「都更強徵強拆」條例, 違憲? (第24頁)

路過的微風
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231樓

2011-10-18 13:16

hantai wrote:
只能說你遇到的建商...

你要是真的有房子在研究是否要都更的話
請拿出權狀看一下吧(找您的父親借來看?)
(恕刪)

謝謝您的提醒
我家不是公寓
不用與別人討論持分
我有與兩家建商總經理吃過飯
一家是董事長
獅子會理事等級的

建商只拿30%的,都是抬面下的
看地段才有這種行情
台北市的市中心才有
郊區很難
離開台北市
更不可能

中南部土地公告現值一坪才多少錢?
大樓建好一坪賣價不到20萬
還有管銷+營建+土地成本
建商連合建都有點懶
只接買地蓋比較划算!

至於建材
建商要賣高價
用偷的能偷多少?
反而是想開新高價
讓人去比
台北市的建商市區要開一坪100萬
還會寒酸???

全棟花崗岩的SRC,造價是一坪25萬
要賣100萬,可能還不夠
重點是要賣多少價位,建材就有某種等級

例如隔音窗日本YKK與國產中華
石英磚是國產與大陸,價差就很高
這些都在建造規範中標明....

比較有良心的建商
還會在網站上把所有的進度拍照PO上網
供人觀看

討論可以拿回的面積
是用比例

------------------------------

北市的建商
想賣高價
偷料不是他們的重點
而是想B咖賣A咖價
A咖破天價
這才是他們想要的
建商要找有信用的
不會轉包的
已有知名建案售出的才好

其他縣市
價格拉不起來
只好能偷就偷~

心的通透並非沒有雜念而是明白取捨

hantai

hantai
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232樓

2011-10-18 13:53

rogerkuo2001.tw wrote:
我家不是公寓
不用與別人討論持分
我有與兩家建商總經理吃過飯
一家是董事長
獅子會理事等級的

看來您是位偉大的人
願意花費寶貴時間提供您所得的資訊分享給網路使用者

至於計算方式大概也是因為您不需和他人討論持分所以一時不慎引喻失意
對於像在下這樣一般市民,一點斤斤計較的小打算在您眼中自然不值一笑
若有失禮
請您不要見怪~~

HOTSHOT8888

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233樓

2011-10-18 14:00

r大的說法適用於台北市與新北市都會區，基本上在高單價地區偷工減料很容易被抓包，

因為房價高，買的人都會很小心，更何況有很多還是專業投資客！對稍有名氣的建商來說，

與其偷工減料還不如對建料等級灌水，一來價錢也可以提高，二來對投資客來說轉手時也

比較有唬爛的空間，基本上除非是小建商或是一案建商，而且標的物所在位置又不佳，

一般來說在上述的精華區要找到偷工減料的建案也蠻不容易的，當然如果你所謂的偷工減

料指的是營造費用灌水而不是在材料與工法上作手腳的黑心做法的話，那就另當別論了。

新北市某重劃區的一些新成屋，就是蓋得很快的好例子，雖然應該沒有偷工減料，但是

品質應該不會太好。

以自己家中有都更改建中的房子來說，都更的確是很難，尤其是舊屋比例最高的住三更難，

除了條件好的精華區或是有特殊條件已外，光是分回室內坪數比舊屋小就是大問題，

話說政客的支票看看就好，都更審議沒有人敢給滿額的獎勵比例，商三的話除非是特例

比方說雖然是商三但是卻只能當住宅使用的例子(該區生意清淡難開店)，否則光是店面

就很難擺平了。建商不是笨蛋，當然會找好的標的談。至於自辦都更，只能說有興趣自

己玩玩看自辦都更，就知道其中問題在哪了......

路過的微風

路過的微風
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234樓

2011-10-18 14:32

HOTSHOT8888 wrote:
r大的說法適用於台北...(恕刪)

台北市的都更獎勵限制很多

三面臨路,完整街廓,面積達2000平方公尺

這些很多老舊公寓都沒有這個條件

符合這條件的,很多都在特定區域~

很多住戶以為在台北市,就可以一坪換一坪

其實沒有

若郝市長這麼幫老百姓想

為何還要這這麼高的門坎?

門坎降低就好了~

心的通透並非沒有雜念而是明白取捨

Idnes

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235樓

2011-10-18 14:55

根據打聽....目前一件一坪換一坪都申請案件通過的都沒有....掛0.....所以市政府的心態很明顯.....看的到吃不到....

