餘額如此之高，確實是相當危
險~只是，GDP是否在未來會上揚，比較可靠的觀察點就是投資信心與
消費信心了~有關於投資信心與消費信心，我們可以簡單地觀察ISM經
理人採購指數~這也就是為什麼，我在前面的分析中不斷強調"投資信
心與消費信心"對後續房價漲跌影響很大的原因了~
因此，事實上經濟指標相較於股市或房市幾乎均為落後指標，而所有
的經濟指標中僅ISM製造業指數對股市走勢略有預測能力(ISM經理人
採購指數，若經理採購越多，表示他們越看好後市，接下來GDP增長
率越有"可能"隨之上揚)
依據底下這張外銷訂單指數來看，目前的水準還比金融海嘯前還要更高，而顯示出目前投資信心仍然十分強勁的!(該圖只統計到2011年2月；2月屬於季節性)
當然，從SEMI半導體接單出貨比、以及製造業存貨量指數又可以看出接下來的經濟成長動力有可能會減緩下來~半導體算是整個電子產業(對台灣經濟影響最大的產業)最上游產業，因為許多電子產品都會用到大量的半導體，而且它的單價較高，價格波動性又大，一般廠商都不敢留太多庫存，因此從半導體的接單狀況，我們可以輕易地預測接下來電子產業的景氣狀況，進而預測台灣的景氣狀況
低於1都表示接單量比出貨量還少了，未來半導體景氣未來可能不會太好
因此，投資客們的投資信心與意願確實會稍微減弱，因此短期內房價往下修正在所難免，所以我才在前面講到，奢侈稅只不過是房市向下修正的觸發因素而已，但不是因為奢侈稅打擊到房價(分析奢侈稅的結構就知道不可能打擊到房價，但目前卻看到房價下修的現象，這表示房價修正絕對不是因為奢侈稅)~
當然，未來已經欠缺新的政策影響下再度暴衝的新資金來源，因此未
來房價要像過去這2年飆漲，已經十分困難了，頂多經濟如預期上漲
上來後，房價顯得"合理"而已~換言之，如果現在才想要投資於房地產，你可能會很失望~
又加上，奢侈稅的影響下，投資於房地產必須要有決心長抱2年以上，否則獲利很容易被奢侈稅吃光光~畢竟，要在1年內要從房地產賺到15%是真的相當困難~以致於，奢侈稅是真的會打擊到投資房地產的意願，但卻不至於影響整個經濟面，確實是個相當高明的政策~我相信很多投資客都沒料到政府居然還有這招，確實是嚇到了~
簡單講，如果你是打算買房自住，若等到奢侈稅實施後才進場，我認為很可能只會買到更貴而已，而不會買到便宜~因為，對投資客來說，若還照目前的價格賣出，扣掉奢侈稅後，肯定會賠錢~在沒有必須被迫賣出的壓力下(他的生意受到衝擊，急需資金週轉下)，利息又如此之低，要再堅持2年，並不是太困難~當然，部分投資客擔心這麼龐大的資金都鎖在房地產中實在太危險，確實是會急著在奢侈稅實施前賣出，但要他賠錢賣，真的很難~但，因為現在急著賣的人遠比急著買的人還多，因此目前進場買屋，確實比較容易買到價格合理的房子~
當然，如果是投資客比重特別高的區域，其價格修正幅度可能會更大，因為買賣者的比例差異會更大~
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商業週刊3月7日出版的原文內容:
二二八連假前，財政部丟出開徵「奢侈稅」震撼彈，針對兩年內
轉手房屋套利的投資客，將依交易價格徵一○％至一五％重稅，是否
重演民國七十八年，央行祭出選擇性信用管制，戳破房市泡沫的「房
市二二八事件」，市場正屏息以待。
房市何時泡沫化，沒人說得準，但確定的是，所有房市逼近泡沫
化的警戒指標，台灣一樣都不缺。
央行公布，今年一月國內房屋貸款與土建融資貸款餘額，分別達
五兆一千九百億元與一兆三千億元，同創歷史新高；兩者合計占GDP
四四％，比率之高居東亞首位。學者莊孟翰估算，截至去年第三季，
加計修繕貸款，國內房地產相關餘額占GDP五六％，遠超過國際間認
定，以四○％做為瀕臨房價泡沫的警戒線。
房市過熱，投資客逾兩成
就交易價看，政大台灣房地產研究中心去年七月發布「台北市房
價泡沫再檢驗」研究，以所得與租金為基礎分析房價，去年第一季北
市預售屋平均每坪售價六十一萬六千元，台北市民可負擔的合理房價
為三十五萬元，兩者價差反映市場人為炒作的「泡沫價格」是四三％
。如今，台北市預售屋均價站上七十萬，「泡沫價格」正往民國七十
八年間，五五％至五八％警戒值靠攏。
無視風險已高，「滿城盡是投資客」，可說是現階段國內房地產
的寫照。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，目前每坪動輒百萬元的台
北市成屋交易量，半數以上皆為自住需求買家；代銷業者認為，林口
、新莊等大型預售建案，八成比率皆屬投資客，若以市場認知，投資
客比率超過兩成即過熱，泡沫化風險不言可喻。
政大地政系教授張金鶚提醒，國人普遍存在「有土斯有財」迷思
，但去年爆發債信危機，導致今年二月二十六日政壇變天的愛爾蘭，
和台灣一樣，迷戀資產價值，房價十年雖漲三倍，但最後不敵歐債危
機，去年底房價腰斬、新社區淪鬼城、失業率大增，許多愛爾蘭人被
迫出走海外打工，其殷鑑不遠，值得國人深思。
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