魏至聖

魏至聖
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236樓

2011-10-18 15:11

rogerkuo2001.tw wrote:
我有與兩家建商總經理吃過飯
一家是董事長
獅子會理事等級的

這代表.....不懂

rogerkuo2001.tw wrote:
我家不是公寓
不用與別人討論持分

那還拿公式算給別人看這不就有誤人子弟之嫌

vutuv

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237樓

2011-10-18 16:28

魏至聖 wrote:
偶是高雄人想說高房價...(恕刪)

經過此樓看了一下,
"都更條例設計補充憲法財產權內涵，因此憲法上並沒有所謂不可剝奪的財產權"
這一句話或有商確之處.
憲法的補充條文,還是有明定需保障人民的財產權力.不可造成人民財產的侵害.
公部門因公用或公益必須徵收人民的財產時,也必須對人民財產的損失來作賠償
雖然政府在賠償人民財產的損失上做的很差.
但都更條例並不是公用用途,也不一定是公益用途,何以能8成同意就由政府徵收轉都更呢?
不怕有錢的財團跟公部門勾結而作出不利於當事人的事嗎?
照目前的都更條例,都更者可按一個不見得符合當事人損失的條件就逕行都更,
以上或許就是有人站出來說此法不符合憲法的立意精神,說他是惡法.

若我家在都更之前蓋的美輪美奐,忽然其他住戶說要都更,結果賠償金額不足我所損失的.
這樣合理嗎?
由公部門代理建商直接作徵收及都更,這樣合理嗎?
法律多的是不合理的地方..
但一般的小市民通常是無力回天,即使法律中有再多的違憲或不合理也拿他沒辦法.

當然,丁子戶也是個問題,有的人僅有少少的坪數卻要開天價,也不合理就是了.

第二十五條之一（協議合建）
　　以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。

魏至聖

魏至聖
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238樓

2011-10-18 16:47

vutuv wrote:
公部門因公用或公益必須徵收人民的財產時,也必須對人民財產的損失來作賠償
雖然政府在賠償人民財產的損失上做的很差.
但都更條例並不是公用用途,也不一定是公益用途,何以能8成同意就由政府徵收轉都更呢?

都市更新條例第一條
為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。

所以符合憲法第23條限制人民基本權(財產權)的正當目的。

vutuv wrote:
"都更條例設計補充憲法財產權內涵，因此憲法上並沒有所謂不可剝奪的財產權"
這一句話或有商確之處.
憲法的補充條文,還是有明定需保障人民的財產權力.不可造成人民財產的侵害.

憲法財產權規定在第16條：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」
完全看不出來保障的範圍，所以公法學者認為憲法財產權只是一個制度性的保障
而財產制度恰好要由立法方式來建立，所有基本權利在符合公益目的下都可以限制
甚至被剝奪，只是大法官們再透過憲法解釋補充有關徵收補助要儘速發給且合理
否則徵收違憲。

vutuv wrote:
若我家在都更之前蓋的美輪美奐,忽然其他住戶說要都更,結果賠償金額不足我所損失的.
這樣合理嗎?

不合理但沒辦法因為世界各國財產權都只是相對性權利有社會義務，但你的問題並不是不能徵收
而是徵收補償是否合理的問題，大法官說要合理才是合憲的徵收，但是絕對不可能和你當初的成本一樣啦

魏至聖

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239樓

2011-10-18 16:57

vutuv wrote:
但都更條例並不是公用用途,也不一定是公益用途,何以能8成同意就由政府徵收轉都更呢?
不怕有錢的財團跟公部門勾結而作出不利於當事人的事嗎?

若如你所說須8成(4/5)同意其實門檻相當高

以土地法第34-1條為例

共有土地只要1/2的共有人及應有部分就可以處分共有物
因此假設這一塊地是全部參予都更人所共有的
此時只要1/2就可以處分給建商

而土地法34-1是民法共有關係的特別法，民法的門檻是2/3

因此若以都更條例是4/5，其實立法者已經衡量都更對所有權人的衝擊而作了高門檻的設計

當然我知道都更土地內的居民並非真正共有關係

但從實質上看來若把它視為一個都更單元的話

參與該都更的人是實質上的共有關係

法理上的比較是成立的

路過的微風

路過的微風
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240樓

2011-10-18 17:42

魏至聖 wrote:
這代表.....不懂...

那還拿公式算給別人看這不就有誤人子弟之嫌(恕刪)

這是最基礎的算法
因獎勵容積的規定各地不同

所以必須用最基礎的算法
台北都更獎勵,停車獎勵,很多都是case by case
能爭取到的每個案子不一

與其期望太多
還不如就最根本的看起
獎勵用比例與建商談就會有保障

基本上建商是看持有土地面積
問題就在住三225%的容積不夠高

只有前述網友說明的北市精華區才能談到70%
其他地區地段不夠高級的區
絕對不會談到這麼好的條件

都更是北市府畫大餅
很多都吃不到

您家要來北市置產
那位大哥要買?
應不用考慮到這

地主談的分配都是考慮室內面積換不換的回來
公設都是外加的
但買房就不一樣
公設是同樣花錢買的
您家想促進北市房市發展
歡迎~

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